Los precios de las casas en Portugal alcanzan un récord en 2026: dónde las viviendas cuestan más y menos

Los precios de las casas en Portugal aumentaron un 7,5% interanual en octubre de 2026, alcanzando una mediana nacional récord de 3,249 €/m², según el índice de idealista. Aprende más sobre las ciudades más caras y más baratas, los distritos de más rápido crecimiento y los impuestos que pagan los compradores extranjeros

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Los precios de las viviendas en Portugal alcanzaron un nuevo récord en octubre de 2026. Según Euronews, que cita el índice de propiedades idealista, los precios de venta aumentaron un 7.5% interanual, y la mediana nacional alcanzó los 3,249 €/m² a finales de octubre.

El aumento es importante para expatriados, inversores y cualquier persona que planee comprar una vivienda en Portugal: los precios subieron en todas las capitales de distrito analizadas, y los costos de compra para no residentes cambiaron en 2026. A continuación se presenta un resumen de dónde la vivienda es más y menos cara, dónde los precios están subiendo más rápido y lo que un comprador extranjero paga además del precio.

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¿Cuánto han subido los precios de las propiedades en Portugal en 2026?

Euronews describe la cifra de octubre como un nuevo récord histórico. Los números clave del índice idealista son:

• aumento anual en los precios de venta — 7.5%;
• aumento trimestral — 1.2%;
• mediana nacional a finales de octubre — 3,249 €/m².

Los precios de venta aumentaron en las 20 capitales de distrito y regiones autónomas incluidas en el análisis. El medio de negocios ucraniano Finance.ua repitió las mismas cifras el 7 de noviembre, señalando que la mediana nacional ahora supera los 3,200 euros por metro cuadrado.

Ninguna de las fuentes explica las causas del aumento. Sin embargo, Euronews vincula el informe a su cobertura de las protestas por la vivienda en Lisboa a finales de octubre de 2026.

¿Dónde es más y menos cara la vivienda en Portugal?

Ciudades

El mercado inmobiliario de Lisboa sigue siendo el más caro del país, con una mediana de 6,248 €/m². Oporto ocupa el segundo lugar y Funchal, la capital de Madeira, el tercero; las fuentes no dan precios medianos para estas dos ciudades.

La ciudad más barata es Castelo Branco, donde el precio de venta mediano es de 1,119 €/m² — más de cinco veces inferior al de Lisboa.

Regiones

• Área Metropolitana de Lisboa — 4,525 €/m², la región más cara;
• el Algarve — segunda región más cara;
• Madeira — tercera región más cara;
• la región Centro — 1,810 €/m², la más barata.

Las fuentes no separan los precios de apartamentos y casas.

Acerca de los precios de las propiedades en Lisboa, Oporto y el Algarve comparados — lee más en el enlace.

¿Dónde están subiendo más rápido los precios de las propiedades?

El mayor crecimiento anual se registró fuera de los principales núcleos, según idealista:

• Vila Real — 20.3%;
• Guarda — 18.4%;
• Beja — 17.6%;
• Leiria — 16.9%;
• Faro — 15.5%.

Para los compradores que buscan pueblos interiores más baratos, esto significa que la brecha de precios con la costa se está cerrando rápidamente.

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¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?

Portugal no tiene restricciones de nacionalidad sobre la propiedad, y no se requiere residencia para comprar, según Portugal Property Invest. Un comprador necesita:

• un NIF personal (número de identificación fiscal) — cada cónyuge o co-comprador necesita el suyo; se utiliza para completar la compra, pagar impuestos, firmar documentos notariales y abrir una cuenta bancaria;
• una cuenta bancaria portuguesa;
• prueba de fondos para el archivo de prevención de blanqueo de capitales del abogado.

¿Qué ha cambiado para los compradores extranjeros?

• Comprar propiedades ya no califica para el Golden Visa: la Ley 56/2023 eliminó la ruta inmobiliaria en octubre de 2023. También se eliminaron los fondos inmobiliarios y las transferencias de capital; la principal ruta restante es una inversión de 500,000 € en un fondo regulado sin exposición inmobiliaria.
• El régimen fiscal NHR ya no está generalmente disponible para los recién llegados.
• La nueva Ley de Nacionalidad, en vigor desde el 19 de mayo de 2026, requiere 10 años de residencia para la mayoría de las nacionalidades, 7 años para nacionales de la UE y CPLP, y un examen de portugués A2.
• Las reglas de alquiler a corto plazo se han vuelto más estrictas en varias ciudades, por lo que se debe verificar la licencia de Alojamiento Local con cada municipio.

¿Qué impuestos y costos se suman al precio de compra?

Las cifras a continuación provienen de sitios de asesoría y comerciales, no de la autoridad fiscal portuguesa, por lo que deben confirmarse antes de un trato.

Impuesto de transferencia de propiedad (IMT)

• Los compradores no residentes pagan un IMT fijo del 7.5% sobre propiedades urbanas compradas para vivienda desde el 25 de mayo de 2026 según el Decreto-Ley 97/2026, según The Abroad Buyer.
• Los residentes que compran una vivienda principal en el continente pagan 0% hasta 106,346 €, luego tasas marginales del 2%, 5%, 7% y 8%; por encima de 660,982 € la tasa es un 6% fijo, y por encima de 1,150,853 € un 7.5% fijo.
• IMT Jovem: los compradores de 35 años o menos que compran su primera vivienda principal pagan 0% hasta 330,539 € en el continente.
• Segundas viviendas y propiedades de inversión — desde el 1% desde el primer euro.
• Propiedades rurales — 5% fijo; otras propiedades urbanas no residenciales — 6.5% fijo.
• Compras a través de entidades en jurisdicciones en la lista negra — 10%.

Es posible un reembolso o exención de la tasa de no residente si el comprador se convierte en residente fiscal o alquila la propiedad a largo plazo a un alquiler moderado. Una fuente establece un plazo de dos años para convertirse en residente; las otras no indican un período.

Impuesto de timbre e impuestos anuales

• Impuesto de timbre sobre la compra — 0.8% del mayor entre el precio o el valor imponible (VPT);
• impuesto de timbre hipotecario — 0.6%, 0.5% o 0.04% por mes, dependiendo del préstamo;
• después de la compra — IMI anual, más AIMI por encima de un umbral de riqueza.

Por ejemplo, según Pearls of Portugal, un no residente que compra una propiedad por 250,000 € paga 18,750 € en IMT y 2,000 € en impuesto de timbre.

Acerca de precios de compra, alquiler y tendencias del mercado en Portugal en 2026 — lee más en el enlace.

¿Qué deben hacer ahora los expatriados e inversores?

• Compara ciudades por precio mediano: la diferencia entre Lisboa y Castelo Branco supera los 5,000 €/m².
• Ten en cuenta el rápido crecimiento en Vila Real, Guarda, Beja, Leiria y Faro al negociar.
• Obtén un NIF y una cuenta bancaria portuguesa antes de hacer una oferta.
• Calcula el IMT según tu residencia fiscal: la tasa de no residente del 7.5% aumenta notablemente el costo total.
• No cuentes con la propiedad para un Golden Visa o residencia, y verifica la licencia de alquiler a corto plazo local si planeas alquilar la propiedad.

El aumento de precios y las diferentes tasas impositivas para residentes y no residentes hacen que cada compra en Portugal sea un cálculo caso por caso. Un abogado inmobiliario revisará los documentos y la carga fiscal de tu trato. Reserva una consulta con un abogado inmobiliario en Visit World.

¡Recordemos! En nuestro artículo anterior, escribimos sobre dónde aumentaron más los precios de las propiedades en Europa en 2026.

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