Der ungarische Immobilienmarkt bleibt auch im Jahr 2026 einer der dynamischsten in Mitteleuropa. Trotz einer Preisabschwächung in Budapest verzeichnen viele Regionen des Landes ein zweistelliges Wachstum der Immobilienpreise, und staatliche Programme sowie der Mangel an Neubauten sorgen weiterhin für eine hohe Nachfrage. Erfahren Sie mehr darüber, wo die Preise für Wohnungen am schnellsten steigen, wie viel Wohnraum in verschiedenen Städten Ungarns kostet und was Sie künftig vom Markt erwarten können

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Trotz der wirtschaftlichen Abkühlung in Europa überrascht der Immobilienmarkt in Ungarn weiterhin mit seinem Wachstumstempo. Im letzten Jahr sind die Preise für Wohnungen im Land um mehr als 14 % gestiegen, in einzelnen Regionen sogar um fast 20 %. Budapest bleibt die teuerste Stadt, doch gerade die Regionen entwickeln sich derzeit zum wichtigsten Motor des Marktes. Gründe dafür sind günstigere Preise, staatliche Förderprogramme und die Abwanderung von Käufern aus der überfüllten Hauptstadt.

Gleichzeitig geht die Zahl der Neubauten in Ungarn zurück, was den Wohnungsmangel und den Preisdruck nur noch verstärkt. Analysten verzeichnen zudem eine aktive Rückkehr von Investoren, die wieder in Mietwohnungen investieren.

In einem früheren Artikel haben wir Informationen zu den weltweit teuersten Städten zum Leben im Jahr 2026 laut dem Numbeo-Ranking bereitgestellt.

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Was passiert derzeit auf dem Wohnungsmarkt in Ungarn?

Der Immobilienmarkt Ungarns wächst auch nach mehreren Jahren rasanten Preisanstiegs weiter. Nach Angaben des ungarischen Portals ingatlan.com lagen die durchschnittlichen Wohnungspreise im Land im April 2026 um 14,3 % höher als im Vorjahr. Dabei stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser allein innerhalb eines Monats um weitere 0,8 %.

Analysten weisen darauf hin, dass sich der Markt nach einem sehr aktiven ersten Quartal allmählich verlangsamt hat, es jedoch noch zu früh ist, von einem Rückgang zu sprechen. Die Nachfrage bleibt aufgrund mehrerer Faktoren hoch:

- Mangel an neuem Wohnraum;

- Aktive Investitionsnachfrage;

- Staatliche Förderprogramme;

- Hohe Mietpreise;

- Abwanderung von Käufern aus Budapest in die Regionen.

Ein besonders auffälliger Trend des Jahres 2026 war die Verlagerung der Aktivität von der Hauptstadt hin zu großen regionalen Zentren und Vororten. War früher Budapest der Haupttreiber des Preisanstiegs, so verteuern sich nun immer schneller Wohnungen im Bezirk Pest, in Debrecen, Szeged und anderen Städten.

Experten verweisen zudem auf das staatliche Programm „Otthon Start“, das eine vergünstigte Finanzierung für den Kauf von Wohnraum ermöglicht. Gerade dieses Programm stützt teilweise die Nachfrage, trotz hoher Preise und wirtschaftlicher Instabilität in Europa.

In unserem vorherigen Artikel haben wir darüber berichtet, worauf man vor dem Kauf einer Wohnung in Polen achten sollte und wie man typische Fehler vermeiden kann.

Warum sind die Immobilienpreise in Budapest plötzlich nicht mehr gestiegen?

Nach mehreren Jahren fast ununterbrochenen Wachstums zeigte der Budapester Wohnungsmarkt im Jahr 2026 erstmals Anzeichen einer Abkühlung. Nach Angaben von ingatlan.com sanken die Durchschnittspreise in der Hauptstadt im April im Vergleich zum März sogar um 0,1 %. Für den ungarischen Markt war dies ein wichtiges Signal, denn gerade Budapest war lange Zeit das Hauptzentrum des Immobilienpreisanstiegs.

Einer der Gründe waren die zu hohen Wohnungspreise. In den beliebten Stadtteilen der Hauptstadt liegt der Quadratmeterpreis bereits bei über 1,6 Millionen Forint, was Wohnraum selbst für die Mittelschicht immer weniger erschwinglich macht. Besonders schwierig ist die Situation für junge Familien und Käufer mit einer Hypothek.

Einen zusätzlichen Einfluss hatte das staatliche Programm für vergünstigte Kredite „Otthon Start“. Es legt eine Obergrenze fest: Wohnungen, die teurer als 1,5 Millionen Forint pro Quadratmeter sind, fallen nicht unter die vergünstigten Finanzierungsbedingungen. Aus diesem Grund begann ein Teil der Käufer, auf Wohnungen in den zentralen Stadtteilen von Budapest zu verzichten und nach günstigeren Alternativen zu suchen.

Am stärksten betroffen waren:

- der 13. Bezirk von Budapest;

- der 11. Bezirk;

- die zentralen Stadtteile auf der Pest-Seite;

- beliebte Investitionsviertel mit einer großen Anzahl an Airbnb-Unterkünften.

Analysten weisen zudem auf einen psychologischen Faktor hin. Nach mehreren Jahren mit Rekordwachstum erwarten viele Käufer eine Stabilisierung oder sogar einen leichten Preisrückgang und verschieben daher ihre Kaufentscheidungen. Dies ist besonders bei Investoren zu beobachten, die zuvor aktiv Wohnungen zur Vermietung erworben haben.

Gleichzeitig bedeutet die Abkühlung in der Hauptstadt keinen allgemeinen Marktrückgang. Im Gegenteil – die Nachfrage verlagert sich zunehmend in die Vororte von Budapest und in große Regionalstädte, wo Wohnraum noch deutlich günstiger ist. Genau deshalb ist der Bezirk Pest derzeit einer der Spitzenreiter beim Preisanstieg in Ungarn.

Wir haben bereits berichtet, dass sich der griechische Immobilienmarkt zugunsten von kompakten Wohnformen verändert, die ein schnelleres Wachstum bei Preisen und Nachfrage verzeichnen.

Wo werden Immobilien in Ungarn im Jahr 2026 am stärksten teurer?

Während der Markt in Budapest erste Anzeichen einer Verlangsamung zeigt, erleben die Regionen Ungarns einen regelrechten Preisboom. Gerade die Provinzstädte und die Vororte der Hauptstadt sind derzeit die Haupttreiber des Immobilienmarktes.

Am schnellsten steigen die Immobilienpreise in Gebieten, in denen Käufer günstigere Wohnungen finden können, aber gleichzeitig den Zugang zu Großstädten, Arbeitsplätzen und der Verkehrsinfrastruktur behalten. Besonders deutlich wird dies rund um Budapest, wo ein Teil der Einwohner aufgrund der zu hohen Preise in der Hauptstadt massenhaft in die Vororte zieht.

Am stärksten stiegen die Preise im Jahresvergleich in folgenden Regionen:

- Bezirk Pest – +18 %;

- Zentrales Donaugebiet – +15,5 %;

- Südliches Alföld – +15,3 %;

- Nördliches Alföld – +15,2 %.

Der Bezirk Pest ist zum absoluten Wachstumsführer geworden. Dies ist das Gebiet rund um Budapest, in dem aktiv neue Wohnkomplexe und Einfamilienhäuser gebaut werden. Für viele Familien ist dies ein Kompromiss zwischen dem Leben in der Nähe der Hauptstadt und deutlich niedrigeren Immobilienpreisen.

Ein weiterer wichtiger Trend ist die rasante Entwicklung großer Universitäts- und Industriezentren. So zieht beispielsweise Debrecen in den letzten Jahren aktiv internationale Investitionen an, insbesondere in der Automobil- und Fertigungsindustrie. Dadurch steigt die Nachfrage nicht nur nach Mietwohnungen, sondern auch nach dem Kauf von Wohnungen.

Analysten führen das regionale Wachstum auf mehrere Gründe zurück:

- Käufer suchen nach günstigeren Alternativen zu Budapest;

- Investoren investieren verstärkt in regionale Immobilien;

- In vielen Städten entwickelt sich die Industrie dynamisch;

- Staatliche Programme fördern den Erwerb von Wohnraum;

- Es gibt immer noch nicht genügend Neubauten, um die Nachfrage zu decken.

Gleichzeitig bleiben die Unterschiede zwischen den Regionen enorm. Während in den beliebtesten Stadtteilen Budapests ein Quadratmeter bereits über 1,6 Millionen Forint kostet, können die Preise in weniger entwickelten Städten vier- bis fünfmal niedriger sein. Genau aus diesem Grund richten immer mehr Investoren ihr Augenmerk derzeit nicht auf die Hauptstadt, sondern auf zweitrangige Städte mit Wachstumspotenzial.

In unserem vorherigen Artikel berichteten wir, dass Spanien zum ersten Mal als bestes Land für Immobilieninvestitionen in Europa anerkannt wurde.

Wie viel kosten Wohnungen derzeit in Budapest und anderen Städten?

Im Jahr 2026 bleibt Ungarn eines der teuersten Länder Mitteleuropas, was das Wachstum der Immobilienpreise angeht. Besonders deutlich wird dies in Budapest, wo sich die Wohnkosten bereits dem Niveau einiger westeuropäischer Städte annähern.

Die teuersten Stadtteile der Hauptstadt sind nach wie vor der 11. und der 13. Bezirk. Genau hier konzentrieren sich die meisten Neubauten, modernen Wohnkomplexe und Wohnungen für Investoren.

Die Durchschnittspreise in beliebten Städten und Stadtteilen sehen derzeit wie folgt aus:

- 11. Bezirk von Budapest – ca. 1,67 Mio. Forint pro m²;

- Bezirk XIII von Budapest – ca. 1,65 Mio. Forint;

- Debrecen – über 1,11 Mio. Forint;

- Szeged – ca. 1 Mio. Forint;

- Győr – ca. 976.000 Forint;

- Pécs – ca. 958.000 Forint;

- Szalagótárján – nur 319.000 Forint pro m².

Der Preisunterschied zwischen den teuersten und den günstigsten Städten des Landes beträgt bereits mehr als das Fünffache. So kann man beispielsweise für den Preis einer kleinen Wohnung im Zentrum von Budapest in manchen Regionen ein ganzes Haus kaufen.

Besonders hervorzuheben ist Debrecen – die zweitgrößte Stadt des Landes. Genau hier entsteht derzeit einer der aktivsten Immobilienmärkte in Ungarn. Grund dafür sind große internationale Investitionen in die Industrie, neue Arbeitsplätze und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen unter Arbeitnehmern und Studenten.

Gleichzeitig bleibt der Wohnraum in den wirtschaftlich weniger aktiven Städten im Norden und Osten des Landes am erschwinglichsten. Genau deshalb ziehen immer mehr Ungarn aus dem teuren Budapest in Regionen, in denen das Verhältnis zwischen Gehältern und Wohnkosten attraktiver ist.

Analysten weisen zudem darauf hin, dass der Mietmarkt in Ungarn weiterhin sehr aktiv ist. In den zentralen Stadtteilen von Budapest liegt die Leerstandsquote bei nur etwa 1–2 %, und gut gelegene Wohnungen sind oft innerhalb von 1–2 Wochen vermietet.

Für Ausländer erscheint Ungarn nach wie vor als kostengünstigere Alternative zu vielen westeuropäischen Ländern. In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise im Land jedoch um etwa 260 % gestiegen, was den ungarischen Markt zu einem der dynamischsten in der EU gemacht hat.

Wir haben bereits berichtet, dass die Immobilienpreise in der EU innerhalb von 10 Jahren um 65 % gestiegen sind.

Warum verteuern sich Immobilien in Ungarn trotz der Krise in Europa?

Trotz der Konjunkturabschwächung in der EU und hoher Kreditzinsen wächst der ungarische Immobilienmarkt weiter. Analysten erklären dies damit, dass das Land gleichzeitig mit einem Wohnungsmangel, einer regen Investitionsnachfrage und umfangreichen staatlichen Förderprogrammen für Käufer konfrontiert ist.

Einer der Hauptgründe war der starke Rückgang im Wohnungsbau. In den letzten zwei Jahren ist die Zahl der neuen Projekte in Ungarn aufgrund der hohen Inflation, teurer Baumaterialien und steigender Kreditkosten für Bauträger deutlich zurückgegangen.

Nach Angaben ungarischer Fachmedien näherte sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2024 dem Tiefststand des letzten Jahrzehnts. In Budapest ging die Zahl der neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 28 % zurück.

Vor dem Hintergrund des Mangels an Neubauten bleibt die Nachfrage weiterhin hoch. Besonders aktiv kaufen:

- Investoren;

- junge Familien;

- Käufer, die von Budapest in die Regionen ziehen;

- Ausländer, die eine günstigere Alternative zu Westeuropa suchen.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die staatliche Unterstützung. Ungarn stimuliert den Wohnungsmarkt weiterhin aktiv durch vergünstigte Hypothekenprogramme und Familienbeihilfen. Gerade diese Maßnahmen haben dem Markt geholfen, einen drastischen Einbruch nach der Inflationskrise der Jahre 2023–2024 zu vermeiden.

Auch der Mietmarkt hat einen starken Einfluss. In Budapest wird die Nachfrage nach Wohnungen durch Touristen, Studenten und ausländische Arbeitnehmer gestützt. Die Beliebtheit von Kurzzeitvermietungen über Airbnb hat Investoren zudem lange Zeit dazu veranlasst, Wohnungen in den zentralen Stadtteilen der Hauptstadt aufzukaufen.

Dabei warnen Experten bereits vor den Risiken einer Überhitzung des Marktes. Nach Angaben von Eurostat haben sich die Immobilienpreise in Ungarn in den letzten 10 Jahren mehr als verdreifacht – dies ist einer der höchsten Werte in der Europäischen Union.

Analysten weisen zudem darauf hin, dass sich der ungarische Markt zunehmend in zwei Segmente aufteilt:

1. Teure Großstädte mit hoher Investitionsnachfrage;

2. Weniger entwickelte Regionen mit relativ erschwinglichem Wohnraum.

Genau aus diesem Grund wurden im Jahr 2026 regionale Städte zu einem neuen Wachstumsmotor für den Immobilienmarkt des Landes.

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Denken Sie daran! Das zyprische Parlament prüft derzeit Gesetzesentwürfe, die die Bedingungen für den Kauf von Immobilien für Bürger aus Ländern außerhalb der Europäischen Union erheblich verändern könnten. Die Initiativen sehen quantitative Beschränkungen für Objekte, geografische Verbote und Anforderungen an die Transparenz von Transaktionen vor. Lesen Sie mehr über die vorgeschlagenen Beschränkungen, Statistiken zu Käufen durch Ausländer und darüber, wie Sie sich auf mögliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt Zyperns vorbereiten können.