Comprar um imóvel é uma tarefa que exige muita atenção e análise de mercado. Em 2024, o imobiliário na Alemanha continua a ser um investimento atrativo, mas será que é a altura certa para comprar? Saiba mais sobre o mercado imobiliário na Alemanha em 2024

Após um ano turbulento, o mercado imobiliário alemão dá poucos sinais de recuperação. De acordo com os especialistas, as tendências do mercado só podem piorar em 2024. O Deutsche Bank já previu em 2021 que o boom do mercado imobiliário alemão terminaria em 2024. Após a pandemia e a crise energética, as suas previsões tornaram-se mais exactas. Olhando para o futuro, a volatilidade prevista pode afetar os movimentos de preços e a dinâmica geral do mercado, pelo que é importante considerar cuidadosamente a situação antes de investir em imobiliário em 2024. Tradicionalmente, o imobiliário na Alemanha é mais frequentemente adquirido por cidadãos dos Estados Unidos, Canadá, França, Itália e Hungria.

O mercado imobiliário na Alemanha em 2024

À beira da transição de uma recessão técnica para uma recessão real, a Alemanha está a enfrentar desafios no mercado imobiliário. O sector da construção está a sofrer um declínio significativo, com o Instituto Ifo de Investigação Económica a registar um número recorde de projectos de construção cancelados em outubro. Nos últimos meses, 22% das empresas abandonaram projectos. 

Klaus Wolrabe, diretor de investigação do Ifo, sublinha que a situação está a piorar devido ao aumento das taxas de juro e dos custos de construção. Estas dificuldades podem afetar o mercado da habitação, pelo que os investidores devem acompanhar de perto a dinâmica e tomar decisões informadas antes de investirem no sector imobiliário.

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Aumento da taxa de juro do imobiliário na Alemanha

Devido ao rápido crescimento da inflação na zona euro, o Banco Central Europeu (BCE) aumentou a sua taxa de juro directora de zero para 4,5% no último ano. Esta situação conduziu a custos adicionais que se tornaram um pesado fardo para o sector da construção. Muitos projectos de construção que eram anteriormente rentáveis tornaram-se agora inviáveis. Como o Governo alemão não cumpriu o seu objetivo de construir 400 000 novas casas em 2022 e 2023, os inquilinos estão a tornar-se as principais vítimas da crise.

O problema é particularmente grave em cidades como Berlim, onde a procura de habitação a preços acessíveis está a aumentar acentuadamente e mais de 99% da habitação disponível já está ocupada. Um relatório da Associação Alemã para o Investimento Imobiliário (DAVE) indica que as rendas de base em 25 cidades aumentaram entre cinco e 12% no ano passado, principalmente devido ao excesso de procura e à baixa oferta.

Embora os preços das casas pareçam diferentes no papel, com uma queda média de 2,8% em 2024, o principal culpado é a subida das taxas de juro do BCE, que está a pôr fim à era das hipotecas baratas. Este facto põe em risco a capacidade de cada vez mais pessoas comprarem imóveis, afastando do mercado quase metade dos potenciais compradores.

As vendas de imóveis na Alemanha já diminuíram para metade no primeiro semestre de 2023, atingindo o seu nível mais baixo desde 2012. Os analistas alertam para o aumento dos custos para os proprietários devido ao aumento constante do aquecimento, da eletricidade e das taxas municipais.

Perspectivas de compra de imóveis na Alemanha em 2024

Embora a situação no sector imobiliário alemão e na economia em geral continue tensa, alguns analistas vêem a possibilidade de uma recuperação em 2024. O grupo de pressão DAVE e a Associação IVD acreditam que o mercado poderá sair da "fase de consolidação" no início de 2024, em especial devido ao abrandamento da inflação e à normalização dos preços dos materiais de construção.

Guido Strake, diretor da DAVE, vê a possibilidade de uma recuperação do mercado, mas salienta que tal dependerá da inflação e da evolução dos preços dos materiais de construção. A perspetiva otimista de uma recuperação no início de 2024 parece duvidosa, tendo em conta os dados do Instituto Federal de Estatística, que indicam um aumento significativo dos preços dos materiais de construção.

O IVD também partilha uma perspetiva positiva para a recuperação do mercado, mas não antes do quarto trimestre de 2024. O presidente do IVD, Dirk Wolthorf, sublinha que a evolução e as perspectivas do mercado imobiliário são melhores do que o atual clima de investimento.

O instituto de investigação Empirica não prevê um declínio acentuado da procura no mercado imobiliário em 2024. De acordo com Rainer Brown, diretor da Empirica, o "efeito de bloqueio" será ativado, quando os inquilinos se abstiverem de celebrar novos contratos com rendas elevadas e os preços das rendas para os novos inquilinos aumentarem rapidamente. Esta situação poderá conduzir a uma distribuição ainda pior das habitações limitadas.

Em geral, é difícil prever o resultado exato da situação, e o indicador será monitorizar a dinâmica da inflação, os preços dos materiais de construção e a reação do mercado imobiliário a estes factores no futuro.

Vale a pena comprar imóveis na Alemanha em 2024?

Mesmo com os aspectos positivos, 2024 poderá ser um desafio para o investimento imobiliário na Alemanha devido a uma série de factores. Embora a estabilidade do país continue a ser uma vantagem significativa, os investidores devem analisar cuidadosamente certas bandeiras vermelhas antes de tomar decisões.

Apesar das perspectivas de crescimento e de maior prosperidade, a atitude neutra dos empresários alemães em relação às condições do mercado pode indicar uma profunda incerteza. Este sentimento reflecte preocupações que podem afetar o ambiente de investimento, exigindo cautela.

A dinâmica variada dos preços do sector imobiliário - do crescimento à estabilização e até ao declínio seguido de estabilização - indica a volatilidade do mercado. Juntamente com o declínio das taxas de aluguer e a inflação moderada esperada, o retorno global dos investimentos imobiliários pode não ser tão atrativo como esperado.

Outra preocupação é o sinal negativo de um declínio no número de licenças de construção. Este facto pode indicar um possível abrandamento no sector imobiliário, o que poderá afetar a oferta de imóveis e o seu maior crescimento em termos de valor. Resumindo todos estes aspectos, é importante que os investidores avaliem cuidadosamente o seu apetite pelo risco e os seus objectivos de investimento antes de optarem por investir no sector imobiliário na Alemanha em 2024.

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