Comprar un inmueble es una tarea que requiere una atención intensa y un análisis del mercado. En 2024, los inmuebles en Alemania siguen siendo una inversión atractiva, pero ¿es el momento adecuado para comprar? Más información sobre el mercado inmobiliario en Alemania en 2024

Tras un año turbulento, el mercado inmobiliario alemán muestra pocos signos de recuperación. Según los expertos, la evolución del mercado no hará sino empeorar en 2024. Deutsche Bank ya predijo en 2021 que el auge del mercado inmobiliario alemán terminaría en 2024. Tras la pandemia y la crisis energética, su pronóstico se hizo más preciso. De cara al futuro, la volatilidad prevista podría afectar a los movimientos de precios y a la dinámica general del mercado, por lo que es importante considerar detenidamente la situación antes de invertir en el sector inmobiliario en 2024. Tradicionalmente, los inmuebles en Alemania son adquiridos con mayor frecuencia por ciudadanos de Estados Unidos, Canadá, Francia, Italia y Hungría.

Mercado inmobiliario en Alemania en 2024

A punto de pasar de una recesión técnica a una real, Alemania se enfrenta a retos en el mercado inmobiliario. El sector de la construcción está experimentando un declive significativo, y el Instituto Ifo de Investigación Económica informa de un número récord de proyectos de construcción cancelados en octubre. En los últimos meses, el 22% de las empresas han abandonado proyectos. 

Klaus Wolrabe, jefe de investigación del Ifo, subraya que la situación está empeorando debido al aumento de los tipos de interés y de los costes de construcción. Estas dificultades pueden afectar al mercado inmobiliario, por lo que los inversores deben seguir de cerca la dinámica y tomar decisiones con conocimiento de causa antes de invertir en bienes inmuebles.

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Aumento del tipo clave para los bienes inmuebles en Alemania

Debido al rápido crecimiento de la inflación en la zona euro, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido su tipo de interés básico de cero a 4,5% durante el último año. Esto ha provocado costes adicionales que se han convertido en una pesada carga para el sector de la construcción. Muchos proyectos de construcción que antes eran rentables han pasado a ser inviables. Como el Gobierno alemán no ha cumplido su objetivo de construir 400.000 nuevas viviendas en 2022 y 2023, los inquilinos se están convirtiendo en las principales víctimas de la crisis.

El problema es especialmente grave en ciudades como Berlín, donde la demanda de vivienda asequible está creciendo con fuerza y más del 99% de las viviendas disponibles ya están ocupadas. Un informe de la Asociación Alemana de Inversión Inmobiliaria (DAVE) indica que los alquileres básicos en 25 ciudades subieron entre un 5% y un 12% el año pasado, debido sobre todo al exceso de demanda y la escasa oferta.

Aunque sobre el papel los precios de la vivienda parecen diferentes, con una caída media del 2,8% en 2024, el principal culpable es la subida de tipos de interés del BCE, que está poniendo fin a la era de las hipotecas baratas. Esto pone en peligro la capacidad de cada vez más personas para adquirir bienes inmuebles, expulsando del mercado a casi la mitad de los compradores potenciales.

Las ventas de inmuebles en Alemania ya se han reducido a la mitad en el primer semestre de 2023, alcanzando su nivel más bajo desde 2012. Los analistas advierten del aumento de los costes para los propietarios de viviendas debido al constante incremento de la calefacción, la electricidad y las tasas municipales.

Perspectivas de compra de inmuebles en Alemania en 2024

Aunque la situación del sector inmobiliario alemán y de la economía en su conjunto sigue siendo tensa, algunos analistas ven la posibilidad de una recuperación en 2024. El grupo de presión DAVE y la Asociación IVD creen que el mercado podría salir de la "fase de consolidación" a principios de 2024, en particular debido a la ralentización de la inflación y la normalización de los precios de los materiales de construcción.

Guido Strake, responsable de DAVE, ve posible una recuperación del mercado, pero señala que dependerá de la inflación y de la evolución de los precios de los materiales de construcción. La perspectiva optimista de una recuperación a principios de 2024 parece dudosa, dados los datos de la Oficina Federal de Estadística, que indican un aumento significativo de los precios de los materiales de construcción.

IVD también comparte una perspectiva positiva para la recuperación del mercado, pero no antes del cuarto trimestre de 2024. El presidente del IVD, Dirk Wolthorf, subraya que la evolución y las perspectivas del mercado inmobiliario son mejores que el actual clima de inversión.

El instituto de investigación Empirica no prevé un fuerte descenso de la demanda en el mercado inmobiliario en 2024. Según el director de Empirica, Rainer Brown, se activará el "efecto lock-in", cuando los inquilinos se abstengan de firmar nuevos contratos con alquileres elevados, y los precios de los alquileres para los nuevos inquilinos subirán rápidamente. Esto podría llevar a una distribución aún peor de las viviendas limitadas.

En general, es difícil predecir el resultado exacto de la situación, y el indicador será vigilar la dinámica de la inflación, los precios de los materiales de construcción y la reacción del mercado inmobiliario a estos factores en el futuro.

¿Vale la pena comprar inmuebles en Alemania en 2024?

Incluso con los aspectos positivos, 2024 podría ser un reto para la inversión inmobiliaria en Alemania debido a una serie de factores. Aunque la estabilidad del país sigue siendo una ventaja significativa, los inversores deben analizar detenidamente ciertas señales de alarma antes de tomar decisiones.

A pesar de las perspectivas de crecimiento y mejora de la prosperidad, la actitud neutral de los empresarios alemanes hacia las condiciones del mercado puede indicar una profunda incertidumbre. Este sentimiento refleja preocupaciones que podrían afectar al entorno de inversión, lo que exige cautela.

La variada dinámica de los precios inmobiliarios -desde el crecimiento a la estabilización e incluso el descenso seguido de estabilización- indica la volatilidad del mercado. Junto con el descenso de los alquileres y la moderada inflación prevista, la rentabilidad global de las inversiones inmobiliarias podría no ser tan atractiva como se esperaba.

Otra preocupación es la señal negativa de un descenso en el número de permisos de construcción. Esto puede indicar una posible ralentización del sector inmobiliario, que podría afectar a la oferta de inmuebles y a su mayor revalorización. Resumiendo todos estos aspectos, es importante que los inversores evalúen cuidadosamente su apetito por el riesgo y sus objetivos de inversión antes de tomar la decisión de invertir en el sector inmobiliario en Alemania en 2024.

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