Portugal zählt dank stabiler Nachfrage, steigender Preise und reger Aktivität ausländischer Investoren weiterhin zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas. Erfahren Sie, wie viel Immobilien in Portugal im Jahr 2026 kosten, welche Regionen am teuersten und am günstigsten sind, wie sich die Mietpreise entwickeln, wo Ausländer investieren und wie der Hauskaufprozess abläuft

Portugal zählt seit Jahren zu den attraktivsten Ländern Europas zum Leben und für Immobilieninvestitionen. Ein günstiges Klima, ein relativ sicheres Umfeld und die hohe Nachfrage von Ausländern sorgen für ein stabiles Interesse am Wohnungsmarkt.

Trotz der Abschaffung des „Goldenen Visums“ für den Immobilienkauf hat der Markt nichts von seiner Dynamik eingebüßt. Im Gegenteil: Die Preise steigen weiter, und die Investitionszahlen bleiben hoch. Das Interesse am portugiesischen Markt wächst stetig, und ausländische Investoren betrachten das Land aktiv als einen der wichtigsten Standorte für Investitionen in europäische Immobilien. In diesem Artikel haben wir alle wichtigen Informationen zum portugiesischen Wohnungsmarkt für Sie zusammengestellt.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Portugal planen, ist es wichtig, alle rechtlichen Feinheiten der Transaktion im Vorfeld zu prüfen. Ein Anwalt für Immobilienrecht hilft Ihnen, Risiken zu vermeiden, prüft die Dokumente und begleitet Sie durch den gesamten Kauf- oder Verkaufsprozess.

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Wichtigste Investitionsbereiche im portugiesischen Immobilienmarkt und Investitionsvolumen ausländischer Investoren

Im Jahr 2025 investierten ausländische Investoren rund 3,9 Milliarden Euro in portugiesische Immobilien. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 10 % gegenüber dem Vorjahr. Immobilien machen insgesamt fast die Hälfte aller ausländischen Direktinvestitionen im Land aus – rund 45,9 %. Dies zeigt, dass Wohnraum in Portugal nicht nur als Wohnort, sondern auch als Anlage mit Wachstumspotenzial betrachtet wird.

Der Großteil der Investitionen konzentriert sich auf einige wenige Schlüsselregionen:

- Lissabon – das größte Wirtschafts- und Geschäftszentrum – 113,2 Milliarden Euro;

- Nordportugal – eine Region mit gut ausgebauter Infrastruktur – 37,2 Milliarden Euro;

- Algarve – ein beliebtes Touristenziel – 21,7 Milliarden Euro.

Zu den aktivsten Investoren zählen Staatsbürger Luxemburgs mit 1,1 Milliarden Euro, des Vereinigten Königreichs mit 900 Millionen Euro und Deutschlands mit 800 Millionen Euro. Vertreter Marokkos, Brasiliens und Norwegens erwägen ebenfalls den Kauf einer Immobilie in Portugal.

Lesen Sie den Link zu den aktuellen Bedingungen des portugiesischen Goldenen Visums im Jahr 2026 und seinen strategischen Vorteilen.

Durchschnittliche Kosten für den Kauf einer Immobilie in Portugal 2026

Laut offizieller Statistik liegen die durchschnittlichen Kosten für den Kauf einer Immobilie in Portugal bei rund 1.478 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächlichen Marktpreise sind jedoch in der Regel höher – und die Differenz zwischen Statistik und tatsächlichen Angeboten kann erheblich sein.

Dies liegt daran, dass die offiziellen Daten abgeschlossene Transaktionen berücksichtigen, während Marktplattformen aktuelle Angebote und eine andere Methode zur Berechnung des Durchschnittswerts widerspiegeln. Daher können die Preise in der Praxis je nach Quelle, Region und Immobilientyp zwischen etwa 2.400 und 3.800 Euro pro Quadratmeter variieren.

Lissabon und Porto sind die beiden Städte, die am häufigsten für eine erste Portugalreise gewählt werden. Lesen Sie hier mehr über die wichtigsten Unterschiede zwischen der Hauptstadt und der zweitgrößten Stadt des Landes, um Ihre perfekte Reise zu planen.

Wie unterscheiden sich die Immobilienpreise in Portugal je nach Region?

Die Wohnkosten in Portugal variieren stark je nach Stadt und sogar je nach Lage. In Großstädten werden die Preise von Nachfrage, Infrastruktur und touristischen Attraktionen beeinflusst.

Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter im Stadtzentrum etwa 3.400–3.500 Euro, während der Preis außerhalb der Zentren auf etwa 2.400–2.500 Euro sinkt. Dieser Unterschied erklärt sich durch die Lage sowie die Anbindung an Verkehrsmittel, Dienstleistungen und Geschäftsmöglichkeiten.

Wo befinden sich die teuersten Immobilien in Portugal?

Lissabon, die Algarve und Madeira zählen traditionell zu den Regionen mit den höchsten Preisen.

- Lissabon: Die Wohnungspreise in beliebten Gegenden liegen bei über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Damit ist die Hauptstadt die teuerste Stadt des Landes, wo die Nachfrage das Angebot konstant übersteigt.

- Die Algarve lockt mit ihrem Klima und dem Tourismus. Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung oder ein Haus liegt hier bei 2.000 Euro pro Quadratmeter.

- Madeira ist bekannt für sein begrenztes Angebot und das stetige Interesse von Ausländern. Rechnen Sie hier mit Preisen von 1.558 € pro Quadratmeter.

Gleichzeitig zählen Vororte wie Cascais aufgrund ihrer Nähe zur Hauptstadt und des hohen Lebensstandards ebenfalls zu den teuren Regionen.

Welche Regionen Portugals weisen die niedrigsten Immobilienpreise auf?

Es gibt jedoch auch viele erschwinglichere Regionen im Land. In Zentralportugal, im Norden und im Alentejo liegen die Preise deutlich niedriger – bei etwa 1.000 € bis 1.400 € pro Quadratmeter. Diese Regionen gelten als attraktive Option für preisbewusste Käufer oder als Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotenzial.

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Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie in Portugal

Neben dem Kaufpreis einer Immobilie zahlen Eigentümer in Portugal jährliche Steuern und Nebenkosten, deren Höhe von der Region und den Eigenschaften der Immobilie abhängt.

Steuern

Die wichtigste Steuer ist die Gemeindesteuer (IMI), die etwa 0,3–0,8 % des Katasterwerts beträgt. Bei Immobilien über 600.000 € kann zusätzlich die Steuer AIMI von 0,7–1 % anfallen.

Strom

Der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 0,15–0,18 €/kWh, wobei die Preise zu Spitzenzeiten höher sind. Im Winter steigen die Kosten in der Regel aufgrund fehlender Zentralheizung.

Wasser

Die Tarife variieren je nach Region. Beispielsweise können die Kosten für 120 m³ Wasser je nach Stadt zwischen etwa 88 € und 250 € liegen.

Gas

Einige Häuser sind an das Gasnetz angeschlossen, häufig werden jedoch Gasflaschen verwendet. Die Kosten hängen vom Anbieter und der Region ab. Der Preis pro Liter liegt zwischen 3 und 14 Cent.

Die Gesamtkosten für die Instandhaltung einer Immobilie setzen sich daher aus Steuern und Nebenkosten zusammen und können je nach Lage und Verbrauch stark variieren.

Ist es teuer, in Portugal eine Wohnung zu mieten?

Der Mietmarkt in Portugal ist generell teuer, insbesondere in Großstädten, wo die Nachfrage das Angebot konstant übersteigt. Die Mietkosten hängen maßgeblich von der Lage, der Größe der Wohnung und der Nähe zum Zentrum ab.

Im Durchschnitt kostet eine Einzimmerwohnung im Zentrum etwa 900 Euro pro Monat, außerhalb des Zentrums hingegen etwa 700 Euro. Dieser Unterschied erklärt sich hauptsächlich durch die Anbindung an Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel und Gewerbegebiete.

In der Hauptstadt sind die Preise deutlich höher. In Lissabon kostet eine Einzimmerwohnung im Zentrum etwa 1.300–1.350 Euro pro Monat, während eine Dreizimmerwohnung über 2.500 Euro kosten kann. Damit zählt Lissabon zu den teuersten Städten Europas in Bezug auf die Mietkosten.

Gleichzeitig sind die Mieten in kleineren Städten und Regionen abseits der Touristenzentren erschwinglicher, sodass Sie dort Wohnungen zu deutlich niedrigeren Preisen finden können.

In unserem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie als Ausländer in Portugal eine Immobilie mieten können.

Wie kauft man eine Wohnung oder ein Haus in Portugal?

Der Kauf einer Immobilie in Portugal umfasst mehrere obligatorische Schritte:

1. Beantragen Sie eine Steuernummer (NIF). 

Bürger von Nicht-EU-Ländern können diese über einen Anwalt oder Steuerberater beantragen.

2. Eröffnen Sie ein Bankkonto in Portugal. 

Dies ist für die Zahlungen beim Immobilienkauf erforderlich.

3. Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag. 

Das Dokument hält die wichtigsten Vertragsbedingungen fest: Beschreibung der Immobilie, Preis, Zahlungsmodalitäten und die Pflichten der Vertragsparteien.

4. Leisten Sie eine Anzahlung.

Diese beträgt üblicherweise 10–30 % des Kaufpreises. Im Falle einer Ablehnung des Vertrags durch den Käufer ist diese Anzahlung in der Regel nicht erstattungsfähig.

5. Prüfen Sie die Dokumente der Immobilie. 

Insbesondere die Katasterdaten (Caderneta Predial Urbana) und die Eigentumsurkunde (Certidão de Teor), die die Eigenschaften der Immobilie und die Eigentumsverhältnisse bestätigen.

6. Zahlen Sie die Grundsteuer (IMT). 

Ihre Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab und beträgt ca. 0,3–0,8 % des Katasterwertes.

7. Wählen Sie einen Notar. 

Er prüft die Dokumente und begleitet die endgültige Unterzeichnung des Vertrags.

8. Zahlen Sie den Restbetrag für die Immobilie. 

Die bereits geleistete Anzahlung ist dabei zu berücksichtigen.

9. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. 

Der Notar unterzeichnet den Vertrag.

10. Lassen Sie das Eigentum eintragen.

Der Notar reicht die Dokumente bei den Finanzbehörden und dem Grundbuchamt zur offiziellen Eintragung des neuen Eigentümers ein.

Der Kauf von Immobilien im Ausland ist stets mit rechtlichen Feinheiten verbunden, die ohne professionelle Unterstützung kompliziert sein können. Ein Immobilienanwalt begleitet Sie durch alle Phasen des Kaufprozesses – von der Dokumentenprüfung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Er analysiert die Eigentumsverhältnisse, prüft die Vertragsbedingungen und hilft Ihnen, versteckte Risiken zu vermeiden.

Ein solcher Spezialist ist besonders hilfreich für ausländische Käufer, die mit der lokalen Gesetzgebung und den Abläufen bei Kaufverträgen in Portugal nicht vertraut sind. Ein Immobilienanwalt kann zudem die Interessen seiner Mandanten vertreten, die Immobilie vor dem Kauf besichtigen und zu Steuern und Nebenkosten beraten.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Portugal planen, hilft Ihnen die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt, den Prozess sicher, schnell und fehlerfrei abzuwickeln. Sichern Sie sich noch heute professionelle Unterstützung und Vertrauen in jeder Phase des Kaufprozesses.

Zur Erinnerung: Die Immobilienpreise in europäischen Hauptstädten variieren stark. In manchen Städten ist der Kauf einer Immobilie seit Langem ein Privileg sehr wohlhabender Käufer, während der Markt in anderen Städten vergleichsweise erschwinglich ist. Eine neue Studie zeigt, wo in Europa der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses aktuell am teuersten ist. Wir haben bereits über die teuersten europäischen Hauptstädte für den Immobilienkauf berichtet.

Foto – Freepik