Mietpreise in Deutschland 2026: Preise pro m² nach Städten

Die Mieten in Deutschland steigen unterschiedlich stark: Zwischen Duisburg und München liegen die Preise fast dreimal auseinander. Erfahren Sie, wo die Mieten am schnellsten steigen und warum

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Eine Wohnung in einer deutschen Großstadt zu finden, ist derzeit alles andere als leicht, und die Zahlen belegen das. Die Mieten in Deutschland steigen auch in diesem Jahr weiter, wenn auch von Stadt zu Stadt in sehr unterschiedlichem Tempo. Das berichtet Ausnews unter Berufung auf einen Bericht von Immowelt.

Die Analysten des Portals haben die Angebotspreise der ersten acht Monate des Jahres in den 15 größten Städten des Landes verglichen. Die Spanne ist beeindruckend: von 7,60 Euro pro Quadratmeter in Duisburg bis 21,65 Euro in München. Am schnellsten steigen die Mieten in Hamburg und Frankfurt, während Berlin, wo die Preise mehrere Jahre in Folge sehr stark zugelegt hatten, endlich auf die Bremse tritt. Im Folgenden gehen wir auf jede Stadt einzeln ein und schauen, was das für alle bedeutet, die eine Wohnung suchen.

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Der Kauf, Verkauf oder die Miete einer Immobilie im Ausland ist fast immer mit Dutzenden Dokumenten und Details verbunden. Ein Immobilienanwalt prüft den Vertrag, die Eigentumsnachweise und etwaige Zusatzvereinbarungen und vertritt Ihre Interessen im Streitfall. Diese Zusammenarbeit spart Zeit und Geld und schützt vor Betrügern.

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Mieten in Deutschland 2026: der Überblick

Das Interesse an Mietwohnungen wächst weiter. Von Januar bis August 2026 entfielen 81,7 Prozent aller Anfragen auf Immowelt auf Mietobjekte, im Vorjahreszeitraum waren es 80,6 Prozent. Die Erklärung ist einfach: Immobilienkredite sind teuer, und für viele Familien ist eine eigene Wohnung vorerst nicht erschwinglich. Sie bleiben Mieter, und der Wettbewerb um jedes Inserat wird härter.

Bundesweit haben sich Wohnungen in Bestandsgebäuden (ohne Neubauten) seit Jahresbeginn im Schnitt um 2,1 Prozent verteuert. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter liegt aktuell bei 10,83 Euro. Vor einem Jahr war der Anstieg im gleichen Zeitraum mit 3,9 Prozent fast doppelt so hoch. Die Großstädte ziehen den Schnitt allerdings nach oben: In den 15 größten Städten stiegen die Mieten im Mittel um 2,9 Prozent.

Gleich eine Klarstellung: Es geht um Angebotspreise aus Inseraten, nicht um die Beträge, die tatsächlich in laufenden Mietverträgen stehen. Der Unterschied kann spürbar sein, besonders für alle, die schon lange zur Miete wohnen.

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Berlin: Anstieg verlangsamt sich, Preise bleiben hoch

In der Hauptstadt haben sich die Mieten seit Jahresbeginn um 1,8 Prozent erhöht, ein Quadratmeter kostet im Schnitt 14,63 Euro. Langsamer als in Berlin steigen die Preise nur in Leipzig, mit 1,3 Prozent. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum des Vorjahres legte Berlin um 4,4 Prozent zu.

Ein Grund ist die Demografie. Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg sind 2025 knapp 19.700 Menschen mehr nach Berlin gezogen als weggezogen. Das sind 27 Prozent weniger als ein Jahr zuvor, deshalb kommen neue Wohnungssuchende langsamer hinzu. Im Umland wächst die Einwohnerzahl dagegen weiter allmählich, und auch dort verteuern sich die Mieten.

Bei den Mietkosten liegt Berlin unter den untersuchten Städten weiterhin auf Platz vier, und eine Wohnung zu finden, bleibt schwierig.

Zu den Lebenshaltungskosten in Deutschland 2026 geht es über den Link.

Hamburg und Frankfurt: Mieten steigen am schnellsten

Beim Tempo liegt Hamburg vorn: Die Mieten stiegen um 4,8 Prozent auf 13,98 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt folgt dicht dahinter mit 4,7 Prozent und einem Preis von 17,12 Euro.

In beiden Städten wird weniger neuer Wohnraum geschaffen. In Hamburg wurden 2025 insgesamt 5.976 Wohnungen fertiggestellt, das sind etwa 28 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. In Frankfurt wurden laut dem städtischen Statistikportal 9 Prozent weniger neue Wohnungen gebaut, nämlich 3.684. Das schrumpfende Angebot dürfte die Preise nach oben treiben, auch wenn der Bericht diesen Zusammenhang nicht direkt belegt.

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Von Duisburg bis München: Was der Quadratmeter in den Städten kostet

Die teuerste Stadt für Mieter bleibt München. Dort stiegen die Preise um 2,8 Prozent, der durchschnittliche Quadratmeterpreis erreichte 21,65 Euro, rund 4,50 Euro mehr als in Frankfurt auf Platz zwei. Am anderen Ende der Skala liegen Duisburg und Dortmund. Hier einige Richtwerte zum Vergleich:

- München: 21,65 Euro pro m², Anstieg um 2,8 Prozent

- Frankfurt: 17,12 Euro pro m², Anstieg um 4,7 Prozent

- Berlin: 14,63 Euro pro m², Anstieg um 1,8 Prozent

- Hamburg: 13,98 Euro pro m², Anstieg um 4,8 Prozent

- Dortmund: 8,34 Euro pro m², Anstieg um 2,1 Prozent

- Duisburg: 7,60 Euro pro m²

- Köln, Bremen und Dresden: Hier hat der Markt etwas durchgeatmet

In Bremen und Dresden verteuerten sich die Mieten um 3,4 Prozent, in Köln um 3,1 Prozent, in Nürnberg um 3 Prozent. Für Köln ist das eher eine gute Nachricht. Im Vorjahr waren die Preise dort im gleichen Zeitraum um 9,7 Prozent in die Höhe geschnellt, in diesem Jahr fällt der Anstieg nur ein Drittel so hoch aus.

Experten bringen das mit der Bautätigkeit in Verbindung: 2025 wurden in Köln 4.623 neue Wohnungen fertiggestellt, so viele wie seit mindestens zehn Jahren nicht. Das Angebot ist gewachsen, die Preise steigen dadurch ruhiger. Moderate Zuwächse verzeichnen auch Düsseldorf und Stuttgart, wo die Mieten jeweils um 2,4 Prozent zulegten.

Die besten Städte Deutschlands für Expats 2026 stellen wir in diesem Beitrag vor.

Mietbegrenzung in Deutschland: Was bis 2029 gilt

Auch der Gesetzgeber schaut nicht tatenlos zu. Im Juni 2025 hat der Bundestag die sogenannte Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen festlegen, darf die Anfangsmiete bei einem neuen Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die Regel gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Ein Vorbehalt gehört dazu: Die Bremse greift nicht überall, sondern nur dort, wo das Land den Markt offiziell als angespannt eingestuft hat. Vor der Vertragsunterzeichnung sollten Sie daher klären, ob sie in Ihrem Viertel gilt.

Was bringt der Wohnungsmarkt noch und worauf sollte man achten?

Immowelt selbst verspricht keine schnelle Entlastung. Es gibt viele Mietinteressenten, der Kauf einer eigenen Wohnung bleibt für die meisten Familien schwierig, und vielerorts wird nur langsam gebaut. Das Unternehmen rechnet deshalb damit, dass die Mieten weiter steigen. Wer sich auf die Suche macht, kann diese praktischen Tipps beherzigen:

- Prüfen Sie, ob in Ihrem Viertel die Mietpreisbremse gilt, und vergleichen Sie das Angebot mit dem örtlichen Mietspiegel;

- klären Sie, ob die Kaltmiete oder bereits die Warmmiete genannt wird;

- stellen Sie Ihre Unterlagen im Voraus zusammen, denn gute Inserate sind oft binnen weniger Tage vergeben;

- lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen.

Der deutsche Mietmarkt ist schnell und umkämpft, und die Verträge sind oft lang und voller Begriffe, die sich leicht falsch deuten lassen. Ein Immobilienanwalt hilft einzuschätzen, ob die verlangte Miete im Vergleich zu den örtlichen Richtwerten überhöht ist und ob in Ihrem Viertel eine Begrenzung des Mietanstiegs gilt. Er prüft den Vertrag, die Klauseln zu Nebenkosten sowie die Regelungen zu Kaution und Räumung. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, vertritt der Spezialist Ihre Interessen und zeigt, wie es weitergehen kann. Wer nicht mieten, sondern kaufen möchte, dem bereitet der Anwalt alle Unterlagen zu Eigentum und Übertragung der Immobilie vor oder prüft sie. Das spart Nerven, Zeit und Geld und schützt vor unangenehmen Überraschungen.

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Zur Erinnerung: Das deutsche Rentensystem arbeitet seit Juli 2026 mit aktualisierten Werten. Der Wert eines Rentenpunkts hat sich geändert, und mit ihm ist auch das theoretische Maximum der monatlichen Auszahlungen gestiegen. Die Obergrenze werden bei Weitem nicht alle erreichen, denn die Anforderungen an Beitragszeiten und Einkommen bleiben extrem hoch. Wir haben bereits über die Höhe der Höchstrente in Deutschland 2026, die Bedingungen für ihre Berechnung und die durchschnittlichen Rentenzahlungen laut amtlicher Statistik berichtet.

Foto: mit Gemini erstellt

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