Goldenes Visum für Griechenland ab 250.000 € im Jahr 2026: Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf

Griechenland gewährt weiterhin eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis für den Kauf einer Immobilie im Wert von 250.000 €, jedoch nur für umgebaute Gewerbeimmobilien und denkmalgeschützte Objekte, einschließlich in Athen. Erfahren Sie mehr über die Schwellenwerte, Gebühren, Dokumente, Steuern, Mietobergrenzen und Familienregeln

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Der Einstiegspreis von 250.000 € für das Griechenland Goldene Visum ist nicht verschwunden, gilt jetzt jedoch nur für zwei Arten von Immobilien. Dies sind gewerbliche Gebäude, die in Wohnraum umgewandelt wurden, und denkmalgeschützte Gebäude. Das Gesetz 5100/2024, das seit dem Wechsel von August auf September 2024 in Kraft ist, hat die einzelne Schwelle von 250.000 € durch drei Stufen ersetzt. In Athen kostet eine gewöhnliche Wohnung jetzt mindestens 800.000 € für Investoren.

Laut IMI Daily wählen die meisten neuen Antragsteller jetzt umgebaute Wohnungen, die auch in der Hauptstadt für 250.000 € qualifizieren. Die offiziellen MITOS-Seiten des Ministeriums für Migration und Asyl, die diesen Weg beschreiben, wurden zuletzt am 4. November 2026 aktualisiert. Die Regeln für die Vermietung wurden jedoch 2026 verschärft.

Eine Immobilie in Griechenland kaufen, um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten?

Ein umgebautes oder denkmalgeschütztes Gebäude muss strenge gesetzliche Bedingungen erfüllen: Daten der Nutzungsänderung, Titel, Eintragungen im Grundbuch und Mietobergrenzen. Ein Immobilienanwalt bei Visit World prüft die Immobilie und den Vertrag, bevor Sie bezahlen, damit die Investition wirklich qualifiziert. Buchen Sie eine Beratung mit einem Immobilienanwalt, bevor Sie unterschreiben.

Was sind die Schwellenwerte für das Goldene Visum in Griechenland im Jahr 2026?

Laut rechtlichen und branchenspezifischen Quellen funktioniert das dreistufige System wie folgt:

• 800.000 € — Attika (einschließlich Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;
• 400.000 € — der Rest des Landes;
• 250.000 € — nur umgebaute Gewerbeimmobilien und restaurierte denkmalgeschützte Gebäude.

Für die Stufen von 400.000 € und 800.000 € muss die Investition eine Immobilie mit einer Hauptwohnfläche von mindestens 120 m² sein. Zwei Wohnungen, die zusammen 400.000 € erreichen, qualifizieren sich nicht.

Über Europas Goldene Visa im Jahr 2026 und was sich geändert hat — lesen Sie mehr unter dem Link.

Welche Immobilien qualifizieren sich für das Goldene Visum von 250.000 €?

Umgebaute Gewerbeimmobilien

Laut MITOS muss der Antragsteller das volle Eigentum an einer Immobilie besitzen, deren Haupträume in Wohnraum umgewandelt wurden. Weitere Bedingungen:

• der Kaufpreis beträgt mindestens 250.000 €, in einer Immobilie, ohne Mindestfläche;
• entweder der Käufer oder der Verkäufer kann die Umwandlung durchführen;
• die Nutzungsänderung muss nach dem 5. April 2024 und vor der Antragstellung abgeschlossen sein;
• wenn die Genehmigung zur Nutzungsänderung vor dem Gesetz erteilt wurde, müssen die Immobiliendaten nach der Veröffentlichung des Gesetzes aktualisiert oder überarbeitet worden sein;
• ehemalige Industriegebäude benötigen einen Nachweis über keine industrielle Tätigkeit in den letzten fünf Jahren;
• wenn über ein Unternehmen gekauft, muss der Antragsteller alle Anteile besitzen.

Einige private Berater sagen, dass mehrere Einheiten zu dieser Schwelle gekauft werden können, aber die offizielle MITOS-Seite verlangt eine einzelne Immobilie.

Denkmalgeschützte Gebäude

Das Minimum beträgt ebenfalls 250.000 € für ein denkmalgeschütztes Gebäude oder einen Teil davon, der restauriert werden muss, oder ein Grundstück, das eines enthält. Das Gebäude muss vollständig oder nur für seine Fassade denkmalgeschützt sein. Die notarielle Bescheinigung muss die Ausgabenummer des Amtsblatts enthalten, die die Denkmalwürdigkeit bestätigt. Einige Websites geben 400.000 € für diesen Weg an, aber die offizielle MITOS-Seite nennt 250.000 €.

Es gibt auch einen separaten Weg von 250.000 € durch Investitionen in Startups, die bei Elevate Greece registriert sind. Wir haben darüber in dem Artikel über das Griechische Startup Goldene Visum geschrieben.

Wie sieht eine Immobilie für das Goldene Visum von 250.000 € in Athen aus?

IMI Daily veröffentlichte ein gesponsertes Feature des Entwicklers Renty Development, das fünf Projekte im Großraum Athen auflistet, die als für die Stufe von 250.000 € berechtigt gelten:

• The North Village, Nea Erythraia (Kifissia) — 37 Wohnungen von etwa 32–70 m², mit einem Pool und einem Außenfitnessstudio;
• The Socrates Living, Neo Irakleio — 4 Wohnungen von etwa 38–47 m²;
• Bella Vista, Kallithea — 10 Wohnungen von etwa 31–53 m², in der Nähe der U-Bahn-Station Kallithea;
• Helios Residences, Kallithea — 5 Wohnungen von etwa 21–62 m², mit einer verbleibenden Wohnung;
• Coast Living, Piräus — 4 Wohnungen von etwa 21–66 m².

Renty sagt, dass es die Auswahl der Immobilien, notarielle Papiere, den Antrag und die biometrischen Daten bearbeitet und eine Mietverwaltung mit zwei Monatskautionen anbietet. Da dies Werbung ist, sollten Preise und Versprechen unabhängig überprüft werden; es gibt keine offiziellen Daten zu Preisen pro Quadratmeter in Athen.

Wie beantragt man das Goldene Visum für Griechenland: Schritte, Dokumente, Gebühren

Anträge werden nur online über die e-Services des Ministeriums eingereicht, die eine E-Mail-Adresse und ein Mobiltelefon erfordern. Ein Vertreter mit einer notariell beglaubigten, apostillierten Vollmacht kann den Antrag stellen, bevor der Investor nach Griechenland einreist. Die Phasen, laut MITOS:

1. Dokumentenprüfung — bis zu 10 Tage;
2. Überprüfung und biometrische Daten — bis zu 40 Tage;
3. Ausstellung der Genehmigung — bis zu 8 Tage.

Die Standardbearbeitungszeit beträgt 50 Tage für Umwandlungen und 50–60 Tage für denkmalgeschützte Gebäude. In der Praxis ist es länger: Laut Ministeriumsangaben, die von Digicare zitiert wurden, hatten bis August 2026 nur 61 % der Anträge vom Februar 2026 eine Entscheidung.

Die Dokumente umfassen:

• Reisepass;
• notarielle Bescheinigung;
• Nachweis der Grundbuch- oder Katastereintragung;
• einen technischen Bericht eines Ingenieurs über die Nutzungsänderung (für Umwandlungen);
• E9 Immobilienerklärung;
• private Versicherungspolice;
• Fotos.

Die Gebühr beträgt 2.000 € zuzüglich 16 € für die elektronische Karte. Die Zahlung muss bargeldlos auf ein griechisches Konto des Verkäufers erfolgen; Ehepartner oder Verwandte bis zum zweiten Grad können ebenfalls bezahlen. Eine Ablehnung kann innerhalb von zwei Monaten für 50 € angefochten werden. Die Genehmigung gibt nicht das Recht zu arbeiten.

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Welche Steuern und zusätzlichen Kosten sollten Käufer erwarten?

• Grunderwerbsteuer: 3,09 % — 7.725 € auf 250.000 € und 24.720 € auf 800.000 €;
• 24 % MwSt. auf Neubauten ist bis zum 31. Dezember 2026 gemäß dem Gesetz 5246/2025 ausgesetzt, danach sind die Regeln unbekannt;
• andere Kaufkosten (Notar, Anwalt, Grundbuch): Schätzungen reichen von 5 % bis 10 %;
• jährlich: ENFIA Grundsteuer und eine kommunale Gebühr.

Kann man eine Goldene Visum Immobilie in Griechenland vermieten?

Langfristige Vermietung ist erlaubt. Kurzzeitvermietungen wie Airbnb und Untervermietungen sind verboten, mit einer Geldstrafe von 50.000 € und dem Verlust der Genehmigung. Eine Hausverwaltung hebt das Verbot nicht auf. Rundschreiben 1/2026 vom 22. April 2026 definiert eine Kurzzeitvermietung als unter 60 Tagen, laut CEOWORLD; eu-passports.com berichtet von unter 30 Tagen.

Die Nutzung einer umgebauten Immobilie als eingetragene Adresse eines Unternehmens zieht ebenfalls eine Geldstrafe von 50.000 € nach sich. Am 15. Oktober 2026 sagte der Migrationsminister Thanos Plevris, dass Genehmigungen, die mit versteckten Preisnachlässen oder Kurzzeitvermietungen durch Untervermietung verbunden sind, widerrufen werden. Laut CEOWORLD betrifft das Verbot keine Immobilien, die nach den Regeln vor 2024 oder Übergangsregeln gekauft wurden.

Über Mietrenditen auf griechische Goldene Visum Immobilien — lesen Sie mehr unter dem Link.

Wie lange ist die Genehmigung gültig und kann die Familie mitkommen?

Die Genehmigung ist fünf Jahre gültig und verlängerbar, solange die Investition gehalten wird, die Krankenversicherung gültig ist und es keine Kurzzeitvermietungen gibt. Die Verlängerung erfordert einen Nachweis über die Eintragung des Vertrags im Kataster. Der Verkauf der Immobilie hebt die Genehmigung des Verkäufers auf.

Ehepartner, Kinder und Eltern können einbezogen werden; Kinder bis 21 Jahre oder bis 24 Jahre, wenn sie abhängig sind, je nach Quelle. Lebenspartner sind keine Familienangehörigen. Jeder Verwandte erhält eine separate Genehmigung, die an die Hauptinvestition gebunden ist.

Was das jetzt für Käufer bedeutet

• prüfen, dass die Umwandlung nach dem 5. April 2024 abgeschlossen und dokumentiert wurde;
• für Wohnungen in Athen unter 800.000 € die Dokumente zur Nutzungsänderung oder Denkmalwürdigkeit bestätigen;
• Budget für Steuern, Gebühren und längere Wartezeiten einplanen;
• langfristige Vermietung planen.

Eine Immobilie, die eine Bedingung nicht erfüllt, kann Sie die Genehmigung kosten. Buchen Sie eine Beratung mit einem Immobilienanwalt und lassen Sie den Deal überprüfen, bevor Sie bezahlen.

Zur Erinnerung! In unserem vorherigen Artikel schrieben wir, dass Griechenland die Grundsteuer für Ausländer verfünffachen wird.

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