Золота віза Греції за €250 000 у 2026 році: як отримати ВНЖ через нерухомість

Греція все ще надає п'ятирічну візу на проживання для покупки нерухомості за €250,000, але тільки для перетворених комерційних будівель та об'єктів нерухомості, включаючи Афіни. Дізнайтеся більше про пороги, збори, документи, податки, обмеження на оренду та сімейні правила

Замовляйте професійну консультацію юриста з нерухомості від Visit World, щоб безпечно провести угоду, уникнути ризиків і захистити свої інтереси в будь-якій юрисдикції

ЗАМОВИТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Вхідна точка €250,000 для Греції Золотої візи не зникла, але тепер вона стосується лише двох видів нерухомості. Це комерційні будівлі, перетворені на житло, та історичні будівлі, що мають статус пам'ятки. Закон 5100/2024, що набрав чинності з початку серпня та вересня 2024 року, замінив єдиний поріг у €250,000 на три рівні. У Афінах звичайна квартира тепер коштує інвесторам щонайменше €800,000.

Згідно з IMI Daily, більшість нових заявників тепер обирають перетворені квартири, які відповідають вимогам за €250,000 навіть у столиці. Офіційні сторінки MITOS Міністерства міграції та притулку, що описують цей шлях, востаннє оновлювалися 4 листопада 2026 року. Проте правила оренди були посилені у 2026 році.

Купівля нерухомості в Греції для отримання резидентства?

Перетворена або пам'ятка будівля повинна відповідати суворим юридичним умовам: дати зміни використання, титул, записи в реєстрі та обмеження оренди. Юрист з нерухомості на Visit World перевіряє нерухомість та контракт перед оплатою, щоб інвестиція дійсно відповідала вимогам. Запишіться на консультацію з юристом з нерухомості перед підписанням.

Які пороги Золотої візи в Греції у 2026 році?

Згідно з юридичними та галузевими джерелами, трирівнева система працює наступним чином:

• €800,000 — Аттика (включаючи Афіни), Салоніки, Міконос, Санторіні та острови з населенням понад 3,100 осіб;
• €400,000 — решта країни;
• €250,000 — лише перетворені комерційні об'єкти та відреставровані пам'ятки.

Для рівнів €400,000 та €800,000 інвестиція повинна бути в одну нерухомість з основною житловою площею не менше 120 м². Дві квартири, які разом досягають €400,000, не відповідають вимогам.

Про Золоті візи Європи у 2026 році та що змінилося — читайте більше за посиланням.

Які нерухомості відповідають вимогам для Золотої візи €250,000?

Перетворені комерційні будівлі

Згідно з MITOS, заявник повинен мати повну власність на нерухомість, основні приміщення якої були перетворені на житлові. Інші умови:

• ціна покупки не менше €250,000, в одній нерухомості, без мінімальної площі;
• перетворення може здійснити або покупець, або продавець;
• зміна використання повинна бути завершена після 5 квітня 2024 року і до подачі заявки;
• якщо дозвіл на зміну використання був виданий до закону, дані про нерухомість повинні бути оновлені або переглянуті після публікації закону;
• колишні промислові будівлі потребують підтвердження відсутності промислової діяльності принаймні протягом останніх п'яти років;
• якщо купується через компанію, заявник повинен володіти всіма її акціями.

Деякі приватні консультанти стверджують, що кілька одиниць можуть бути куплені за цим порогом, але офіційна сторінка MITOS вимагає одну нерухомість.

Пам'ятки історичні будівлі

Мінімум також €250,000 для пам'ятки або частини її, яка потребує реставрації, або ділянки, що містить одну. Будівля повинна бути внесена до списку повністю або лише за фасадом. Нотаріальний сертифікат повинен містити номер випуску урядового вісника, що підтверджує внесення до списку. Деякі веб-сайти вказують €400,000 для цього шляху, але офіційна сторінка MITOS називає €250,000.

Існує окремий шлях за €250,000 через інвестиції в стартапи, зареєстровані в Elevate Greece. Ми писали про це в статті про Грецьку Золоту візу для стартапів.

Як виглядає нерухомість Золотої візи €250,000 в Афінах?

IMI Daily опублікував спонсорський матеріал від розробника Renty Development, в якому перераховані п'ять проектів Великої Афін, які вважаються відповідними для рівня €250,000:

• Північне село, Неа Еритрея (Кифісія) — 37 квартир площею близько 32–70 м², з басейном та відкритим спортзалом;
• Сократіс Лівінг, Нео Іракліо — 4 квартири площею близько 38–47 м²;
• Белла Віста, Калліфея — 10 квартир площею близько 31–53 м², біля станції метро Калліфея;
• Геліос Резиденс, Калліфея — 5 квартир площею близько 21–62 м², з однією квартирою, що залишилася;
• Кост Лівінг, Пірей — 4 квартири площею близько 21–66 м².

Renty стверджує, що займається вибором нерухомості, нотаріальними документами, подачею заявки та біометрією, а також пропонує управління орендою з депозитами на два місяці. Оскільки це реклама, ціни та обіцянки слід перевіряти незалежно; немає офіційних даних про ціни за квадратний метр в Афінах.

Як подати заявку на Золоту візу Греції: етапи, документи, збори

Заявки подаються лише онлайн через електронні послуги міністерства, які вимагають електронну адресу та мобільний телефон. Представник з нотаріальною, апостильованою довіреністю може подати заявку до того, як інвестор увійде до Греції. Етапи, згідно з MITOS:

1. перевірка документів — до 10 днів;
2. перегляд та біометрія — до 40 днів;
3. видача дозволу — до 8 днів.

Стандартний термін обробки становить 50 днів для перетворень і 50–60 днів для пам'яток. На практиці це довше: згідно з даними міністерства, на які посилається Digicare, до серпня 2026 року лише 61% заявок лютого 2026 року отримали рішення.

Документи включають:

• паспорт;
• нотаріальний сертифікат;
• доказ реєстрації в земельному реєстрі або кадастрі;
• технічний звіт інженера про зміну використання (для перетворень);
• декларація E9 про нерухомість;
• поліс приватного страхування;
• фотографії.

Збір становить €2,000 плюс €16 за електронну картку. Оплата повинна бути безготівковою на рахунок продавця в Греції; подружжя або родичі до другого ступеня також можуть платити. Відмову можна оскаржити протягом двох місяців за €50. Дозвіл не надає права на роботу.

Сервіси Visit World для туристів, мігрантів та експатів: Страхування | Гайди | Юридична допомога

Які податки та додаткові витрати слід очікувати покупцям?

• Податок на передачу: 3.09% — €7,725 на €250,000 та €24,720 на €800,000;
• 24% ПДВ на нові будівлі призупинено до 31 грудня 2026 року відповідно до закону 5246/2025, після чого правила невідомі;
• інші витрати на покупку (нотаріус, юрист, реєстрація): оцінки коливаються від 5% до 10%;
• щорічно: податок на нерухомість ENFIA та муніципальний збір.

Чи можна здавати в оренду нерухомість Золотої візи в Греції?

Довгострокова оренда дозволена. Короткострокова оренда, така як Airbnb, та суборенда заборонені, з штрафом у €50,000 та втратою дозволу. Управлінська компанія не знімає заборону. Циркуляр 1/2026 від 22 квітня 2026 року визначає короткострокову оренду як менше 60 днів, згідно з CEOWORLD; eu-passports.com повідомляє про менше 30 днів.

Використання перетвореної нерухомості як зареєстрованої адреси компанії також несе штраф у €50,000. 15 жовтня 2026 року міністр міграції Тано Плевріс заявив, що дозволи, пов'язані з прихованими знижками цін або короткостроковою орендою через суборенду, будуть анульовані. Згідно з CEOWORLD, заборона не поширюється на нерухомість, куплену за правилами до 2024 року або перехідними правилами.

Про орендні доходи на нерухомість Золотої візи Греції — читайте більше за посиланням.

Як довго дійсний дозвіл і чи можуть приєднатися члени сім'ї?

Дозвіл дійсний протягом п'яти років і підлягає продовженню, поки інвестиція зберігається, медичне страхування дійсне і немає короткострокових оренд. Для продовження потрібне підтвердження реєстрації контракту в кадастрі. Продаж нерухомості анулює дозвіл продавця.

Подружжя, діти та батьки можуть бути включені; діти до 21 року або до 24 років, якщо залежні, залежно від джерела. Цивільні партнери не є членами сім'ї. Кожен родич отримує окремий дозвіл, пов'язаний з основною інвестицією.

Що це означає для покупців зараз

• перевірте, що перетворення було завершено після 5 квітня 2024 року і зафіксовано;
• для квартир в Афінах до €800,000 підтвердіть документи про зміну використання або внесення до списку;
• плануйте бюджет на податки, збори та довші терміни очікування;
• плануйте лише довгострокову оренду.

Нерухомість, яка не відповідає одній умові, може коштувати вам дозволу. Запишіться на консультацію з юристом з нерухомості і перевірте угоду перед оплатою.

Нагадаємо! У нашій попередній статті ми писали, що Греція збільшить податок на нерухомість для іноземців п'ятикратно.

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу (для отримання послуг оберіть країну, що вас цікавить та громадянство);

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.

© 2018-2026, Visit World. Використання, копіювання або передрук матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань — гіперпосилання) на "Visit World". Всі права захищені.