Compra de imóveis na Alemanha: que despesas adicionais o comprador deve esperar?

A compra de imóveis na Alemanha atrai muitos estrangeiros; no entanto, o custo real da transação excede frequentemente o preço indicado no anúncio em 9 a 15%. Ao orçamento do comprador acrescentam-se impostos, honorários do notário, comissão do agente imobiliário e a inscrição no registo predial, sendo que o montante destes pagamentos depende do estado federativo. Saiba mais sobre os custos ocultos na compra de habitação na Alemanha, o processo de formalização da transação e os direitos dos compradores estrangeiros

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A Alemanha continua a ser um dos destinos mais populares entre os estrangeiros para a compra de habitação. O preço indicado no anúncio representa, normalmente, apenas uma parte do orçamento total da transação — a este somam-se impostos, honorários do notário e outros pagamentos obrigatórios. O site Finance.ua aborda as particularidades do cálculo do valor final de um imóvel na Alemanha.

Quais são as despesas adicionais que o comprador terá de pagar, como decorre a formalização da transação e se os estrangeiros podem obter o direito de residência após a compra de uma habitação — explicamos a seguir neste artigo.

Está a planear comprar uma habitação na Alemanha e quer evitar despesas ocultas?

Os advogados da Visit Ukraine especializados em imobiliário irão verificar os documentos relativos ao imóvel escolhido, calcular o orçamento real da transação tendo em conta os impostos e taxas em cada estado federal específico e acompanharão o processo até à inscrição dos dados no Grundbuch.

Quanto é que é necessário pagar adicionalmente na compra de uma habitação na Alemanha?

Ao valor do imóvel indicado no anúncio, acrescentam-se pagamentos obrigatórios associados, que aumentam o orçamento total da transação em 9 a 15%. Por exemplo, a aquisição de um apartamento por 350 mil euros pode acabar por custar ao comprador quase 400 mil euros na fase de formalização.

Essas despesas têm, na Alemanha, uma designação específica — Kaufnebenkosten. Incluem impostos, serviços de especialistas e taxas administrativas, sem os quais não é possível concluir a transação.

Como alugar um apartamento na Alemanha— explicamos neste link.

Despesas acessórias obrigatórias na compra de imóveis na Alemanha

As Kaufnebenkosten incluem várias rubricas de despesas principais:

• imposto sobre a aquisição de imóveis (Grunderwerbsteuer) — entre 3,5% e 6,5%, dependendo do estado federal;
• serviços do notário e inscrição no registo predial (Grundbuch) — cerca de 1,5 a 2% do valor do imóvel;
• comissão do agente imobiliário — cerca de 3 a 3,57% na compra através de um intermediário;
• despesas bancárias, formalidades relacionadas com a hipoteca, bem como a mudança e eventuais obras de reparação.

A taxa de imposto sobre a compra varia consoante a região. Os compradores pagam menos na Baviera — 3,5%, enquanto nos outros estados federados a taxa chega aos 6,5%. Devido a esta diferença, um apartamento com características idênticas terá um valor final diferente consoante a região.

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Como decorre a formalização de uma transação de compra de habitação na Alemanha?

A compra de imóveis na Alemanha ocorre exclusivamente com a participação de um notário. É ele quem verifica a legalidade da transação, prepara a documentação e inscreve o novo proprietário no registo.

O procedimento inclui normalmente as seguintes etapas:

1. o comprador e o vendedor acordam as condições da futura transação;
2. o comprador recebe a minuta do contrato para análise e tomada de conhecimento;
3. após a assinatura do contrato, são efetuados os pagamentos de impostos e a liquidação com o vendedor;
4. o direito de propriedade só surge após o registo dos dados no registo predial (Grundbuch).

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O que deve verificar antes de assinar o contrato?

Antes de celebrar o negócio, o comprador deve analisar cuidadosamente toda a documentação relativa ao imóvel. É necessário prestar especial atenção à verificação da existência de ônus, ao certificado energético do edifício e ao montante das mensalidades de manutenção do imóvel (Hausgeld).

Deve-se esclarecer separadamente o que está incluído no preço do apartamento. O contrato deve indicar claramente a existência de cozinha, eletrodomésticos ou lugar de estacionamento — isto permitirá evitar mal-entendidos após a conclusão do negócio.

Os 10 locais que todos os turistas devem visitar em Munique — reunidos neste link.

Os estrangeiros podem comprar imóveis na Alemanha?

Os não residentes têm praticamente os mesmos direitos de compra de habitação que os cidadãos alemães. Para celebrar o contrato, não é necessária nem a cidadania alemã nem uma autorização de residência permanente.

Durante o processo de concessão de uma hipoteca, o banco verifica o nível de rendimentos do requerente, o histórico de crédito e os documentos relativos à origem dos fundos. Um comprador estrangeiro tem normalmente de preparar o seguinte conjunto de documentos:

• passaporte e comprovativo de residência;
• número de contribuinte, se disponível;
• documentos relativos à origem dos fundos;
• conta num banco alemão e traduções dos documentos de apoio.

Como obter uma autorização de residência temporária e o estatuto de residente na Alemanha em 2026 — explicamos neste artigo.

A compra de um imóvel confere o direito de residência na Alemanha?

A aquisição de um apartamento ou casa na Alemanha não confere ao proprietário o direito automático a uma autorização de residência ou visto. O programa do chamado «visto de ouro» para investidores imobiliários no país não está em vigor.

A posse de habitação própria só pode ser considerada como comprovativo de capacidade financeira durante a análise de determinados pedidos de imigração.

Lembre-se! A compra de imóveis na Alemanha envolve subtilezas jurídicas, nuances fiscais e riscos que são difíceis de avaliar por conta própria. Os advogados da Visit Ukraine especializados em imobiliário irão verificar a documentação relativa ao imóvel escolhido, acompanharão a transação em todas as fases e explicarão as particularidades da tributação no estado federal em questão. Este acompanhamento ajudará a ter em conta todas as despesas associadas antes mesmo da assinatura do contrato e a evitar pagamentos imprevistos.

Marque uma consulta com um advogado da Visit Ukraine especializado em imobiliário e realize a compra de uma habitação na Alemanha de forma segura, transparente e sem despesas inesperadas!

Lembre-se! No artigo anterior, falámos sobre quanto custará uma habitação na Alemanha em 2026.

Foto: Magnific

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