L'achat d'un bien immobilier est une tâche qui nécessite une attention soutenue et une analyse du marché. En 2024, l'immobilier en Allemagne reste un investissement intéressant, mais est-ce le bon moment pour acheter ? En savoir plus sur le marché immobilier en Allemagne en 2024

Après une année mouvementée, le marché allemand du logement montre peu de signes de reprise. Selon les experts, les tendances du marché pourraient encore s'aggraver en 2024. La Deutsche Bank avait déjà prédit en 2021 que le boom du marché immobilier allemand prendrait fin en 2024. Après la pandémie et la crise énergétique, ses prévisions sont devenues plus précises. La volatilité annoncée pourrait affecter l'évolution des prix et la dynamique générale du marché, d'où l'importance d'examiner attentivement la situation avant d'investir dans l'immobilier en 2024. Traditionnellement, les biens immobiliers en Allemagne sont le plus souvent achetés par des citoyens des États-Unis, du Canada, de la France, de l'Italie et de la Hongrie.

Le marché de l'immobilier en Allemagne en 2024

Sur le point de passer d'une récession technique à une récession réelle, l'Allemagne est confrontée à des défis sur le marché du logement. Le secteur de la construction connaît un déclin important, l'institut Ifo pour la recherche économique signalant un nombre record de projets de construction annulés en octobre. Au cours des derniers mois, 22 % des entreprises ont abandonné des projets. 

Klaus Wolrabe, directeur de recherche à l'Ifo, souligne que la situation s'aggrave en raison de la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. Ces difficultés peuvent affecter le marché du logement, et les investisseurs devraient suivre de près la dynamique et prendre des décisions éclairées avant d'investir dans l'immobilier.

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Hausse du taux directeur pour l'immobilier en Allemagne

En raison de la croissance rapide de l'inflation dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé son taux d'intérêt directeur de zéro à 4,5 % au cours de l'année écoulée. Cela a entraîné des coûts supplémentaires qui sont devenus un lourd fardeau pour le secteur de la construction. De nombreux projets de construction qui étaient auparavant rentables ne le sont plus. Le gouvernement allemand n'ayant pas atteint son objectif de construire 400 000 nouveaux logements en 2022 et 2023, les locataires deviennent les principales victimes de la crise.

Le problème est particulièrement aigu dans des villes comme Berlin, où la demande de logements abordables augmente fortement et où plus de 99 % des logements disponibles sont déjà occupés. Un rapport de l'Association allemande pour l'investissement immobilier (DAVE) indique que les loyers de base dans 25 villes ont augmenté de 5 à 12 % l'année dernière, principalement en raison de l'excès de demande et de la faiblesse de l'offre.

Bien que les prix de l'immobilier semblent différents sur le papier, avec une baisse moyenne de 2,8 % en 2024, le principal responsable est la hausse des taux d'intérêt de la BCE, qui met fin à l'ère des prêts hypothécaires bon marché. Cette situation compromet la capacité d'un nombre croissant de personnes à acheter des biens immobiliers, ce qui pousse près de la moitié des acheteurs potentiels à se retirer du marché.

Les ventes immobilières en Allemagne ont déjà diminué de moitié au cours du premier semestre 2023, atteignant leur niveau le plus bas depuis 2012. Les analystes mettent en garde contre l'augmentation des coûts pour les propriétaires en raison de l'augmentation constante des frais de chauffage, d'électricité et des taxes municipales.

Perspectives d'achat de biens immobiliers en Allemagne en 2024

Bien que la situation du secteur immobilier allemand et de l'économie dans son ensemble reste tendue, certains analystes entrevoient la possibilité d'une reprise en 2024. Le groupe de pression DAVE et l'association IVD estiment que le marché pourrait sortir de la "phase de consolidation" au début de 2024, notamment grâce au ralentissement de l'inflation et à la normalisation des prix des matériaux de construction.

Guido Strake, directeur de DAVE, entrevoit la possibilité d'une reprise du marché, mais note qu'elle dépendra de l'inflation et de l'évolution des prix des matériaux de construction. La perspective optimiste d'une reprise au début de 2024 semble douteuse, compte tenu des données de l'Office fédéral de la statistique, qui indiquent une augmentation significative des prix des matériaux de construction.

La DIV partage également une perspective positive pour la reprise du marché, mais pas avant le quatrième trimestre 2024. Dirk Wolthorf, président de l'IVD, souligne que l'évolution et les perspectives du marché immobilier sont meilleures que le climat d'investissement actuel.

L'institut de recherche Empirica ne prévoit pas de forte baisse de la demande sur le marché immobilier en 2024. Selon Rainer Brown, directeur d'Empirica, l'"effet de verrouillage" sera activé, lorsque les locataires s'abstiendront de conclure de nouveaux contrats avec des loyers élevés et que les prix des loyers pour les nouveaux locataires augmenteront rapidement. Cela pourrait conduire à une répartition encore pire des logements limités.

D'une manière générale, il est difficile de prédire l'issue exacte de la situation, et l'indicateur sera de surveiller la dynamique de l'inflation, les prix des matériaux de construction et la réaction du marché immobilier à ces facteurs à l'avenir.

Est-il intéressant d'acheter un bien immobilier en Allemagne en 2024 ?

Malgré les aspects positifs, 2024 pourrait être un défi pour l'investissement immobilier en Allemagne en raison d'un certain nombre de facteurs. Si la stabilité du pays reste un avantage important, les investisseurs doivent analyser attentivement certains signaux d'alerte avant de prendre des décisions.

Malgré les perspectives de croissance et d'amélioration de la prospérité, l'attitude neutre des chefs d'entreprise allemands à l'égard des conditions du marché peut être le signe d'une profonde incertitude. Ce sentiment reflète des préoccupations susceptibles d'affecter l'environnement d'investissement, ce qui incite à la prudence.

La dynamique variée des prix de l'immobilier - de la croissance à la stabilisation et même à la baisse suivie d'une stabilisation - indique la volatilité du marché. Si l'on ajoute à cela la baisse des loyers et l'inflation modérée attendue, le rendement global des investissements immobiliers pourrait ne pas être aussi attrayant que prévu.

Un autre sujet de préoccupation est le signal négatif d'une baisse du nombre de permis de construire. Cela peut indiquer un ralentissement possible du secteur immobilier, ce qui pourrait affecter l'offre de biens immobiliers et la poursuite de leur croissance en valeur. Pour résumer tous ces aspects, il est important que les investisseurs évaluent soigneusement leur goût du risque et leurs objectifs d'investissement avant de choisir d'investir dans l'immobilier en Allemagne en 2024.

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