Planen Sie, im Rahmen des Golden-Visa-Programms in Immobilien zu investieren? Erfahren Sie, welche Programme sich 2025 als besonders profitabel für Investoren erwiesen haben. Der Artikel vergleicht die Vereinigten Arabischen Emirate, Griechenland, die Türkei, Lettland und asiatische Länder hinsichtlich der realen Rendite von Immobilien und der wichtigsten Risiken, die vor einer Investition berücksichtigt werden sollten

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Immobilienbasierte „Golden Visa“-Programme rücken 2025 wieder in den Fokus von Investoren. Sie vereinen zwei zentrale Ziele: den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft und die Kapitalerhaltung oder -vermehrung. Die Ergebnisse des vergangenen Jahres zeigen jedoch, dass die Rentabilität maßgeblich von der jeweiligen Gerichtsbarkeit, regulatorischen Änderungen und Währungsrisiken abhängt.

Die Experten von IMI analysierten, welche Golden Visa-Programme 2025 die besten Renditen im Immobiliensektor erzielten, und stellten eine klare Marktteilung fest: Erschwingliche und stabile Programme verzeichneten Wachstum, während Länder mit erhöhten Hürden oder wirtschaftlichen Schwierigkeiten mit Abschwächungen oder sogar Verlusten zu kämpfen hatten.

In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Immobilien-Investitionsprogramme vor, die sich für Ausländer als besonders rentabel erwiesen haben.

Der Kauf oder Verkauf von Immobilien ist nicht nur eine finanzielle Entscheidung, sondern auch ein komplexer rechtlicher Prozess. Ein Immobilienanwalt von Visit World begleitet Sie in allen Phasen der Transaktion: von der Dokumentenprüfung bis hin zur Wahrung Ihrer Interessen beim Vertragsabschluss.

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Wie wurde die Bewertung von Golden-Visa-Programmen im Immobilienbereich durchgeführt?

Diese Bewertung berücksichtigt aktive Golden-Visa-Programme, die den Kauf von Immobilien auf dem freien Markt ermöglichen, anstatt Investitionen in Fonds oder Spenden. Folgende Länder wurden in die Analyse einbezogen:

- Vereinigte Arabische Emirate

- Griechenland

- Türkei

- Lettland

- Zypern

- Thailand

- Malaysia

- Mauritius

- Bahrain

Die Bewertung basiert auf der Wertsteigerung der Immobilie zuzüglich der Mietrendite.

VAE: Spitzenreiter bei der Gesamtrendite

Im Jahr 2025 waren die Vereinigten Arabischen Emirate der unangefochtene Favorit unter den immobilienbezogenen Golden-Visa-Programmen.

- Wertsteigerung von Wohnimmobilien: +12,8 % im Jahresvergleich.

- In Premiumlagen in Dubai: über 15 %.

- Mietrendite: 6–8 % pro Jahr.

Die besten Indikatoren wurden in Dubai Marina und Downtown Dubai verzeichnet. Dort stiegen die Preise für Immobilien, die die Voraussetzungen für das Goldene Visum erfüllen, schneller als der durchschnittliche Markt. Die kombinierte Rendite (Kapital + Miete) für gut ausgewählte Objekte lag bei fast 20 % pro Jahr, trotz einer leichten Abkühlung des Marktes gegen Ende des Jahres aufgrund des gestiegenen Angebots.

Griechenland: Verlangsamung nach Anhebung der Schwelle

Nach den Änderungen am Golden-Visa-Programm im Jahr 2024 wurde 2025 zu einem Jahr der Korrektur und Stabilisierung.

- Durchschnittliches Preiswachstum: 6,4 % (gegenüber 12,1 % im Jahr 2024).

- Schwelle in Athen und beliebten Regionen: 800.000 €.

- Alternative Optionen: 250.000 € (renovierte Immobilien).

Der Markt hat sich zweigeteilt: Teure Immobilien in Athen – begrenztes Wachstum; Regionen und Renovierungsobjekte – stabil bei 4–7 %. Zusätzlicher Druck auf die Renditen entstand durch Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen (Airbnb).

Gleichzeitig verzeichneten Thessaloniki und Rhodos ein Wachstum von 8–9 % und wurden so zu einer Alternative für Investoren mit geringeren Einstiegshürden.

Türkei: Nominales Wachstum, reale Verluste

Trotz des formalen Anstiegs der Immobilienpreise in Lira (+47 %) waren die realen Renditen im Jahr 2025 negativ.

Hauptfaktoren:

- Inflation von rund 39 %;

- Abwertung der Lira um rund 20 % gegenüber dem US-Dollar.

- Folgend: Reale Renditen von -0,5 % bis -8,8 %.

Am schlechtesten schnitt Istanbul ab, wo selbst Immobilien mit einem nominalen Wachstum von 5–10 % ausländischen Investoren Verluste bescherten. Zusätzliche Risiken entstanden durch Untersuchungen zu Scheingeschäften, die die Bedeutung einer sorgfältigen rechtlichen Due-Diligence-Prüfung unterstrichen.

Lettland: Unerwartetes Wiederaufleben des Interesses

Lettland zählte 2025 zu den stillen Gewinnern:

- Investitionsschwelle: 250.000 €

- Preisanstieg: Riga – 7,3 %, Jurmala – 9,1 %

- Mietrendite: 4–6 %

Der Anteil der Golden-Visa-Anträge über Immobilien stieg auf 45 %, was auf ein wiedererwachtes Interesse an einem erschwinglichen EU-Eintritt hindeutet.

Die Gesamtrendite für hochwertige Immobilien erreichte 11–15 %.

Zypern: Stabil, aber ohne bahnbrechende Entwicklungen

Zypern blieb 2025 eine konservative Option:

- Preisanstieg: ≈3,2 %

- Mietrendite: 3–4 %

- Investitionsschwelle: 300.000 €

Das Programm eignet sich eher für diejenigen, die Wert auf Stabilität und einen EU-Aufenthalt legen als auf maximale finanzielle Rendite.

Asiatische Programme: Neue Wachstumschancen

Thailand

- Preisanstieg in Bangkok: 4,8 %

- Investitionsschwelle: ca. 280.000 US-Dollar

- Steigendes Interesse an langfristigen Aufenthaltsgenehmigungen

Asiatische Programme werden zunehmend als Diversifizierungsinstrument betrachtet, insbesondere außerhalb Europas.

Wichtigste Risiken für Investoren im Rahmen des Goldenen Visums

Im Jahr 2025 beeinflussten folgende Faktoren die Rentabilität am stärksten: Währungsschwankungen, Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen, verstärkte Kontrollen und Inspektionen sowie hohe Transaktionskosten (-3 % bis -8 %).

Zu berücksichtigen ist auch die obligatorische Besitzdauer von Immobilien – in der Regel 5–7 Jahre –, die einen schnellen Ausstieg aus der Investition erschwert.

Prognose der Marktdynamik für Anlageimmobilien bis 2026

Eine weitere Marktsegmentierung wird erwartet:

- VAE – anhaltendes Wachstum

- Griechenland – Stabilisierung mit Fokus auf die Regionen

- Türkei – Abhängigkeit von der Makroökonomie

- Asien – wachsende Bedeutung als Alternative zu Europa

Immer mehr Investoren bewerten Programme nicht nur nach Rentabilität, sondern auch nach Steuervorteilen, Mobilität und dem strategischen Wert des Aufenthaltsrechts.

2025 hat gezeigt: Das Goldene Visum über Immobilien ist keine Universallösung, sondern ein Instrument, das eine präzise Wahl des Landes, des Einreiseortes und der Transaktionsstruktur erfordert.

Die besten Ergebnisse erzielten Investoren, die auf wirtschaftlich stabile und regulatorisch vorhersehbare Märkte setzten.

Bei Immobilieninvestitionen im Rahmen des Goldenen Visums sieht sich der Kunde oft mit einer Reihe komplexer Probleme konfrontiert, da Transaktionen in einer anderen Jurisdiktion mit anderen Rechtsnormen, Immobilienbedingungen und regulatorischen Anforderungen verbunden sind. Fehler in Verträgen, Eigentumsprobleme, Schulden oder Verstöße gegen die Programmbedingungen können den Investor nicht nur Geld, sondern auch seinen Aufenthaltsstatus kosten.

Ein Anwalt für Immobilienrecht von Visit World unterstützt Sie bei:

- der Beilegung von Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien;

- der Prüfung der Rechtmäßigkeit des Objekts und der Eigentumsgeschichte;

- dem Schutz des Investors im Falle von Konflikten oder Ansprüchen;

- der Minimierung von Risiken beim Immobilienkauf im Rahmen des Goldenen Visums.

Kontaktieren Sie die Spezialisten von Visit World, um beruhigt, sicher und mit Rechtsgarantie zu investieren. 

Zur Erinnerung: Auch 2025 war die Investition in US-Immobilien ein profitables Instrument, doch der Markt birgt Risiken. Wir haben Ihnen bereits erläutert, welche Städte aktuell die vielversprechendsten Chancen für einen Hauskauf bieten, wie sich hohe Hypothekenzinsen auf die Rentabilität auswirken, worauf Sie als Investor achten sollten und welche Kosten vor dem Abschluss zu berücksichtigen sind.

Foto – erstellt von Gemini