В апреле 2026 года Земельный департамент Дубая упразднил минимальный порог стоимости недвижимости в 750 000 дирхамов для единственных владельцев, претендующих на двухлетнюю инвесторскую визу. Узнайте, какие условия действуют теперь, как изменились требования к общей собственности, чем двухлетняя виза отличается от Золотой и что эти реформы означают для иностранных инвесторов в недвижимость Дубая

Защитите свои инвестиции – обращайтесь к юристу по недвижимости перед любой сделкой

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Апрель 2026 ознаменовался тихим, но чрезвычайно значимым изменением в архитектуре дубайского рынка недвижимости. Земельный департамент Дубая (DLD) убрал требование по минимальной стоимости объекта в 750 000 дирхамов ОАЭ (~204 000 долларов США) для единственных владельцев, желающих получить двухлетнюю инвесторскую визу. Без громких анонсов, без торжественных указов – обновление просто появилось на платформе Cube Centre DLD 29 апреля и сразу подтвердилось ведущими иммиграционными фирмами – Fragomen и Erickson Immigration Group, которые выпустили соответствующие рекомендации для своих клиентов.

Это не просто удаление одного числа из списка требований. Это устранение барьера, который годами определял тип покупателя, способного претендовать на резидентство по недвижимости. О основных изменениях в процедуре получения разрешения далее в данном материале.

Какие страны в 2026 году предлагают программы Golden Visa с высокой арендной доходностью, какие условия для инвесторов сейчас действуют и на что стоит обратить внимание перед покупкой недвижимости читайте здесь.

Любая сделка с недвижимостью – это не только соглашение между двумя сторонами. Это юридический процесс с документами, обязательствами и рисками, не всегда очевидными без опыта.

Юрист по недвижимости проверяет договор, защищает ваши права и устраняет потенциальные проблемы еще до того, как они становятся дорогими. Не важно, приобретаете ли вы квартиру или инвестируете в зарубежный объект – профессиональная юридическая поддержка сэкономит вам время, деньги и нервы.

Обратитесь к юристу по недвижимости Visit World и совершите сделку уверенно!

Новые условия получения двухлетней визы Дубая

Единственные владельцы недвижимости теперь могут подавать заявки на двухлетнюю инвесторскую визу без какого-либо минимального порога стоимости.

Для общей собственности каждый совладелец обязан иметь долю не менее 400 000 дирхамов ОАЭ (~109 000 долларов США) – тогда как раньше каждый из них должен был самостоятельно соответствовать прежнему порогу в 750 000 дирхамов.

То есть студия в Jumeirah Village Circle стоимостью 350 000 дирхамов или однокомнатная квартира в Dubai South, еще год назад не принимавших во внимание в контексте резидентства, теперь открывают вполне легитимный путь к проживанию в эмирате. Аналитики уже прогнозируют рост спроса со стороны дистанционных работников и начинающих инвесторов, которые рассматривают двухлетнюю визу как "мягкий старт" перед принятием решения о более серьезных инвестициях в рамках Золотой визы.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

Чем двухлетняя виза Дубая отличается от Золотой визы ОАЭ?

Важно четко понимать, что речь идет о разных инструментах с разными целями.

- Двухлетняя инвесторская виза – это возобновляемое вид на жительство, привязанное к факту владения недвижимостью. Она не дает тех привилегий и той стабильности, что Золотая виза.

- Золотая виза остается самым популярным вариантом для инвесторов: она действует 10 лет, не требует местного спонсора или работодателя и не предусматривает минимальный срок пребывания в стране – резидентство сохраняется, даже если владелец большую часть времени живет за границей. Минимальный порог для Золотой визы из-за недвижимости остается неизменным – 2 миллиона дирхамов ОАЭ (~545 000 долларов США). Gulf News

Пятилетняя пенсионная виза (доступна только лицам от 55 лет) также сохраняет свой нынешний минимум в 1 миллион дирхамов. Изменение коснулось исключительно нижней ступени – и именно там она имеет наибольший эффект.

Почему Дубай принял решение об изменении своей миграционной политики?

Чтобы понять логику этого шага, следует посмотреть шире. Рынок недвижимости Дубая остается уверенным: в первом квартале 2026 года транзакции достигли 138,7 миллиарда дирхамов в рамках 44 150 сделок, что на 21,2% больше по стоимости по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Однако за этими яркими цифрами скрывается неравномерность: рост концентрируется в премиальном и коммерческом сегментах, тогда как нижний и средний ценовые диапазоны испытывают давление.

Именно здесь и следует искать мотив реформы. Джереми Сейвори, генеральный директор Savory & Partners, охарактеризовал ее как "вмешательство со стороны спроса", направленное на конкретный ценовой сегмент. 

"Это попытка смягчить давление на снижение цен на недвижимость в определенной прослойке рынка", - отметил он, добавив, что именно в этом ценовом диапазоне произошло сокращение занятости в секторах недвижимости и туризма.

Роль региональной геополитики также не стоит умалять: перебои в торговле из-за блокады Ормузского пролива в начале 2026 года ударили по цепям поставок строительных материалов и пошатнули потребительские настроения. Правительство реагирует проактивно – и смена порога для двухлетней визы является одной из таких мер.

Читайте также, рынок недвижимости Дубая стремительно падает на фоне конфликта на Ближнем Востоке. В этой статье почему снижаются цены, как реагируют инвесторы и какие прогнозы на 2026 год.

Какая недвижимость подходит для получения двухлетней визы в Дубае: требования к заявке

Изменения в правилах не отменяют все остальные условия. Вот что остается обязательным:

1. Недвижимость должна быть полностью завершена и зарегистрирована в DLD (объекты, зарегистрированные только в системе Oqood для объектов off-plan, не подходят – требуется оформленный правоустанавливающий документ).

2. Если недвижимость приобретена в ипотеку или финансированием застройщика – необходимо разрешение без возражений (NOC) от банка или застройщика, а также выписка о платежах.

3. Обязательно медицинское страхование от любого поставщика в ОАЭ.

4. Справка о несудимости от полиции Дубая.

Обычно обработка занимает от 10 до 15 рабочих дней. Заявки подаются через платформу Cube Centre DLD.

Коммерческий сегмент движется в противоположную сторону

Пока средний жилищный рынок получил облегчение, коммерческая недвижимость Дубая переживает совсем иную динамику. Перебои в цепях поставок строительных материалов, вызванные геополитическим напряжением в начале 2026 г., привели к росту себестоимости строительства. Коммерческий сегмент и так страдал от дефицита предложения – и эти факторы лишь усилили давление вверх на цены.

Реформа не коснулась ни элитного жилищного рынка, ни сегмента вилл, ни коммерческой недвижимости. Смена сфокусирована точечно – и эта точность является свидетельством продуманности, а не бессистемности.

ОАЭ обновила визу для удаленной работы в 2026 году. Читайте здесь, кто может подать заявку на Remote Working Visa, какие требования к доходу и документам и как переехать с семьей.

Более широкая административная реформа: один канал для всех

Отмена минимального порога – лишь часть более масштабной перестройки. Несколькими неделями ранее Генеральное управление по делам проживания и иностранцев Дубая (GDRFA) и DLD подписали меморандум о взаимопонимании относительно объединения трех связанных с недвижимостью программ резидентства – Golden Residency, Retiree Residency и Property Residency – в единый административный канал. Цель – упростить процесс подачи, сократить дублирование и повысить предсказуемость для заявителей.

Отдельный федеральный циркуляр в феврале 2026 года отменил требование предварительного взноса наличными в 1 миллион дирхамов для заявителей на Золотую визу и подтвердил, что недвижимость off-plan квалифицируется по полной стоимости, указанной в документах или контрактах Oqood.

Читайте здесь, какие регионы Греции обеспечивают высокую доходность от аренды и как пороговые суммы влияют на реальную прибыль инвестора.

В целом, эти реформы снижают порог входа, делают администрирование более прозрачным и дают инвесторам больше гибкости – без изменения общей логики системы. Золотая виза как долгосрочный инструмент никуда не исчезла и никуда не двигается. Дубай не снижает планку – он расширяет воронку входа.

Дубайский рынок недвижимости меняет правила – и это хорошая новость для тех, кто давно рассматривал эмиграцию из-за инвестиций. Но отмена минимального порога стоимости не снимает юридическую ответственность: оформление правоустанавливающего документа, проверка статуса объекта в DLD, получение NOC от банка или застройщика, подготовка пакета документов для подачи на визу – все это требует четкости и опыта. Ошибки на этом этапе могут стоить отказа в визе или потраченного времени на повторное оформление.

Юристы недвижимости Visit World сопровождают клиентов на каждом шагу – от выбора объекта до получения резидентского статуса. Они знают нюансы законодательства ОАЭ и помогают избежать типичных ловушек, с которыми сталкиваются иностранные покупатели. Если вы серьезно рассматриваете Дубай как место для проживания или инвестиций – начинайте с правильного юридического фундамента. Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости Visit World уже сегодня.

Напомним! Цифровые визы для кочевников в 2026 году позволяют жить за границей без налогового резидентства. Мы уже рассказывали, какие страны предлагают такие программы и какие условия действуют.

Фото – сгенерировано Gemini

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в ОАЭ;

Юридическая консультация по вопросам иммиграции в ОАЭ;

Туристическое страхование для иностранцев в ОАЭ;

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.