Immobilienkauf in Deutschland: Mit welchen zusätzlichen Kosten muss der Käufer rechnen?

Der Kauf von Immobilien in Deutschland ist für viele Ausländer attraktiv, doch die tatsächlichen Kosten der Transaktion liegen oft um 9–15 % über dem in der Anzeige angegebenen Preis. Zum Budget des Käufers kommen Steuern, Notarkosten, die Maklerprovision und die Eintragung ins Grundbuch hinzu, wobei die Höhe dieser Gebühren je nach Bundesland variiert. Erfahren Sie mehr über die versteckten Kosten beim Kauf einer Immobilie in Deutschland, den Ablauf der Transaktion und die Rechte ausländischer Käufer

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Deutschland ist nach wie vor eines der beliebtesten Länder für den Kauf von Wohnimmobilien unter Ausländern. Der in der Anzeige angegebene Preis macht in der Regel nur einen Teil des Gesamtbudgets der Transaktion aus – hinzu kommen Steuern, Notargebühren und andere obligatorische Zahlungen. Über die Besonderheiten bei der Ermittlung der Gesamtkosten einer Immobilie in Deutschland berichtet Finance.ua.

Welche Nebenkosten auf den Käufer zukommen, wie die Abwicklung der Transaktion abläuft und ob Ausländer nach dem Kauf einer Immobilie eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten können – das erfahren Sie weiter unten in diesem Artikel.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie in Deutschland und möchten versteckte Kosten vermeiden?

Die Immobilienrechtsexperten von Visit Ukraine prüfen die Unterlagen für die ausgewählte Immobilie, berechnen das tatsächliche Budget der Transaktion unter Berücksichtigung der Steuern und Gebühren im jeweiligen Bundesland und begleiten den Prozess bis zur Eintragung in das Grundbuch.

Wie hoch sind die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Deutschland?

Zu dem in der Anzeige angegebenen Immobilienpreis kommen obligatorische Nebenkosten hinzu, die das Gesamtbudget der Transaktion um 9–15 % erhöhen. So kann beispielsweise der Kauf einer Wohnung für 350.000 Euro den Käufer bei der Abwicklung fast 400.000 Euro kosten.

Diese Kosten haben in Deutschland eine eigene Bezeichnung – Kaufnebenkosten. Dazu gehören Steuern, Dienstleistungen von Fachleuten und Verwaltungsgebühren, ohne die der Abschluss des Geschäfts nicht möglich ist.

Wie man in Deutschland eine Wohnung mietet – das erklären wir unter dem Link.

Obligatorische Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren wesentlichen Kostenposten zusammen:

• Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %;
• Notargebühren und Eintragung ins Grundbuch – etwa 1,5–2 % des Kaufpreises;
• Maklerprovision – etwa 3–3,57 % beim Kauf über einen Makler;
• Bankgebühren, die Abwicklung der Hypothek sowie Umzugskosten und eventuelle Renovierungsarbeiten.

Der Steuersatz beim Kauf variiert je nach Region. Am wenigsten zahlen Käufer in Bayern – 3,5 %, während er in anderen Bundesländern bis zu 6,5 % beträgt. Aufgrund dieses Unterschieds hat eine Wohnung mit identischen Eigenschaften in verschiedenen Regionen einen unterschiedlichen Gesamtpreis.

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Wie läuft die Abwicklung eines Immobilienkaufs in Deutschland ab?

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland erfolgt ausschließlich unter Mitwirkung eines Notars. Dieser prüft die Rechtmäßigkeit des Geschäfts, bereitet die Unterlagen vor und trägt den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.

Das Verfahren umfasst in der Regel folgende Schritte:

1. Käufer und Verkäufer vereinbaren die Bedingungen des künftigen Geschäfts;
2. der Käufer erhält den Vertragsentwurf zur Prüfung und Einsichtnahme;
3. nach Unterzeichnung des Vertrags erfolgen die Steuerzahlungen und die Abrechnung mit dem Verkäufer;
4. das Eigentumsrecht entsteht erst nach Eintragung der Daten in das Grundbuch.

Einen ausführlichen Leitfaden zur Behandlung in Deutschland 2026 finden Sie hier.

Was sollte man vor der Vertragsunterzeichnung prüfen?

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte der Käufer alle Unterlagen zur Immobilie sorgfältig prüfen. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Überprüfung auf Belastungen, dem Energieausweis des Gebäudes und der Höhe der monatlichen Nebenkosten (Hausgeld).

Außerdem sollte klargestellt werden, was genau im Kaufpreis der Wohnung enthalten ist. Im Vertrag muss eindeutig festgelegt sein, ob eine Küche, Haushaltsgeräte oder ein Stellplatz vorhanden sind – so lassen sich Missverständnisse nach Abschluss des Kaufs vermeiden.

Die Top-10-Sehenswürdigkeiten, die jeder Tourist in München besuchen sollte– finden Sie unter dem Link.

Können Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?

Nichtansässige haben fast dieselben Rechte beim Kauf von Wohnraum wie deutsche Staatsbürger. Für den Abschluss eines Kaufvertrags sind weder die deutsche Staatsangehörigkeit noch eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erforderlich.

Bei der Beantragung einer Hypothek prüft die Bank das Einkommensniveau des Antragstellers, die Bonität sowie die Unterlagen zur Herkunft der Mittel. Ein ausländischer Käufer muss in der Regel folgende Unterlagen vorlegen:

• Reisepass und Nachweis des Wohnsitzes;
• Steuernummer, falls vorhanden;
• Unterlagen zur Herkunft der Mittel;
• Konto bei einer deutschen Bank sowie Übersetzungen der Begleitdokumente.

Wie man im Jahr 2026 eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis und den Aufenthaltsstatus in Deutschland erhält – das erklären wir in diesem Artikel.

Berechtigt der Kauf einer Immobilie zum Aufenthalt in Deutschland?

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland verleiht dem Eigentümer kein automatisches Recht auf eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Visum. Ein sogenanntes „Golden-Visa“-Programm für Immobilieninvestoren gibt es in Deutschland nicht.

Der Besitz einer eigenen Immobilie kann lediglich als Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit bei der Prüfung einzelner Einwanderungsanträge berücksichtigt werden.

Bitte beachten Sie! Der Kauf von Immobilien in Deutschland ist mit rechtlichen Feinheiten, steuerlichen Nuancen und Risiken verbunden, die sich nur schwer eigenständig einschätzen lassen. Die Immobilienrechtsexperten von Visit Ukraine prüfen die Unterlagen für die von Ihnen ausgewählte Immobilie, begleiten den Kauf in allen Phasen und erläutern Ihnen die Besonderheiten der Besteuerung im jeweiligen Bundesland. Diese Begleitung hilft Ihnen, alle damit verbundenen Kosten bereits vor Vertragsunterzeichnung zu berücksichtigen und unvorhergesehene Zahlungen zu vermeiden.

Vereinbaren Sie eine Beratung mit einem Immobilienanwalt von Visit Ukraine und wickeln Sie den Kauf einer Immobilie in Deutschland sicher, transparent und ohne unerwartete Kosten ab!

Zur Erinnerung! In unserem letzten Beitrag haben wir darüber berichtet, wie viel Wohnraum in Deutschland im Jahr 2026 kosten wird.

Foto: Magnific

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