Ціни на будинки в Португалії досягли рекорду в 2026 році: де житло коштує найбільше і найменше

Ціни на будинки в Португалії зросли на 7,5% в річному вимірі в жовтні 2026 року до рекордного національного медіанного показника 3,249 €/м², згідно з індексом idealista. Дізнайтеся більше про найдорожчі та найдешевші міста, найшвидше зростаючі райони та податки, які сплачують іноземні покупці

Замовляйте професійну консультацію юриста з нерухомості від Visit World, щоб безпечно провести угоду, уникнути ризиків і захистити свої інтереси в будь-якій юрисдикції

ЗАМОВИТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Ціни на житло в Португалії досягли нового рекорду в жовтні 2026 року. Згідно з Euronews, який цитує індекс нерухомості idealista, ціни на житло зросли на 7,5% в річному вимірі, а національний медіан досяг 3,249 €/м² наприкінці жовтня.

Цей ріст важливий для експатів, інвесторів та всіх, хто планує купити житло в Португалії: ціни зросли в кожному аналізованому районному центрі, а витрати на купівлю для нерезидентів змінилися в 2026 році. Нижче наведено підсумок того, де житло найдорожче і найдешевше, де ціни зростають найшвидше і що платить іноземний покупець зверху на ціну.

Плануєте купити квартиру або будинок у Португалії як іноземець?

Рекордний ринок і нові податкові правила для нерезидентів залишають мало місця для помилок у контракті або податковому розрахунку. Юрист з нерухомості в Visit World перевіряє нерухомість і документи, пояснює податки, що застосовуються до вашого випадку, і підтримує угоду до підписання. Запишіться на консультацію з юристом з нерухомості перед підписанням.

На скільки зросли ціни на нерухомість у Португалії в 2026 році?

Euronews описує жовтневу цифру як новий рекорд. Ключові цифри з індексу idealista:

• річне зростання цін на житло — 7,5%;
• квартальне зростання — 1,2%;
• національний медіан наприкінці жовтня — 3,249 €/м².

Ціни на житло зросли в усіх 20 районних центрах і автономних регіонах, включених в аналіз. Український бізнес-ресурс Finance.ua повторив ті ж цифри 7 листопада, зазначивши, що національний медіан тепер перевищує 3,200 євро за квадратний метр.

Жодне з джерел не пояснює причин зростання. Однак Euronews пов'язує звіт з висвітленням протестів проти житла в Лісабоні наприкінці жовтня 2026 року.

Де житло в Португалії найдорожче і найдешевше?

Міста

Ринок нерухомості Лісабона залишається найдорожчим у країні, з медіаною 6,248 €/м². Порту займає друге місце, а Фуншал, столиця Мадейри, — третє; джерела не надають медіанних цін для цих двох міст.

Найдешевше місто — Каштелу-Бранку, де медіанна ціна запиту становить 1,119 €/м² — більше ніж у п'ять разів нижче, ніж у Лісабоні.

Регіони

• Метрополітенська зона Лісабона — 4,525 €/м², найдорожчий регіон;
• Алгарве — другий найдорожчий;
• Мадейра — третій найдорожчий;
• Центральний регіон — 1,810 €/м², найдешевший.

Джерела не розділяють ціни на квартири та будинки.

Про ціни на нерухомість у Лісабоні, Порту та Алгарве в порівнянні — читайте більше за посиланням.

Де ціни на нерухомість зростають найшвидше?

Найсильніше річне зростання було зафіксовано поза основними центрами, згідно з idealista:

• Віла Реал — 20,3%;
• Гуарда — 18,4%;
• Бежа — 17,6%;
• Лейрія — 16,9%;
• Фару — 15,5%.

Для покупців, які розглядають дешевші внутрішні міста, це означає, що ціновий розрив з узбережжям швидко звужується.

Сервіси Visit World для туристів, мігрантів та експатів: Страхування | Гайди | Юридична допомога

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Португалії?

У Португалії немає обмежень за національністю на власність нерухомості, і резидентство не є обов'язковим для купівлі, згідно з Portugal Property Invest. Покупцеві потрібно:

• особистий NIF (податковий номер) — кожен з подружжя або співпокупців потребує свій; він використовується для завершення покупки, сплати податків, підписання нотаріальних документів та відкриття банківського рахунку;
• португальський банківський рахунок;
• доказ коштів для файлу юриста з протидії відмиванню грошей.

Що змінилося для іноземних покупців

• Купівля нерухомості більше не дає права на Золоту візу: Закон 56/2023 скасував шлях через нерухомість у жовтні 2023 року. Також були скасовані фонди нерухомості та капітальні перекази; основний залишковий шлях — це інвестиція в розмірі 500,000 євро в регульований фонд без експозиції до нерухомості.
• Податковий режим NHR більше не доступний для нових прибульців.
• Новий Закон про національність, що набрав чинності з 19 травня 2026 року, вимагає 10 років проживання для більшості національностей, 7 років для громадян ЄС та CPLP, а також іспит з португальської мови рівня A2.
• Правила короткострокової оренди стали суворішими в кількох містах, тому ліцензування Alojamento Local слід перевіряти в кожній муніципалітеті.

Які податки та витрати додаються до ціни покупки?

Цифри нижче походять з консультаційних та комерційних сайтів, а не з португальського податкового органу, тому їх слід підтвердити перед угодою.

Податок на передачу нерухомості (IMT)

• Нерезиденти платять фіксований 7,5% IMT на міську нерухомість, куплену для житла з 25 травня 2026 року відповідно до Декрету-закону 97/2026, згідно з The Abroad Buyer.
• Резиденти, які купують основне житло на материковій частині, платять 0% до 106,346 євро, потім маржинальні ставки 2%, 5%, 7% і 8%; понад 660,982 євро ставка становить фіксовані 6%, а понад 1,150,853 євро — фіксовані 7,5%.
• IMT Jovem: покупці віком 35 років або молодше, які купують перше основне житло, платять 0% до 330,539 євро на материковій частині.
• Другі будинки та інвестиційна нерухомість — від 1% з першого євро.
• Сільська нерухомість — фіксовані 5%; інша міська нерухомість, що не є житлом — фіксовані 6,5%.
• Покупки через юридичні особи в юрисдикціях, що підлягають санкціям — 10%.

Відшкодування або звільнення від ставки для нерезидентів можливе, якщо покупець стає податковим резидентом або здає нерухомість в оренду на тривалий термін за помірну ціну. Одне джерело встановлює двохрічний термін для отримання резидентства; інші не вказують термін.

Державний герб та щорічні податки

• Державний герб на покупку — 0,8% від більшої з ціни або оподатковуваної вартості (VPT);
• державний герб на іпотеку — 0,6%, 0,5% або 0,04% на місяць, залежно від позики;
• після покупки — щорічний IMI, плюс AIMI понад поріг багатства.

Наприклад, згідно з Pearls of Portugal, нерезидент, який купує нерухомість за 250,000 євро, платить 18,750 євро в IMT та 2,000 євро в державному гербі.

Про ціни на покупку, оренду та ринкові тенденції в Португалії в 2026 році — читайте більше за посиланням.

Що повинні робити експати та інвестори зараз?

• Порівняйте міста за медіанною ціною: різниця між Лісабоном і Каштелу-Бранку перевищує 5,000 €/м².
• Враховуйте швидке зростання у Віла Реал, Гуарда, Бежа, Лейрія та Фару під час переговорів.
• Отримайте NIF та португальський банківський рахунок перед тим, як зробити пропозицію.
• Розрахуйте IMT відповідно до вашого податкового резидентства: ставка для нерезидентів 7,5% помітно підвищує загальну вартість.
• Не розраховуйте на нерухомість для Золотої візи або резидентства, і перевірте місцеве ліцензування короткострокової оренди, якщо плануєте здавати нерухомість.

Зростаючі ціни та різні податкові ставки для резидентів і нерезидентів роблять кожну покупку в Португалії розрахунком в кожному конкретному випадку. Юрист з нерухомості перевірить документи та податкове навантаження вашої угоди. Запишіться на консультацію з юристом з нерухомості в Visit World.

Нагадаємо! У нашій попередній статті ми писали про де ціни на нерухомість в Європі зросли найбільше в 2026 році.

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу (для отримання послуг оберіть країну, що вас цікавить та громадянство);

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.

© 2018-2026, Visit World. Використання, копіювання або передрук матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань — гіперпосилання) на "Visit World". Всі права захищені.