Golden Visa da Grécia a partir de 250.000 € em 2026: como obter residência através de imóveis

A Grécia ainda concede um visto de residência de cinco anos para a compra de uma propriedade de €250.000, mas apenas para edifícios comerciais convertidos e propriedades listadas, incluindo em Atenas. Saiba mais sobre os limites, taxas, documentos, impostos, limites de aluguel e regras familiares

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O ponto de entrada de €250.000 do Visto Dourado da Grécia não desapareceu, mas agora se aplica apenas a dois tipos de propriedade. Estas são edifícios comerciais convertidos em habitação e edifícios históricos listados. A Lei 5100/2024, em vigor desde a virada de agosto e setembro de 2024, substituiu o único limite de €250.000 por três níveis. Em Atenas, um apartamento comum agora custa aos investidores pelo menos €800.000.

De acordo com o IMI Daily, a maioria dos novos candidatos agora escolhe apartamentos convertidos, que se qualificam a €250.000 mesmo na capital. As páginas oficiais do MITOS do Ministério da Migração e Asilo que descrevem essa rota foram atualizadas pela última vez em 4 de novembro de 2026. As regras sobre aluguel, no entanto, foram endurecidas em 2026.

Comprar uma propriedade na Grécia para obter residência?

Um edifício convertido ou listado deve atender a condições legais rigorosas: datas da mudança de uso, título, registros e limites de aluguel. Um advogado imobiliário no Visit World verifica a propriedade e o contrato antes de você pagar, para que o investimento realmente se qualifique. Agende uma consulta com um advogado imobiliário antes de assinar.

Quais são os limites do Visto Dourado na Grécia em 2026?

De acordo com fontes legais e do setor, o sistema de três níveis funciona da seguinte forma:

• €800.000 — Attica (incluindo Atenas), Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3.100 residentes;
• €400.000 — o resto do país;
• €250.000 — apenas propriedades comerciais convertidas e edifícios históricos restaurados.

Para os níveis de €400.000 e €800.000, o investimento deve ser em uma propriedade com espaço de vida principal de pelo menos 120 m². Dois apartamentos que juntos chegam a €400.000 não se qualificam.

Sobre Os Vistos Dourados da Europa em 2026 e o que mudou — leia mais no link.

Quais propriedades se qualificam para o Visto Dourado de €250.000?

Edifícios comerciais convertidos

De acordo com o MITOS, o candidato deve ter plena propriedade de uma propriedade cujos espaços principais foram convertidos para uso residencial. Outras condições:

• o preço de compra é de pelo menos €250.000, em uma propriedade, sem área mínima;
• ou o comprador ou o vendedor pode realizar a conversão;
• a mudança de uso deve ser concluída após 5 de abril de 2024 e antes da aplicação;
• se a licença de mudança de uso for anterior à lei, os dados da propriedade devem ter sido atualizados ou revisados após a publicação da lei;
• edifícios industriais antigos precisam de prova de nenhuma atividade industrial nos últimos cinco anos;
• se comprado através de uma empresa, o candidato deve possuir todas as suas ações.

Alguns consultores privados dizem que várias unidades podem ser compradas nesse limite, mas a página oficial do MITOS exige uma única propriedade.

Edifícios históricos listados

O mínimo também é €250.000 para um edifício listado ou parte dele que precisa de restauração, ou um terreno que contenha um. O edifício deve estar listado na íntegra ou apenas pela sua fachada. O certificado notarial deve incluir o número da edição do Diário Oficial que confirma a listagem. Alguns sites citam €400.000 para essa rota, mas a página oficial do MITOS menciona €250.000.

Uma rota separada de €250.000 através de investimento em startups registradas com a Elevate Greece também existe. Escrevemos sobre isso no artigo sobre o Visto Dourado de Startups da Grécia.

Como é uma propriedade de Visto Dourado de €250.000 em Atenas?

O IMI Daily publicou uma feature patrocinada pelo desenvolvedor Renty Development listando cinco projetos da Grande Atenas marcados como elegíveis para o nível de €250.000:

• The North Village, Nea Erythraia (Kifissia) — 37 apartamentos de cerca de 32–70 m², com piscina e uma academia ao ar livre;
• The Socrates Living, Neo Irakleio — 4 apartamentos de cerca de 38–47 m²;
• Bella Vista, Kallithea — 10 apartamentos de cerca de 31–53 m², perto da estação de metrô Kallithea;
• Helios Residences, Kallithea — 5 apartamentos de cerca de 21–62 m², com um apartamento restante;
• Coast Living, Piraeus — 4 apartamentos de cerca de 21–66 m².

Renty diz que cuida da seleção de propriedades, documentos notariais, da aplicação e biometria, e oferece gestão de aluguel com depósitos de dois meses. Como isso é publicidade, preços e promessas devem ser verificados de forma independente; não há dados oficiais sobre preços por metro quadrado em Atenas.

Como se inscrever para o Visto Dourado da Grécia: etapas, documentos, taxas

As aplicações são feitas apenas online através dos e-Serviços do ministério, que requerem um endereço de e-mail e um telefone celular. Um representante com uma procuração notarial apostilada pode se inscrever antes que o investidor entre na Grécia. Etapas, de acordo com o MITOS:

1. verificação de documentos — até 10 dias;
2. análise e biometria — até 40 dias;
3. emissão da licença — até 8 dias.

O tempo padrão de processamento é de 50 dias para conversões e 50–60 dias para edifícios listados. Na prática, é mais longo: de acordo com os números do ministério citados pela Digicare, até agosto de 2026 apenas 61% das aplicações de fevereiro de 2026 tinham uma decisão.

Os documentos incluem:

• passaporte;
• certificado notarial;
• prova de registro no cartório ou cadastro;
• um relatório técnico de um engenheiro sobre a mudança de uso (para conversões);
• declaração de propriedade E9;
• apólice de seguro privada;
• fotografias.

A taxa é de €2.000 mais €16 pela carta eletrônica. O pagamento deve ser feito sem dinheiro na conta grega de um vendedor; cônjuges ou parentes até o segundo grau também podem pagar. Uma recusa pode ser apelada dentro de dois meses por €50. A licença não dá direito ao trabalho.

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Quais impostos e custos extras os compradores devem esperar?

• Imposto de transferência: 3,09% — €7.725 sobre €250.000 e €24.720 sobre €800.000;
• 24% de IVA sobre novos edifícios está suspenso até 31 de dezembro de 2026 sob a lei 5246/2025, após o que as regras são desconhecidas;
• outros custos de compra (notário, advogado, registro): estimativas variam de 5% a 10%;
• anualmente: imposto sobre propriedade ENFIA e uma taxa municipal.

Você pode alugar uma propriedade de Visto Dourado na Grécia?

O aluguel de longo prazo é permitido. Aluguéis de curto prazo, como Airbnb e sublocação, são proibidos, com uma multa de €50.000 e perda da licença. Uma empresa de gestão não levanta a proibição. A Circular 1/2026 de 22 de abril de 2026 define um aluguel curto como inferior a 60 dias, de acordo com o CEOWORLD; o eu-passports.com relata menos de 30 dias.

Usar uma propriedade convertida como endereço registrado de uma empresa também acarreta uma multa de €50.000. Em 15 de outubro de 2026, o Ministro da Migração Thanos Plevris disse que as licenças ligadas a descontos de preços ocultos ou aluguéis curtos através de sublocação seriam revogadas. De acordo com o CEOWORLD, a proibição não abrange propriedades compradas sob regras anteriores a 2024 ou regras transitórias.

Sobre rendimentos de aluguel em propriedades do Visto Dourado grego — leia mais no link.

Quanto tempo a licença é válida e a família pode se juntar?

A licença é válida por cinco anos e renovável enquanto o investimento for mantido, o seguro de saúde for válido e não houver aluguéis curtos. A renovação requer prova do registro cadastral do contrato. Vender a propriedade cancela a licença do vendedor.

Cônjuges, filhos e pais podem ser incluídos; filhos até 21 anos, ou até 24 se dependentes, dependendo da fonte. Parceiros civis não são membros da família. Cada parente recebe uma licença separada vinculada ao investimento principal.

O que isso significa para os compradores agora

• verifique se a conversão foi concluída após 5 de abril de 2024 e está registrada;
• para apartamentos em Atenas abaixo de €800.000, confirme os documentos de mudança de uso ou listagem;
• orçamento para impostos, taxas e tempos de espera mais longos;
• planeje apenas aluguel de longo prazo.

Uma propriedade que não atende a uma condição pode custar a licença. Agende uma consulta com um advogado imobiliário e faça a verificação do negócio antes de pagar.

Lembramos! Em nosso artigo anterior, escrevemos que a Grécia aumentará o imposto sobre propriedade para estrangeiros cinco vezes.

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