Grecia multiplicará por cinco el impuesto sobre la vivienda para los extranjeros

Grecia se dispone a aplicar un aumento significativo en el coste de la compra de inmuebles residenciales para los ciudadanos de países fuera de la UE y del EEE. Se prevé aumentar el impuesto sobre la transmisión de la propiedad para estos compradores del 3 % al 15 %, lo que podría suponer un incremento de decenas de miles de euros en el precio de la operación. Descubre más sobre las nuevas normas, los plazos de su entrada en vigor y a quiénes afectará exactamente este aumento

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Grecia tiene previsto aumentar drásticamente en 2027 el impuesto sobre la compra de inmuebles residenciales para los ciudadanos de terceros países. El tipo básico pasará del 3 % al 15 %, lo que aumentará considerablemente los gastos de los compradores extranjeros. La reforma formará parte de una política más amplia del Gobierno destinada a frenar la demanda externa de vivienda y a proteger la accesibilidad de la vivienda para los residentes locales.

En el artículo anterior proporcionamos información sobre las ciudades más caras del mundo para vivir en 2026 según el ranking de Numbeo.

¿Está pensando en comprar una propiedad en el extranjero? Antes de cerrar el trato, es importante tener en cuenta no solo el precio por metro cuadrado, sino también las obligaciones fiscales, las restricciones para los extranjeros, la verificación de la titularidad y los gastos adicionales. Los abogados inmobiliarios de Visit World le ayudarán a analizar el objeto, evaluar los riesgos legales y acompañarle en todas las etapas de la transacción: desde la consulta inicial hasta la firma del contrato. Obtenga apoyo profesional y confianza en cada paso.

¿Cómo cambiará el impuesto sobre la compra de viviendas en Grecia?

Actualmente, el tipo básico del impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles en Grecia es del 3 % del valor imponible del inmueble. Además, se aplica una tasa municipal equivalente al 3 % del propio impuesto, por lo que la carga fiscal efectiva asciende a aproximadamente el 3,09 %.

Para los ciudadanos de terceros países a los que se aplicará el nuevo régimen, el tipo impositivo sobre la compra de inmuebles residenciales aumentará hasta el 15 %. Teniendo en cuenta el impuesto municipal, el tipo impositivo efectivo alcanzará aproximadamente el 15,45 %. De este modo, la carga fiscal se multiplicará, de hecho, por cinco.

Es importante destacar que el nuevo tipo impositivo se aplicará específicamente a las viviendas. La aclaración del Gobierno señala expresamente que el aumento no se extiende a los locales comerciales, las parcelas de terreno ni otros tipos de inmuebles. La entrada en vigor del nuevo régimen está prevista para 2027.

Para obtener más información sobre las nuevas condiciones del programa del visado de oro de Grecia en 2026 , haz clic en el enlace.

¿Quién pagará el impuesto más elevado?

El tipo impositivo más elevado no se aplicará a todos los compradores extranjeros, sino principalmente a los ciudadanos de países que no pertenezcan a la UE ni al EEE. Es decir, para la mayoría de los compradores de terceros países, la compra de una vivienda en Grecia resultará considerablemente más cara.

No obstante, se prevén excepciones. El nuevo régimen no se aplicará a los ciudadanos griegos, ni a los de otros países de la UE y del EEE, ni a determinadas categorías de extranjeros con estatus de residencia protegido o de larga duración. La lista exacta de las categorías beneficiarias se determinará mediante la legislación y las explicaciones complementarias.

Para los inversores extranjeros, será determinante no solo la nacionalidad, sino también la situación concreta del comprador en el momento de la transacción. Por lo tanto, antes de adquirir un inmueble, conviene comprobar si el comprador está sujeto al nuevo tipo del 15 % o si se le puede aplicar el régimen estándar vigente.

En un artículo anterior explicábamos por qué los pisos pequeños en Grecia resultan cada vez más rentables para inversores y compradores.

¿Cuánto más cara resultará la compra de un inmueble?

El aumento del tipo impositivo del 3 % al 15 % significa que los gastos adicionales para un comprador extranjero pueden incrementarse en decenas de miles de euros. El impuesto se calcula sobre el valor imponible del inmueble y, teniendo en cuenta la tasa municipal, el tipo efectivo para los compradores de terceros países será de alrededor del 15,45 %, en lugar del 3,09 % actual.

A modo de ejemplo, si aplicamos estos tipos al precio de la vivienda, la diferencia quedaría así:

- 200 000 €: actualmente unos 6 180 € de impuesto; tras la reforma, unos 30 900 €

- 300 000 €: aproximadamente 9 270 € frente a 46 350 €

- 500 000 €: aproximadamente 15 450 € frente a 77 250 €

- 800 000 €: aproximadamente 24 720 € frente a 123 600 €

Por lo tanto, para un piso o una vivienda de 300 000 €, la carga fiscal podría aumentar en unos 37 080 €, y para una propiedad de 500 000 €, en 61 800 €. Esto ya tiene un impacto significativo en el presupuesto total de la operación, especialmente si se suman los gastos notariales, los derechos de registro, los servicios jurídicos y otros gastos de tramitación.

No obstante, estos cálculos son orientativos: la base imponible real de un inmueble concreto puede diferir de su precio de mercado declarado. Por lo tanto, los compradores deben valorar el nuevo tipo impositivo no de forma aislada, sino como parte del coste total de la adquisición de un inmueble en Grecia.

Anteriormente ya explicamos qué regiones de Grecia ofrecen la mayor rentabilidad por alquiler y cómo los umbrales mínimos influyen en los beneficios reales del inversor.

¿Por qué Grecia aumenta el impuesto para los compradores extranjeros?

El Gobierno griego vincula directamente el nuevo tipo impositivo con la situación del mercado inmobiliario. Según la explicación oficial, la elevada demanda por parte de compradores de terceros países contribuye al aumento de los precios y dificulta el acceso a la vivienda para los residentes permanentes del país. Por eso se introduce el impuesto del 15 % como instrumento para frenar la demanda exterior.

El aumento no es una medida aislada. Forma parte de un paquete más amplio de políticas de vivienda, que también prevé:

- La prórroga de las restricciones a los nuevos alquileres a corto plazo en determinadas zonas de Atenas y Salónica hasta 2027

- La prórroga de los incentivos fiscales para los propietarios de viviendas desocupadas que las vuelvan a poner en el mercado del alquiler a largo plazo

- El mantenimiento de las desgravaciones fiscales para la modernización y la reparación de edificios

- La prórroga de la exención del IVA para las viviendas de nueva construcción

- La puesta en marcha del nuevo programa «Spiti Mou III», con una dotación de 2.000 millones de euros para apoyar la compra de la primera vivienda

La lógica de la reforma es clara: el Gobierno intenta, al mismo tiempo, enfriar parte de la demanda inversora y aumentar la oferta accesible para las personas que residen de forma permanente en Grecia. Por lo tanto, el nuevo impuesto debe considerarse no solo como un cambio fiscal, sino como parte de una respuesta integral al problema de la vivienda en el país.

Comprar una vivienda en otro país no es solo una inversión, sino también un procedimiento legal serio. Los errores en los documentos, los impuestos no contabilizados o las restricciones para los extranjeros pueden provocar pérdidas económicas. El asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario de Visit World le ayudará a formalizar la operación de forma segura, comprobar la solvencia del vendedor y evitar riesgos ocultos. Póngase en contacto con nuestros especialistas para que la compra de una propiedad en el extranjero sea lo más transparente y segura posible.

¡Recuerde! El Parlamento chipriota está examinando proyectos de ley que podrían cambiar significativamente las condiciones de compra de inmuebles para los ciudadanos de países fuera de la Unión Europea. Las iniciativas prevén límites cuantitativos para los inmuebles, prohibiciones geográficas y requisitos de transparencia en las transacciones. Lea más sobre las restricciones propuestas, las estadísticas de compras extranjeras y cómo prepararse para los posibles cambios en el mercado inmobiliario de Chipre.