Golden Visa de Grecia desde 250.000 € en 2026: cómo obtener la residencia mediante inversión inmobiliaria

Grecia todavía otorga un permiso de residencia de cinco años por la compra de una propiedad de €250,000, pero solo para edificios comerciales convertidos y propiedades catalogadas, incluyendo en Atenas. Aprende más sobre los umbrales, tarifas, documentos, impuestos, límites de alquiler y reglas familiares

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El punto de entrada de €250,000 del Golden Visa de Grecia no ha desaparecido, pero ahora se aplica solo a dos tipos de propiedades. Estas son edificios comerciales convertidos en viviendas y edificios históricos catalogados. La Ley 5100/2024, en vigor desde finales de agosto y principios de septiembre de 2024, reemplazó el umbral único de €250,000 por tres niveles. En Atenas, un piso ordinario ahora cuesta a los inversores al menos €800,000.

Según IMI Daily, la mayoría de los nuevos solicitantes ahora eligen apartamentos convertidos, que califican a €250,000 incluso en la capital. Las páginas oficiales de MITOS del Ministerio de Migración y Asilo que describen esta ruta se actualizaron por última vez el 4 de noviembre de 2026. Sin embargo, las reglas sobre el alquiler se endurecieron en 2026.

¿Comprar una propiedad en Grecia para obtener residencia?

Un edificio convertido o catalogado debe cumplir estrictas condiciones legales: fechas del cambio de uso, título, entradas en el registro y límites de alquiler. Un abogado inmobiliario en Visit World verifica la propiedad y el contrato antes de que pagues, para que la inversión realmente califique. Reserva una consulta con un abogado inmobiliario antes de firmar.

¿Cuáles son los umbrales del Golden Visa en Grecia en 2026?

Según fuentes legales y de la industria, el sistema de tres niveles funciona de la siguiente manera:

• €800,000 — Ática (incluida Atenas), Tesalónica, Mykonos, Santorini e islas con más de 3,100 residentes;
• €400,000 — el resto del país;
• €250,000 — solo propiedades comerciales convertidas y edificios catalogados restaurados.

Para los niveles de €400,000 y €800,000, la inversión debe ser una propiedad con un espacio habitable principal de al menos 120 m². Dos pisos que juntos alcancen €400,000 no califican.

Acerca de los Golden Visas de Europa en 2026 y lo que ha cambiado — lee más en el enlace.

¿Qué propiedades califican para el Golden Visa de €250,000?

Edificios comerciales convertidos

Según MITOS, el solicitante debe tener plena propiedad de una propiedad cuyos espacios principales han sido convertidos a uso residencial. Otras condiciones:

• el precio de compra es al menos €250,000, en una propiedad, sin área mínima;
• ya sea el comprador o el vendedor puede llevar a cabo la conversión;
• el cambio de uso debe completarse después del 5 de abril de 2024 y antes de la solicitud;
• si el permiso de cambio de uso es anterior a la ley, los datos de la propiedad deben haberse actualizado o revisado después de que se publicó la ley;
• los antiguos edificios industriales necesitan prueba de que no hubo actividad industrial durante al menos los últimos cinco años;
• si se compra a través de una empresa, el solicitante debe poseer todas sus acciones.

Algunos asesores privados dicen que se pueden comprar varias unidades en este umbral, pero la página oficial de MITOS requiere una sola propiedad.

Edificios históricos catalogados

El mínimo también es €250,000 para un edificio catalogado o parte de él que necesite restauración, o un terreno que contenga uno. El edificio debe estar catalogado en su totalidad o solo por su fachada. El certificado notarial debe incluir el número de edición del Boletín Oficial del Gobierno que confirma la catalogación. Algunos sitios web citan €400,000 para esta ruta, pero la página oficial de MITOS menciona €250,000.

También existe una ruta separada de €250,000 a través de la inversión en startups registradas en Elevate Greece. Escribimos sobre ello en el artículo sobre el Golden Visa de Startups de Grecia.

¿Cómo es una propiedad de Golden Visa de €250,000 en Atenas?

IMI Daily publicó un artículo patrocinado por el desarrollador Renty Development que enumera cinco proyectos de Gran Atenas marcados como elegibles para el nivel de €250,000:

• The North Village, Nea Erythraia (Kifissia) — 37 pisos de aproximadamente 32–70 m², con piscina y gimnasio al aire libre;
• The Socrates Living, Neo Irakleio — 4 pisos de aproximadamente 38–47 m²;
• Bella Vista, Kallithea — 10 pisos de aproximadamente 31–53 m², cerca de la estación de metro de Kallithea;
• Helios Residences, Kallithea — 5 pisos de aproximadamente 21–62 m², con un piso restante;
• Coast Living, Piraeus — 4 pisos de aproximadamente 21–66 m².

Renty dice que se encarga de la selección de propiedades, documentos notariales, la solicitud y biometría, y ofrece gestión de alquiler con depósitos de dos meses. Como esto es publicidad, los precios y promesas deben ser verificados de forma independiente; no hay datos oficiales sobre precios por metro cuadrado en Atenas.

¿Cómo solicitar el Golden Visa de Grecia: pasos, documentos, tarifas?

Las solicitudes se presentan solo en línea a través de los e-Servicios del ministerio, que requieren una dirección de correo electrónico y un teléfono móvil. Un representante con un poder notarial apostillado puede solicitar antes de que el inversor ingrese a Grecia. Etapas, según MITOS:

1. verificación de documentos — hasta 10 días;
2. revisión y biometría — hasta 40 días;
3. emisión del permiso — hasta 8 días.

El tiempo de procesamiento estándar es de 50 días para conversiones y de 50 a 60 días para edificios catalogados. En la práctica es más largo: según cifras del ministerio citadas por Digicare, para agosto de 2026 solo el 61% de las solicitudes de febrero de 2026 tenían una decisión.

Los documentos incluyen:

• pasaporte;
• certificado notarial;
• prueba de registro en el registro de la propiedad o catastro;
• informe técnico de un ingeniero sobre el cambio de uso (para conversiones);
• declaración de propiedad E9;
• póliza de seguro privado;
• fotografías.

La tarifa es de €2,000 más €16 por la tarjeta electrónica. El pago debe ser sin efectivo en una cuenta griega del vendedor; los cónyuges o familiares hasta el segundo grado también pueden pagar. Una negativa puede ser apelada dentro de dos meses por €50. El permiso no otorga derecho a trabajar.

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¿Qué impuestos y costos adicionales deben esperar los compradores?

• Impuesto de transferencia: 3.09% — €7,725 sobre €250,000 y €24,720 sobre €800,000;
• El IVA del 24% sobre edificios nuevos está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026 bajo la ley 5246/2025, después de lo cual las reglas son desconocidas;
• otros costos de compra (notario, abogado, registro): las estimaciones varían del 5% al 10%;
• anualmente: impuesto sobre la propiedad ENFIA y una tarifa municipal.

¿Puedes alquilar una propiedad de Golden Visa en Grecia?

Se permite el alquiler a largo plazo. Los alquileres a corto plazo como Airbnb y el subarriendo están prohibidos, con una multa de €50,000 y pérdida del permiso. Una empresa de gestión no levanta la prohibición. La Circular 1/2026 del 22 de abril de 2026 define un alquiler corto como menos de 60 días, según CEOWORLD; eu-passports.com informa menos de 30 días.

Usar una propiedad convertida como dirección registrada de una empresa también conlleva una multa de €50,000. El 15 de octubre de 2026, el Ministro de Migración Thanos Plevris dijo que los permisos vinculados a descuentos de precios ocultos o alquileres cortos a través de subarriendo serían revocados. Según CEOWORLD, la prohibición no cubre propiedades compradas bajo reglas anteriores a 2024 o transitorias.

Acerca de los rendimientos de alquiler en propiedades de Golden Visa griega — lee más en el enlace.

¿Cuánto tiempo es válido el permiso y puede la familia unirse?

El permiso es válido por cinco años y renovable mientras se mantenga la inversión, el seguro de salud sea válido y no haya alquileres cortos. La renovación requiere prueba del registro catastral del contrato. Vender la propiedad cancela el permiso del vendedor.

Los cónyuges, hijos y padres pueden ser incluidos; hijos hasta 21 años, o hasta 24 si son dependientes, dependiendo de la fuente. Las parejas de hecho no son miembros de la familia. Cada familiar recibe un permiso separado vinculado a la inversión principal.

Lo que esto significa para los compradores ahora

• verificar que la conversión se completó después del 5 de abril de 2024 y está registrada;
• para pisos en Atenas por debajo de €800,000, confirmar los documentos de cambio de uso o catalogación;
• presupuestar para impuestos, tarifas y tiempos de espera más largos;
• planificar solo alquiler a largo plazo.

Una propiedad que no cumpla con una condición puede costarte el permiso. Reserva una consulta con un abogado inmobiliario y haz que el trato sea revisado antes de pagar.

¡Recordemos! En nuestro artículo anterior, escribimos que Grecia aumentará el impuesto a la propiedad para extranjeros cinco veces.

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