Węgierski rynek nieruchomości pozostaje jednym z najgorętszych w Europie Środkowej w 2026 roku. Pomimo spowolnienia cen w Budapeszcie, wiele regionów kraju odnotowuje dwucyfrowy wzrost cen mieszkań, a programy rządowe oraz niedobór nowego budownictwa wciąż napędzają wysokie zapotrzebowanie. Dowiedz się więcej o tym, gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej, ile kosztuje mieszkanie w różnych miastach na Węgrzech oraz czego można się spodziewać po rynku w przyszłości

Zamów profesjonalną poradę prawnika ds. nieruchomości z Visit World, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję, uniknąć ryzyk i chronić swoje interesy w każdej jurysdykcji

ZAREZERWUJ KONSULTACJĘ

Pomimo spowolnienia gospodarczego w Europie, rynek nieruchomości na Węgrzech nadal zaskakuje swoimi wskaźnikami wzrostu. W ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w kraju wzrosły o ponad 14%, a w niektórych regionach niemal o 20%. Budapeszt pozostaje najdroższym miastem, ale to regiony stają się teraz głównymi motorami rynku. Jest to spowodowane niższymi cenami, rządowymi programami zachęt oraz migracją nabywców z przeludnionej stolicy.

Jednocześnie liczba nowych projektów budowlanych na Węgrzech maleje, co tylko pogłębia niedobór mieszkań i presję na wzrost cen. Analitycy zauważają również silny powrót inwestorów, którzy ponownie inwestują w mieszkania na wynajem.

W poprzednim artykule informowaliśmy o najdroższych miastach na świecie do życia w 2026 roku, według Numbeo.

Czy planujesz kupić nieruchomość za granicą? Przed zawarciem umowy ważne jest, aby wziąć pod uwagę nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale także zobowiązania podatkowe, ograniczenia dla cudzoziemców, kontrole tytułów oraz dodatkowe koszty. Prawnicy ds. nieruchomości z Visit World pomogą Ci przeanalizować nieruchomość, ocenić ryzyko prawne i towarzyszyć Ci na wszystkich etapach transakcji: od wstępnej konsultacji po podpisanie umowy. Uzyskaj profesjonalne wsparcie i pewność na każdym kroku.

Co obecnie dzieje się na rynku nieruchomości na Węgrzech?

Rynek nieruchomości na Węgrzech nadal rośnie, nawet po kilku latach szybkiego wzrostu cen. Według węgierskiego portalu ingatlan.com, w kwietniu 2026 roku średnie ceny mieszkań w kraju były o 14,3% wyższe niż rok wcześniej. Jednocześnie w zaledwie jeden miesiąc koszt mieszkań i domów wzrósł o kolejne 0,8%.

Analitycy zauważają, że po bardzo aktywnym pierwszym kwartale rynek zaczął stopniowo zwalniać, ale zbyt wcześnie, aby mówić o spadku. Popyt pozostaje wysoki z powodu kilku czynników:

- Niedobór nowych mieszkań;

- Aktywny popyt inwestycyjny;

- Rządowe programy wsparcia;

- Wysokie ceny wynajmu;

- Migracja nabywców z Budapesztu do regionów.

Szczególnie zauważalnym trendem w 2026 roku był przesunięcie aktywności z stolicy do dużych centrów regionalnych i przedmieść. Podczas gdy Budapeszt był wcześniej głównym motorem wzrostu cen, mieszkania w powiecie Pest, Debreczynie, Segedynie i innych miastach stają się teraz coraz droższe w coraz szybszym tempie.

Eksperci wskazują również na rządowy program Otthon Start, który zapewnia subsydiowane finansowanie zakupu mieszkań. To właśnie ten program częściowo podtrzymuje popyt pomimo wysokich cen i niestabilności gospodarczej w Europie.

W naszym poprzednim artykule omówiliśmy na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania w Polsce i jak unikać powszechnych błędów.

Dlaczego nieruchomości w Budapeszcie nagle przestały drożeć?

Po kilku latach niemal nieprzerwanego wzrostu, rynek nieruchomości w Budapeszcie po raz pierwszy zaczął wykazywać oznaki schłodzenia w 2026 roku. Według ingatlan.com średnie ceny w stolicy spadły nawet o 0,1% w kwietniu w porównaniu do marca. Był to istotny sygnał dla węgierskiego rynku, ponieważ Budapeszt od dawna był głównym centrum rosnących cen nieruchomości.

Jednym z powodów była nadmiernie wysoka cena mieszkań. W popularnych dzielnicach stolicy cena za metr kwadratowy już przekracza 1,6 miliona forintów, co sprawia, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne nawet dla klasy średniej. Sytuacja stała się szczególnie trudna dla młodych rodzin i nabywców z kredytami hipotecznymi.

Rządowy program preferencyjnego kredytowania Otthon Start miał dodatkowy wpływ. Ustala on limit—mieszkania kosztujące więcej niż 1,5 miliona forintów za metr kwadratowy nie kwalifikują się do preferencyjnych warunków finansowania.

W rezultacie niektórzy nabywcy zaczęli odwracać się od mieszkań w centralnym Budapeszcie i szukać tańszych alternatyw.

Największy wpływ miało to na:

- 13. dzielnicę Budapesztu;

- 11. dzielnicę;

- centralne dzielnice po stronie Pest;

- popularne dzielnice inwestycyjne z dużą liczbą Airbnb.

Analitycy zauważają również czynnik psychologiczny. Po kilku latach rekordowego wzrostu wielu nabywców oczekuje stabilizacji cen lub nawet ich niewielkiego spadku, dlatego odkładają transakcje. Jest to szczególnie zauważalne wśród inwestorów, którzy wcześniej aktywnie kupowali mieszkania na wynajem.

Jednocześnie schłodzenie stolicy nie oznacza ogólnego spadku rynku. Wręcz przeciwnie—popyt zaczął się bardziej aktywnie przesuwać na przedmieścia Budapesztu i duże miasta regionalne, gdzie mieszkania są nadal znacznie tańsze. Dlatego powiat Pest stał się teraz jednym z liderów pod względem wskaźników wzrostu cen na Węgrzech.

Wcześniej informowaliśmy, że rynek nieruchomości w Grecji przesuwa się w kierunku kompaktowego mieszkania, które wykazuje szybszy wzrost cen i popytu.

Gdzie ceny mieszkań wzrosną najbardziej na Węgrzech w 2026 roku?

Podczas gdy rynek Budapesztu wykazuje pierwsze oznaki spowolnienia, regiony Węgier doświadczają prawdziwego boomu cenowego. To właśnie miasta prowincjonalne i przedmieścia stolicy stały się teraz głównymi motorami rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań rosną najszybciej w obszarach, gdzie nabywcy mogą znaleźć bardziej przystępne mieszkania, jednocześnie zachowując dostęp do dużych miast, miejsc pracy i infrastruktury transportowej. Jest to szczególnie zauważalne wokół Budapesztu, gdzie wielu mieszkańców masowo przenosi się na przedmieścia z powodu nadmiernie wysokich cen w stolicy.

Ceny wzrosły najbardziej w ciągu roku w następujących regionach:

- Powiat Pest – +18%;

- Centralny Transdanubia – +15,5%;

- Południowy Alföld – +15,3%;

- Północny Alföld – +15,2%.

Powiat Pest stał się absolutnym liderem wzrostu. To obszar wokół Budapesztu, gdzie aktywnie budowane są nowe kompleksy mieszkalne i domy prywatne. Dla wielu rodzin stanowi to kompromis między życiem w pobliżu stolicy a znacznie niższymi cenami nieruchomości.

Kolejnym ważnym trendem jest szybki rozwój dużych centrów uniwersyteckich i przemysłowych. Na przykład Debreczyn aktywnie przyciągał międzynarodowe inwestycje w ostatnich latach, szczególnie w sektorze motoryzacyjnym i produkcyjnym. W rezultacie rośnie popyt nie tylko na wynajem, ale także na zakup mieszkań.

Analitycy przypisują ten regionalny wzrost kilku czynnikom:

- Nabywcy szukają tańszych alternatyw dla Budapesztu;

- Inwestorzy coraz częściej inwestują w nieruchomości regionalne;

- Przemysł aktywnie rozwija się w wielu miastach;

- Programy rządowe zachęcają do zakupu mieszkań;

- Nowa budowa wciąż jest niewystarczająca, aby zaspokoić popyt.

Jednocześnie różnica między regionami pozostaje ogromna. Podczas gdy metr kwadratowy w najpopularniejszych obszarach Budapesztu kosztuje już ponad 1,6 miliona forintów, ceny w mniej rozwiniętych miastach mogą być 4–5 razy niższe. To właśnie dlatego coraz więcej inwestorów zwraca teraz uwagę nie na stolicę, ale na miasta drugorzędne z potencjałem wzrostu.

W naszym poprzednim artykule informowaliśmy, że Hiszpania została uznana za najlepszy kraj do inwestowania w nieruchomości w Europie po raz pierwszy.

Ile kosztują mieszkania w Budapeszcie i innych miastach w tej chwili?

W 2026 roku Węgry pozostają jednym z najdroższych krajów w Europie Środkowej pod względem wzrostu cen nieruchomości. Jest to szczególnie zauważalne w Budapeszcie, gdzie koszty mieszkań zbliżają się już do poziomów niektórych miast zachodnioeuropejskich.

Najdroższe dzielnice stolicy to nadal dzielnice XI i XIII. To tutaj koncentruje się większość nowych inwestycji, nowoczesnych kompleksów mieszkalnych i mieszkań dla inwestorów.

Średnie ceny w popularnych miastach i dzielnicach obecnie wyglądają następująco:

- Dzielnica XI Budapesztu – około 1,67 miliona forintów za m²;

- Dzielnica XIII Budapesztu – około 1,65 miliona forintów;

- Debreczyn – ponad 1,11 miliona forintów;

- Segedyn – około 1 miliona forintów;

- Győr – około 976 000 forintów;

- Pécs – około 958 000 forintów;

- Szalagótarján – zaledwie 319 000 forintów za m².

Różnica cen między najdroższymi a najtańszymi miastami w kraju wynosi już ponad pięć razy. Na przykład koszt małego mieszkania w centralnym Budapeszcie mógłby kupić cały dom w niektórych regionach.

Debreczyn—drugie co do wielkości miasto w kraju—zasługuje na szczególną uwagę. To tutaj kształtuje się obecnie jeden z najbardziej aktywnych rynków nieruchomości na Węgrzech. Jest to spowodowane znacznymi międzynarodowymi inwestycjami w przemysł, nowymi miejscami pracy i wysokim popytem na wynajem wśród pracowników i studentów.

Jednocześnie najtańsze mieszkania pozostają w mniej aktywnych ekonomicznie miastach na północy i wschodzie kraju. Dlatego coraz więcej Węgrów przenosi się z drogich Budapesztu do regionów, gdzie stosunek wynagrodzeń do kosztów mieszkań wygląda bardziej atrakcyjnie.

Analitycy zauważają również, że rynek wynajmu na Węgrzech pozostaje bardzo aktywny. W centralnych obszarach Budapesztu wskaźnik pustostanów mieszkań wynosi tylko około 1–2%, a dobrze zlokalizowane mieszkania często wynajmowane są w ciągu 1–2 tygodni.

Dla cudzoziemców Węgry wciąż wydają się tańszą alternatywą dla wielu krajów zachodnioeuropejskich. Jednak w ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań w kraju wzrosły o około 260%, co czyni węgierski rynek jednym z najbardziej dynamicznych w UE.

Wcześniej informowaliśmy, że ceny mieszkań w UE wzrosły o 65% w ciągu 10 lat.

Dlaczego mieszkania na Węgrzech stają się droższe nawet w obliczu kryzysu w Europie?

Pomimo spowolnienia gospodarczego w UE i wysokich stóp procentowych, rynek nieruchomości na Węgrzech nadal rośnie. Analitycy przypisują to faktowi, że kraj jednocześnie boryka się z niedoborem mieszkań, silnym popytem inwestycyjnym oraz dużymi programami rządowymi wspierającymi nabywców mieszkań.

Jednym z głównych powodów był gwałtowny spadek budownictwa mieszkaniowego. W ciągu ostatnich dwóch lat liczba nowych projektów na Węgrzech znacznie spadła z powodu wysokiej inflacji, drogich materiałów budowlanych i rosnących kosztów kredytów dla deweloperów.

Według węgierskich publikacji branżowych liczba zakończonych jednostek mieszkalnych w 2024 roku zbliżyła się do najniższego poziomu od dekady. W Budapeszcie liczba nowych mieszkań spadła o około 28% w porównaniu do roku poprzedniego.

W obliczu niedoboru nowego budownictwa popyt pozostaje wysoki. Szczególnie aktywne w zakupie mieszkań są następujące grupy:

- Inwestorzy;

- Młode rodziny;

- Nabywcy przenoszący się z Budapesztu do regionów;

- Cudzoziemcy szukający tańszej alternatywy dla Europy Zachodniej.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest wsparcie rządowe. Węgry nadal aktywnie stymulują rynek nieruchomości poprzez preferencyjne programy hipoteczne i dotacje dla rodzin. Te środki pomogły rynkowi uniknąć gwałtownego spadku po kryzysie inflacyjnym w latach 2023–2024.

Rynek wynajmu również ma silny wpływ. W Budapeszcie popyt na mieszkania napędzany jest przez turystów, studentów i pracowników zagranicznych. Popularność krótkoterminowych wynajmów przez Airbnb również od dawna zachęca inwestorów do kupowania mieszkań w centralnych dzielnicach stolicy.

Jednocześnie eksperci już ostrzegają przed ryzykiem przegrzania rynku. Według Eurostatu ceny mieszkań na Węgrzech wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat ponad trzykrotnie—jest to jeden z najwyższych wskaźników w Unii Europejskiej.

Analitycy zauważają również, że węgierski rynek coraz bardziej dzieli się na dwa segmenty:

1. Drogie duże miasta z wysokim popytem inwestycyjnym;

2. Mniej rozwinięte regiony z relatywnie przystępnymi mieszkaniami.

To właśnie dlatego w 2026 roku miasta regionalne stały się nowym motorem wzrostu dla rynku nieruchomości w kraju.

Kupno domu w innym kraju to nie tylko inwestycja, ale także poważna procedura prawna. Błędy w dokumentach, nieodliczone podatki lub ograniczenia dla cudzoziemców mogą prowadzić do strat finansowych. Konsultacja z prawnikiem ds. nieruchomości z Visit World pomoże Ci bezpiecznie zakończyć transakcję, sprawdzić sprzedawcę i uniknąć ukrytych ryzyk. Skontaktuj się z ekspertami, aby zakupy nieruchomości za granicą były jak najbardziej przejrzyste i bezpieczne.

Przypominamy! Parlament Cypru rozważa projekty ustaw, które mogą znacząco zmienić warunki zakupu nieruchomości dla obywateli krajów spoza Unii Europejskiej. Inicjatywy obejmują ograniczenia ilościowe dotyczące nieruchomości, zakazy geograficzne oraz wymagania dotyczące przejrzystości transakcji. Przeczytaj więcej o proponowanych ograniczeniach, statystykach zakupów przez cudzoziemców i jak przygotować się na możliwe zmiany na rynku nieruchomości na Cyprze.

Produkty od Visit World na komfortową podróż:

Przewodnik turystyczny dla 200 krajów;

Porady prawne od lokalnego specjalisty w sprawach wizowych i migracyjnych;

Ubezpieczenie podróżne na całym świecie (proszę wybrać kraj zainteresowania i obywatelstwo, aby otrzymać usługi);

Ubezpieczenie zdrowotne na całym świecie.

Monitorujemy dokładność i aktualność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub nieścisłości, proszę skontaktuj się z naszą infolinią.