Купівля нерухомості в Німеччині: які додаткові витрати очікують покупця?

Купівля нерухомості у Німеччині приваблює багатьох іноземців, проте реальна вартість угоди часто перевищує ціну, вказану в оголошенні, на 9–15%. До бюджету покупця додаються податки, послуги нотаріуса, комісія рієлтора та внесення до земельного реєстру, а розмір цих платежів залежить від федеральної землі. Дізнайтеся детальніше про приховані витрати при купівлі житла у Німеччині, порядок оформлення угоди та права іноземних покупців

Зверніться до юриста з нерухомості і захистіть свої права при купівлі, продажу чи оренді майна за кордоном

ОТРИМАТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Німеччина залишається однією з найпопулярніших країн для купівлі житла серед іноземців. Ціна, вказана в оголошенні, зазвичай становить лише частину загального бюджету угоди — до неї додаються податки, послуги нотаріуса та інші обов'язкові платежі. Про особливості формування підсумкової вартості нерухомості у Німеччині пише Finance.ua.

Які супутні витрати доведеться сплатити покупцеві, як проходить оформлення угоди та чи можуть іноземці отримати право на проживання після купівлі житла — розповідаємо далі у матеріалі.

Плануєте купівлю житла у Німеччині та хочете уникнути прихованих витрат?

Юристи Visit Ukraine з питань нерухомості перевірять документи на обраний об'єкт, розрахують реальний бюджет угоди з урахуванням податків та зборів у конкретній федеральній землі та супроводжуватимуть процес до внесення даних у Grundbuch.

Скільки додатково потрібно доплатити при купівлі житла в Німеччині?

До вартості нерухомості, вказаної в оголошенні, додаються обов'язкові супутні платежі, які збільшують загальний бюджет угоди на 9–15%. Для прикладу, придбання квартири за 350 тисяч євро на етапі оформлення може обійтися покупцеві майже у 400 тисяч євро.

Такі витрати мають у Німеччині окрему назву — Kaufnebenkosten. До них належать податки, послуги фахівців та адміністративні збори, без яких завершити угоду неможливо.

Як орендувати квартиру в Німеччині — розповідаємо за посиланням.

Обов'язкові супутні витрати при купівлі нерухомості в Німеччині

До складу Kaufnebenkosten входить кілька основних статей витрат:

• податок на купівлю нерухомості (Grunderwerbsteuer) — від 3,5% до 6,5% залежно від федеральної землі;
• послуги нотаріуса та внесення до земельного реєстру (Grundbuch) — приблизно 1,5–2% від вартості об'єкта;
• комісія рієлтора — близько 3–3,57% при купівлі через посередника;
• банківські витрати, оформлення іпотеки, а також переїзд та можливий ремонт.

Ставка податку на купівлю відрізняється між регіонами. Найменше платять покупці у Баварії — 3,5%, тоді як в інших федеральних землях показник сягає 6,5%. Через таку різницю однакова за характеристиками квартира у різних регіонах матиме різну підсумкову вартість.

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

Як проходить оформлення угоди на купівлю житла у Німеччині?

Купівля нерухомості у Німеччині відбувається виключно за участі нотаріуса. Саме він перевіряє законність угоди, готує документацію та вносить нового власника до реєстру.

Процедура зазвичай включає такі етапи:

1. покупець і продавець узгоджують умови майбутньої угоди;
2. покупець отримує проєкт договору для перевірки та ознайомлення;
3. після підписання договору здійснюються податкові платежі та розрахунок із продавцем;
4. право власності виникає лише після реєстрації даних у земельному реєстрі Grundbuch.

Детальний гайд про лікування у Німеччині 2026 — шукайте тут.

Що варто перевірити перед підписанням договору?

Перед укладенням угоди покупцеві варто ретельно вивчити всі документи на об'єкт. Особливої уваги потребують перевірка наявності обтяжень, енергетичний сертифікат будівлі та розмір щомісячних платежів за утримання житла (Hausgeld).

Окремо слід уточнити, що саме входить у вартість квартири. У договорі має бути чітко зафіксовано наявність кухні, побутової техніки або паркомісця — це дозволить уникнути непорозумінь після завершення угоди.

ТОП-10 місць, які варто відвідати кожному туристу в Мюнхені — зібрані за посиланням.

Чи можуть іноземці купити нерухомість у Німеччині?

Нерезиденти мають майже такі самі права на купівлю житла, як і громадяни Німеччини. Для укладення угоди не потрібне ні німецьке громадянство, ні посвідка на постійне проживання.

Під час оформлення іпотеки банк перевіряє рівень доходу заявника, кредитну історію та документи про походження коштів. Іноземному покупцеві зазвичай потрібно підготувати такий пакет документів:

• паспорт та підтвердження місця проживання;
• податковий номер за наявності;
• документи про походження коштів;
• рахунок у німецькому банку та переклади супровідних документів.

Як отримати ПМП та статус резидента у Німеччині у 2026 році — пояснюємо у цій статті.

Чи дає купівля нерухомості право на проживання у Німеччині?

Придбання квартири або будинку у Німеччині не надає власнику автоматичного права на посвідку чи візу. Програма так званої «золотої візи» для інвесторів у нерухомість у країні не діє.

Наявність власного житла може враховуватися лише як підтвердження фінансової спроможності під час розгляду окремих міграційних запитів.

Пам’ятайте! Купівля нерухомості у Німеччині пов'язана з юридичними тонкощами, податковими нюансами та ризиками, які складно оцінити самостійно. Юристи Visit Ukraine з питань нерухомості перевірять документи на обраний об'єкт, супроводжуватимуть угоду на всіх етапах та роз'яснять особливості оподаткування у конкретній федеральній землі. Такий супровід допоможе врахувати всі супутні витрати ще до підписання договору та уникнути непередбачених платежів.

Замовте консультацію юриста Visit Ukraine з питань нерухомості і проведіть купівлю житла в Німеччині безпечно, прозоро й без несподіваних витрат!

Нагадаємо! У минулому матеріалі ми розповідали про те, скільки коштує житло в Німеччині у 2026 році.

Фото: Magnific

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Чек-лист для отримання візи та необхідних документів в Німеччині;

Юридичні консультації з питань бізнесу в Німеччині;

Туристичне страхування для іноземців в Німеччині;

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.