Золотая виза Греции за €250 000 в 2026 году: как получить ВНЖ через покупку недвижимости

Греция по-прежнему выдает пятилетнюю визу на жительство за покупку недвижимости стоимостью €250,000, но только для конвертированных коммерческих зданий и зарегистрированных объектов, включая Афины. Узнайте больше о порогах, сборах, документах, налогах, ограничениях на аренду и семейных правилах

Закажите профессиональную консультацию юриста по недвижимости от Visit World, чтобы безопасно провести сделку, избежать рисков и защитить свои интересы в любой юрисдикции

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Точка входа в €250,000 для Греческой Золотой визы не исчезла, но теперь она применяется только к двум видам недвижимости. Это коммерческие здания, преобразованные в жилье, и охраняемые исторические здания. Закон 5100/2024, вступивший в силу с конца августа и начала сентября 2024 года, заменил единственный порог в €250,000 на три уровня. В Афинах обычная квартира теперь стоит инвесторам не менее €800,000.

Согласно IMI Daily, большинство новых заявителей теперь выбирают преобразованные квартиры, которые квалифицируются по цене €250,000 даже в столице. Официальные страницы MITOS Министерства миграции и убежища, описывающие этот маршрут, были в последний раз обновлены 4 ноября 2026 года. Однако правила аренды были ужесточены в 2026 году.

Покупка недвижимости в Греции для получения резидентства?

Преобразованное или охраняемое здание должно соответствовать строгим юридическим условиям: даты изменения назначения, титул, записи в реестре и ограничения по аренде. Юрист по недвижимости на Visit World проверяет недвижимость и контракт перед оплатой, чтобы инвестиция действительно квалифицировалась. Запишитесь на консультацию с Юристом по недвижимости перед подписанием.

Каковы пороги Золотой визы в Греции в 2026 году?

Согласно юридическим и отраслевым источникам, трехуровневая система работает следующим образом:

• €800,000 — Аттика (включая Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с более чем 3,100 жителями;
• €400,000 — остальная часть страны;
• €250,000 — только преобразованные коммерческие объекты и восстановленные охраняемые здания.

Для уровней €400,000 и €800,000 инвестиция должна быть в одну недвижимость с основной жилой площадью не менее 120 м². Две квартиры, которые вместе составляют €400,000, не квалифицируются.

О Золотых визах Европы в 2026 году и что изменилось — читайте подробнее по ссылке.

Какая недвижимость подходит для Золотой визы в €250,000?

Преобразованные коммерческие здания

Согласно MITOS, заявитель должен иметь полное право собственности на недвижимость, основные помещения которой были преобразованы в жилые. Другие условия:

• цена покупки составляет не менее €250,000, в одной недвижимости, без минимальной площади;
• преобразование может осуществить как покупатель, так и продавец;
• изменение назначения должно быть завершено после 5 апреля 2024 года и до подачи заявки;
• если разрешение на изменение назначения было выдано до закона, данные о недвижимости должны быть обновлены или пересмотрены после публикации закона;
• бывшие промышленные здания нуждаются в доказательствах отсутствия промышленной деятельности как минимум в последние пять лет;
• если покупка осуществляется через компанию, заявитель должен владеть всеми ее акциями.

Некоторые частные консультанты утверждают, что несколько объектов могут быть куплены по этому порогу, но официальная страница MITOS требует одну недвижимость.

Охраняемые исторические здания

Минимум также составляет €250,000 для охраняемого здания или его части, нуждающегося в реставрации, или участка, содержащего одно. Здание должно быть охраняемым полностью или только по фасаду. Нотариальный сертификат должен включать номер выпуска Государственного вестника, подтверждающий охрану. Некоторые веб-сайты указывают €400,000 для этого маршрута, но официальная страница MITOS называет €250,000.

Существует отдельный маршрут за €250,000 через инвестиции в стартапы, зарегистрированные в Elevate Greece. Мы писали об этом в статье о Греческой Золотой визе для стартапов.

Как выглядит недвижимость за €250,000 для Золотой визы в Афинах?

IMI Daily опубликовал спонсируемый материал от застройщика Renty Development, в котором перечислены пять проектов Больших Афин, отмеченных как подходящие для уровня €250,000:

• Северная деревня, Неа Эритрея (Кифисия) — 37 квартир площадью около 32–70 м², с бассейном и открытым спортзалом;
• Сократ Ливинг, Нео Ираклео — 4 квартиры площадью около 38–47 м²;
• Белла Виста, Калитея — 10 квартир площадью около 31–53 м², рядом со станцией метро Калитея;
• Хелиос Резиденсес, Калитея — 5 квартир площадью около 21–62 м², с одной оставшейся квартирой;
• Кост Ливинг, Пирей — 4 квартиры площадью около 21–66 м².

Renty утверждает, что занимается выбором недвижимости, нотариальными документами, подачей заявки и биометрией, а также предлагает управление арендой с депозитами на два месяца. Поскольку это реклама, цены и обещания следует проверять самостоятельно; официальных данных о ценах за квадратный метр в Афинах нет.

Как подать заявку на Золотую визу Греции: шаги, документы, сборы

Заявки подаются только онлайн через электронные услуги министерства, которые требуют адрес электронной почты и мобильный телефон. Представитель с нотариально заверенной, апостилированной доверенностью может подать заявку до въезда инвестора в Грецию. Этапы, согласно MITOS:

1. проверка документов — до 10 дней;
2. рассмотрение и биометрия — до 40 дней;
3. выдача разрешения — до 8 дней.

Стандартное время обработки составляет 50 дней для преобразований и 50–60 дней для охраняемых зданий. На практике это дольше: согласно данным министерства, приведенным Digicare, к августу 2026 года только 61% заявок февраля 2026 года получили решение.

Документы включают:

• паспорт;
• нотариальный сертификат;
• доказательство регистрации в земельном реестре или кадастре;
• технический отчет инженера о изменении назначения (для преобразований);
• декларация о недвижимости E9;
• частная страховая полис;
• фотографии.

Сбор составляет €2,000 плюс €16 за электронную карту. Оплата должна быть безналичной на греческий счет продавца; супруги или родственники до второго колена также могут платить. Отказ можно обжаловать в течение двух месяцев за €50. Разрешение не дает права на работу.

Сервисы Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридическая помощь

Какие налоги и дополнительные расходы должны ожидать покупатели?

• Налог на передачу: 3.09% — €7,725 на €250,000 и €24,720 на €800,000;
• 24% НДС на новые здания приостановлен до 31 декабря 2026 года согласно закону 5246/2025, после чего правила неизвестны;
• другие расходы на покупку (нотариус, юрист, реестр): оценки варьируются от 5% до 10%;
• ежегодно: налог на имущество ENFIA и муниципальный сбор.

Можно ли сдавать в аренду недвижимость с Золотой визой в Греции?

Долгосрочная аренда разрешена. Краткосрочная аренда, такая как Airbnb, и субаренда запрещены, с штрафом в €50,000 и потерей разрешения. Управляющая компания не снимает запрет. Циркуляр 1/2026 от 22 апреля 2026 года определяет краткосрочную аренду как менее 60 дней, согласно CEOWORLD; eu-passports.com сообщает менее 30 дней.

Использование преобразованной недвижимости в качестве зарегистрированного адреса компании также влечет штраф в €50,000. 15 октября 2026 года министр миграции Тано́с Плеврис заявил, что разрешения, связанные с скрытыми скидками или краткосрочной арендой через субаренду, будут аннулированы. Согласно CEOWORLD, запрет не распространяется на объекты, купленные по правилам до 2024 года или переходным правилам.

О доходности от аренды недвижимости для греческой Золотой визы — читайте подробнее по ссылке.

Как долго действительно разрешение и может ли семья присоединиться?

Разрешение действительно в течение пяти лет и подлежит продлению, пока инвестиция сохраняется, медицинская страховка действительна и нет краткосрочной аренды. Для продления требуется подтверждение регистрации контракта в кадастре. Продажа недвижимости аннулирует разрешение продавца.

Супруги, дети и родители могут быть включены; дети до 21 года или до 24 лет, если они зависимы, в зависимости от источника. Гражданские партнеры не являются членами семьи. Каждый родственник получает отдельное разрешение, привязанное к основной инвестиции.

Что это означает для покупателей сейчас

• проверьте, что преобразование было завершено после 5 апреля 2024 года и зарегистрировано;
• для афинских квартир стоимостью менее €800,000 подтвердите документы об изменении назначения или охране;
• заложите бюджет на налоги, сборы и более длительное ожидание;
• планируйте только долгосрочную аренду.

Недвижимость, которая не соответствует одному условию, может стоить вам разрешения. Запишитесь на консультацию с Юристом по недвижимости и проверьте сделку перед оплатой.

Напомним! В нашей предыдущей статье мы писали, что Греция увеличит налог на имущество для иностранцев в пять раз.

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.

© 2018-2026, Visit World. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit World". Все права защищены.