Aluguel na Alemanha em 2026: preços por m² nas cidades

Os preços dos aluguéis na Alemanha estão subindo de forma desigual: em Munique, são quase três vezes mais altos do que em Duisburgo. Descubra onde os aluguéis estão aumentando mais rapidamente e por quê

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Encontrar um apartamento em uma grande cidade alemã não é fácil hoje, e os números confirmam isso. O aluguel na Alemanha volta a subir este ano, embora o ritmo varie bastante de cidade para cidade. É o que informa o Ausnews, com base em um relatório da Immowelt.

Analistas do portal compararam os preços dos anúncios nos primeiros oito meses do ano nas 15 maiores cidades do país. A diferença impressiona: de 7,60 euros por metro quadrado em Duisburg a 21,65 euros em Munique. Os valores sobem mais rápido em Hamburgo e Frankfurt, enquanto Berlim, onde os aluguéis dispararam por vários anos seguidos, finalmente pisou no freio. A seguir, analisamos cada cidade e vemos o que isso significa para quem procura moradia.

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Comprar, vender ou alugar um imóvel em outro país quase sempre envolve dezenas de documentos e detalhes. O advogado imobiliário verifica o contrato, a titularidade do imóvel e os acordos adicionais, e defende os seus interesses em caso de disputa. Essa parceria economiza tempo e dinheiro e ajuda a evitar golpistas.

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Aluguel na Alemanha em 2026: o panorama geral

O interesse pelo aluguel só cresce. De janeiro a agosto de 2026, ele respondeu por 81,7% de todas as buscas na Immowelt, contra 80,6% no mesmo período do ano passado. A explicação é simples: o crédito imobiliário está caro, e para muitas famílias ter a casa própria ainda não é possível. Elas continuam inquilinas, e a disputa por cada anúncio fica mais acirrada.

Em todo o país, os apartamentos em prédios já existentes (sem contar os lançamentos) ficaram em média 2,1% mais caros desde o início do ano. O preço médio do aluguel por metro quadrado é agora de 10,83 euros. Um ano atrás, nos mesmos meses, a alta era quase o dobro: 3,9%. Mas as grandes cidades puxam a média para cima: nas 15 maiores, os aluguéis subiram em média 2,9%.

Um esclarecimento logo de início: falamos de preços de anúncios, e não dos valores efetivamente registrados nos contratos em vigor. A diferença pode ser considerável, sobretudo para quem aluga há muito tempo.

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Berlim: o ritmo desacelera, mas os preços seguem altos

Na capital, o aluguel subiu 1,8% desde o início do ano, e o metro quadrado custa em média 14,63 euros. Só em Leipzig os preços sobem mais devagar, com 1,3%. Para comparação, no mesmo período do ano passado, Berlim registrou alta de 4,4%.

Uma das razões está na demografia. Segundo o Instituto de Estatística de Berlim-Brandemburgo, em 2025 chegaram à cidade quase 19.700 pessoas a mais do que saíram. É 27% menos do que um ano antes, então os novos interessados em alugar aumentam mais devagar. Nos arredores, ao contrário, a população continua crescendo aos poucos, e os aluguéis ali também sobem.

No custo do aluguel, Berlim segue em quarto lugar entre as cidades estudadas, e achar um apartamento por lá continua difícil.

O custo de vida na Alemanha em 2026 está no link.

Hamburgo e Frankfurt: os aluguéis que mais sobem

Hamburgo lidera em ritmo: o aluguel subiu 4,8%, para 13,98 euros por metro quadrado. Frankfurt não fica muito atrás, com 4,7% e um preço de 17,12 euros.

Nas duas cidades, passou-se a construir menos moradias novas. Em Hamburgo, foram entregues 5.976 apartamentos em 2025, cerca de 28% menos do que um ano antes. Em Frankfurt, segundo o portal estatístico da cidade, foram construídos 9% menos apartamentos novos, 3.684 no total. A redução da oferta provavelmente alimenta a alta dos preços, embora o relatório não comprove diretamente essa ligação.

Sobre o sistema de tributação para estrangeiros na Alemanha em 2026, veja aqui.

De Duisburg a Munique: quanto custa o metro quadrado em cada cidade

Munique continua sendo a cidade mais cara para inquilinos. Os preços lá subiram 2,8%, e o custo médio do metro quadrado chegou a 21,65 euros, cerca de 4,50 euros a mais que em Frankfurt, que ocupa o segundo lugar. No outro extremo da escala estão Duisburg e Dortmund. Veja alguns valores de referência para comparação:

- Munique: 21,65 euros por m², alta de 2,8%

- Frankfurt: 17,12 euros por m², alta de 4,7%

- Berlim: 14,63 euros por m², alta de 1,8%

- Hamburgo: 13,98 euros por m², alta de 4,8%

- Dortmund: 8,34 euros por m², alta de 2,1%

- Duisburg: 7,60 euros por m²

- Colônia, Bremen e Dresden: onde o mercado deu uma folga

Em Bremen e Dresden, o aluguel subiu 3,4%, em Colônia 3,1% e em Nuremberg 3%. Para Colônia, a notícia é até boa. No ano passado, no mesmo período, os preços ali dispararam 9,7%, e neste ano a alta é três vezes menor.

Especialistas ligam isso à construção: em 2025, foram entregues 4.623 apartamentos novos em Colônia, o maior número em pelo menos dez anos. Há mais oferta, e por isso os preços sobem com mais calma. Düsseldorf e Stuttgart também mostram ritmo moderado, com aluguéis em alta de 2,4% em cada uma.

As melhores cidades da Alemanha para expatriados em 2026 estão neste artigo.

Limite aos aluguéis na Alemanha: o que vale até 2029

O legislador alemão não ficou de braços cruzados. Em junho de 2025, o Bundestag prorrogou até 31 de dezembro de 2029 o chamado freio do aluguel (Mietpreisbremse). Em áreas com mercado imobiliário aquecido, definidas pelos governos dos estados federados, o aluguel inicial para um novo inquilino não pode superar em mais de 10% o aluguel de referência local. A regra não vale para imóveis usados e alugados pela primeira vez depois de 1º de outubro de 2014.

Há uma ressalva: o mecanismo não funciona em todo lugar, mas só onde o estado reconheceu oficialmente o mercado como aquecido. Por isso, antes de assinar o contrato, vale descobrir se o freio vale especificamente na sua região.

O que esperar do mercado de moradia alemão e a que prestar atenção?

A própria Immowelt não promete alívio rápido. Há muita gente querendo alugar, comprar a casa própria continua difícil para a maioria das famílias, e a construção anda devagar em muitos lugares. Por isso, a empresa espera que o aluguel continue subindo. Para quem pretende começar a busca, algumas dicas práticas:

- verifique se há limite de aluguel na região e compare a oferta com o Mietspiegel local (índice de aluguéis de referência);

- confirme se o valor informado é o aluguel-base (Kaltmiete) ou já inclui os custos adicionais;

- reúna a documentação com antecedência, porque os bons anúncios saem em poucos dias;

- peça a um advogado que analise o contrato antes de assinar.

O mercado de aluguel alemão é rápido e competitivo, e o contrato costuma ser longo e cheio de termos fáceis de interpretar errado. O advogado imobiliário ajuda a entender se o valor do aluguel está inflado em comparação com as referências locais e se há limite de reajuste na sua região. Ele analisa o contrato, as cláusulas sobre cobranças adicionais, as condições de caução e de despejo. Se surgir uma disputa com o locador, o especialista representa os seus interesses e indica como agir. Para quem pensa em comprar em vez de alugar, o advogado prepara ou confere todos os documentos de propriedade e de transferência do imóvel. Isso poupa nervos, tempo e dinheiro e, principalmente, protege de surpresas desagradáveis.

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Lembrete! O sistema de aposentadoria alemão opera desde julho de 2026 com valores atualizados: o valor de um ponto de aposentadoria mudou e, com ele, subiu também o teto teórico dos pagamentos mensais. Nem todos conseguirão chegar ao limite máximo, pois as exigências de tempo de contribuição e de nível de renda continuam extremamente altas. Já contamos sobre o valor da aposentadoria máxima na Alemanha em 2026, as condições de cálculo e os pagamentos médios do seguro segundo as estatísticas oficiais.

Foto: gerada pelo Gemini

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