Envisagez-vous d'investir dans l'immobilier dans le cadre du programme Golden Visa ? Découvrez quels programmes se sont avérés les plus rentables pour les investisseurs en 2025. Cet article compare les Émirats arabes unis, la Grèce, la Turquie, la Lettonie et les pays asiatiques, le rendement réel de l'immobilier et les principaux risques à prendre en compte avant d'investir

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Les programmes de « visa doré » basés sur l'investissement immobilier sont de nouveau au centre de l'attention des investisseurs en 2025. Ils combinent deux objectifs clés : l'obtention d'un permis de séjour ou de la citoyenneté et la préservation ou l'accroissement du capital. Cependant, les résultats de l'année ont montré que la rentabilité dépend fortement de la juridiction, des évolutions réglementaires et des risques de change.

Les experts IMI ont analysé les programmes de visa doré offrant les meilleurs rendements immobiliers en 2025 et ont constaté une nette segmentation du marché : les programmes abordables et stables ont affiché une croissance, tandis que les pays ayant relevé leurs critères d'admissibilité ou connu des difficultés économiques ont subi des ralentissements, voire des pertes.

Cet article vous présente les programmes d'investissement immobilier les plus rentables pour les étrangers.

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Comment l'évaluation des programmes de visa doré par le biais de l'immobilier a-t-elle été réalisée ?

Cette étude porte sur les programmes de visa doré actifs permettant l'acquisition de biens immobiliers sur le marché libre, et non sur les investissements dans des fonds ou les dons caritatifs. Les pays suivants ont été inclus dans l'analyse :

- Émirats arabes unis

- Grèce

- Turquie

- Lettonie

- Chypre

- Thaïlande

- Malaisie

- Maurice

- Bahreïn

L'évaluation repose sur l'augmentation de la valeur du bien et le rendement locatif.

Émirats arabes unis : leader en termes de rendement total

En 2025, les Émirats arabes unis étaient devenus le favori incontesté parmi les programmes de visa doré liés à l'immobilier.

- Croissance des prix de l'immobilier : +12,8 % en glissement annuel.

- Dans les quartiers huppés de Dubaï : plus de 15 %.

- Rendement locatif : 6 à 8 % par an.

Les meilleurs indicateurs ont été enregistrés dans les quartiers de Dubai Marina et de Downtown Dubai, où les biens immobiliers répondant aux exigences du Golden Visa ont vu leur prix augmenter plus rapidement que la moyenne du marché. Le rendement combiné (capital + loyer) des biens bien sélectionnés avoisinait les 20 % par an, malgré un léger ralentissement du marché en fin d'année dû à une offre accrue.

Grèce : ralentissement après le relèvement du seuil

Après les modifications apportées au programme Golden Visa en 2024, l'année 2025 a été une année de correction et de stabilisation.

- Croissance moyenne des prix : 6,4 % (contre 12,1 % en 2024).

- Seuil à Athènes et dans les régions prisées : 800 000 €.

- Alternatives : 250 000 € (biens rénovés).

Le marché s'est segmenté en deux catégories : les biens de luxe à Athènes connaissent une croissance limitée, tandis que les biens en région et les biens rénovés se stabilisent entre 4 et 7 %. Les restrictions imposées aux locations de courte durée (Airbnb) ont exercé une pression supplémentaire sur les rendements. Parallèlement, Thessalonique et Rhodes ont enregistré une croissance de 8 à 9 %, devenant ainsi une alternative pour les investisseurs recherchant un seuil d'entrée plus bas.

Turquie : croissance nominale, pertes réelles

Malgré la croissance officielle des prix de l'immobilier en lires (+47 %), les rendements réels en 2025 ont été négatifs.

Facteurs clés :

- Inflation d'environ 39 % ;

- Dévaluation de la lire d'environ 20 % par rapport au dollar américain.

- Conséquence : rendements réels : de -0,5 % à -8,8 %.

La performance la plus décevante a été enregistrée à Istanbul, où même des biens immobiliers affichant une croissance nominale de 5 à 10 % ont en réalité engendré des pertes pour les investisseurs étrangers. Les enquêtes sur des transactions fictives ont engendré des risques supplémentaires, soulignant l'importance d'une vérification préalable rigoureuse des aspects juridiques.

Lettonie : un regain d'intérêt inattendu

La Lettonie a été l'une des surprises de 2025 :

- Seuil d'investissement : 250 000 €

- Croissance des prix : Riga – 7,3 %, Jurmala – 9,1 %

- Rendement locatif : 4 à 6 %

La part des demandes de Golden Visa via l'immobilier a atteint 45 %, signe d'un regain d'intérêt pour une entrée abordable dans l'UE.

Le rendement global des biens de qualité a atteint 11 à 15 %.

Chypre : stable, mais sans percée

Chypre est restée une option prudente en 2025 :

- Croissance des prix : ≈ 3,2 %

- Rendement locatif : 3 à 4 %

- Seuil d'investissement : 300 000 €

Ce programme convient davantage aux personnes privilégiant la stabilité et la résidence européenne à la maximisation des gains financiers.

Programmes asiatiques : nouveaux moteurs de croissance

Thaïlande

- Croissance des prix à Bangkok : 4,8 %

- Seuil d'investissement : environ 280 000 $

- Intérêt croissant pour la résidence à long terme

Les programmes asiatiques sont de plus en plus perçus comme un outil de diversification, notamment hors d'Europe.

Principaux risques pour les investisseurs du Golden Visa

En 2025, les facteurs suivants ont le plus affecté la rentabilité : fluctuations monétaires, restrictions sur les locations de courte durée, renforcement des contrôles et des inspections, coûts de transaction élevés (de -3 % à -8 %).

Il convient également de prendre en compte la période obligatoire de détention du bien immobilier (généralement de 5 à 7 ans), qui limite la possibilité de revendre rapidement l'investissement.

Prévisions de la dynamique du marché de l'immobilier d'investissement pour 2026

Une stratification accrue du marché est attendue :

- Émirats arabes unis : croissance continue

- Grèce : stabilisation avec une attention particulière portée aux régions

- Turquie : dépendance à la conjoncture macroéconomique

- Asie : rôle croissant comme alternative à l'Europe

De plus en plus d'investisseurs évaluent les programmes non seulement en fonction de leur rentabilité, mais aussi de leurs avantages fiscaux, de la mobilité qu'ils offrent et de la valeur stratégique de la résidence.

L'année 2025 l'a prouvé : le Golden Visa via l'immobilier n'est pas une solution universelle, mais un outil qui exige un choix précis du pays, du point d'entrée et de la structure de la transaction.

Les meilleurs résultats ont été obtenus par les investisseurs qui ont misé sur des marchés économiquement stables et dont la réglementation est prévisible.

Investir dans l'immobilier dans le cadre du programme Golden Visa peut s'avérer complexe, car les transactions dans une autre juridiction sont soumises à des normes juridiques, des conditions immobilières et des exigences réglementaires différentes. Des erreurs contractuelles, des problèmes de propriété, des dettes ou des violations des conditions du programme peuvent coûter à l'investisseur non seulement de l'argent, mais aussi son statut de résident permanent.

Un avocat spécialisé en immobilier de Visit World vous aidera à :

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- protéger l'investisseur en cas de conflits ou de réclamations ;

- minimiser les risques liés à l'achat d'un bien immobilier pour obtenir un Golden Visa.

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Rappel ! En 2025, investir dans l'immobilier aux États-Unis est resté un placement rentable, malgré les risques inhérents au marché. Nous vous avons déjà indiqué quelles villes sont actuellement les plus prometteuses pour l'achat d'un logement, l'impact des taux d'intérêt élevés sur la rentabilité, les points à surveiller pour un investisseur et les coûts à prendre en compte avant toute transaction.

Photo - générée par Gemini