Golden Visa en Grèce dès 250 000 € en 2026 : comment obtenir un titre de séjour par l'immobilier

La Grèce accorde toujours un permis de résidence de cinq ans pour l'achat d'une propriété à 250 000 €, mais uniquement pour des bâtiments commerciaux convertis et des propriétés classées, y compris à Athènes. En savoir plus sur les seuils, les frais, les documents, les impôts, les limites de location et les règles familiales

Réservez une consultation juridique professionnelle en immobilier auprès de Visit World pour sécuriser votre transaction, éviter les risques et protéger vos intérêts dans toute juridiction

DEMANDER UNE CONSULTATION

Le seuil d'entrée de 250 000 € du Visa Doré de Grèce n'a pas disparu, mais il s'applique désormais uniquement à deux types de biens. Ce sont des bâtiments commerciaux convertis en logements et des bâtiments historiques classés. La loi 5100/2024, en vigueur depuis le tournant d'août et septembre 2024, a remplacé le seuil unique de 250 000 € par trois niveaux. À Athènes, un appartement ordinaire coûte désormais aux investisseurs au moins 800 000 €.

Selon IMI Daily, la plupart des nouveaux demandeurs choisissent désormais des appartements convertis, qui sont éligibles à 250 000 € même dans la capitale. Les pages officielles MITOS du ministère de la Migration et de l'Asile décrivant cette voie ont été mises à jour pour la dernière fois le 4 novembre 2026. Les règles sur la location, cependant, ont été durcies en 2026.

Acheter un bien en Grèce pour obtenir un permis de séjour ?

Un bâtiment converti ou classé doit répondre à des conditions légales strictes : dates de changement d'usage, titre, inscriptions au registre et limites de location. Un avocat en immobilier sur Visit World vérifie le bien et le contrat avant que vous ne payiez, afin que l'investissement soit réellement éligible. Réservez une consultation avec un avocat en immobilier avant de signer.

Quels sont les seuils du Visa Doré en Grèce en 2026 ?

Selon des sources juridiques et industrielles, le système à trois niveaux fonctionne comme suit :

• 800 000 € — Attique (y compris Athènes), Thessalonique, Mykonos, Santorin et îles de plus de 3 100 habitants ;
• 400 000 € — le reste du pays ;
• 250 000 € — uniquement les propriétés commerciales converties et les bâtiments classés restaurés.

Pour les niveaux de 400 000 € et 800 000 €, l'investissement doit être un bien avec un espace de vie principal d'au moins 120 m². Deux appartements qui atteignent ensemble 400 000 € ne sont pas éligibles.

À propos de les Visas Dorés de l'Europe en 2026 et ce qui a changé — lisez-en plus au lien.

Quels biens sont éligibles pour le Visa Doré de 250 000 € ?

Bâtiments commerciaux convertis

Selon MITOS, le demandeur doit détenir la pleine propriété d'un bien dont les espaces principaux ont été convertis à un usage résidentiel. Autres conditions :

• le prix d'achat est d'au moins 250 000 €, pour un seul bien, sans superficie minimale ;
• soit l'acheteur, soit le vendeur peut effectuer la conversion ;
• le changement d'usage doit être achevé après le 5 avril 2024 et avant la demande ;
• si le permis de changement d'usage précède la loi, les données du bien doivent avoir été mises à jour ou révisées après la publication de la loi ;
• les anciens bâtiments industriels doivent prouver qu'il n'y a eu aucune activité industrielle pendant au moins les cinq dernières années ;
• si acheté par le biais d'une société, le demandeur doit posséder toutes ses actions.

Certains conseillers privés affirment que plusieurs unités peuvent être achetées à ce seuil, mais la page officielle MITOS exige un seul bien.

Bâtiments historiques classés

Le minimum est également de 250 000 € pour un bâtiment classé ou une partie de celui-ci nécessitant une restauration, ou un terrain contenant un tel bâtiment. Le bâtiment doit être classé dans son intégralité ou seulement pour sa façade. Le certificat notarial doit inclure le numéro de l'édition du Journal officiel qui confirme le classement. Certains sites Web citent 400 000 € pour cette voie, mais la page officielle MITOS mentionne 250 000 €.

Une voie distincte de 250 000 € par le biais d'investissements dans des startups enregistrées auprès d'Elevate Greece existe également. Nous en avons parlé dans l'article sur le Visa Doré des Startups Grecques.

À quoi ressemble un bien de 250 000 € pour le Visa Doré à Athènes ?

IMI Daily a publié un article sponsorisé par le promoteur Renty Development listant cinq projets de la Grande Athènes marqués comme éligibles pour le niveau de 250 000 € :

• The North Village, Nea Erythraia (Kifissia) — 37 appartements d'environ 32–70 m², avec une piscine et une salle de sport extérieure ;
• The Socrates Living, Neo Irakleio — 4 appartements d'environ 38–47 m² ;
• Bella Vista, Kallithea — 10 appartements d'environ 31–53 m², près de la station de métro Kallithea ;
• Helios Residences, Kallithea — 5 appartements d'environ 21–62 m², avec un appartement restant ;
• Coast Living, Le Pirée — 4 appartements d'environ 21–66 m².

Renty dit qu'il s'occupe de la sélection des biens, des documents notariaux, de la demande et des biométries, et propose une gestion locative avec des dépôts de deux mois. Comme il s'agit de publicité, les prix et les promesses doivent être vérifiés indépendamment ; il n'y a pas de données officielles sur les prix au mètre carré à Athènes.

Comment postuler pour le Visa Doré de Grèce : étapes, documents, frais

Les demandes ne sont déposées qu'en ligne via les e-Services du ministère, qui nécessitent une adresse e-mail et un téléphone mobile. Un représentant avec une procuration notariée et apostillée peut postuler avant que l'investisseur n'entre en Grèce. Étapes, selon MITOS :

1. vérification des documents — jusqu'à 10 jours ;
2. examen et biométries — jusqu'à 40 jours ;
3. émission du permis — jusqu'à 8 jours.

Le délai de traitement standard est de 50 jours pour les conversions et de 50 à 60 jours pour les bâtiments classés. En pratique, c'est plus long : selon les chiffres du ministère cités par Digicare, en août 2026, seulement 61 % des demandes de février 2026 avaient une décision.

Les documents comprennent :

• passeport ;
• certificat notarial ;
• preuve d'enregistrement au registre foncier ou au cadastre ;
• un rapport technique d'un ingénieur sur le changement d'usage (pour les conversions) ;
• déclaration de propriété E9 ;
• police d'assurance privée ;
• photographies.

Les frais s'élèvent à 2 000 € plus 16 € pour la carte électronique. Le paiement doit être sans espèces sur un compte grec du vendeur ; les conjoints ou parents jusqu'au deuxième degré peuvent également payer. Un refus peut être contesté dans les deux mois pour 50 €. Le permis ne donne pas le droit de travailler.

Services Visit World pour les touristes, les migrants et les expatriés : Assurance | Guides | Conseils juridiques

Quels impôts et coûts supplémentaires les acheteurs doivent-ils attendre ?

• Taxe de transfert : 3,09 % — 7 725 € sur 250 000 € et 24 720 € sur 800 000 € ;
• TVA de 24 % sur les nouveaux bâtiments est suspendue jusqu'au 31 décembre 2026 en vertu de la loi 5246/2025, après quoi les règles sont inconnues ;
• autres coûts d'achat (notaire, avocat, registre) : les estimations varient de 5 % à 10 % ;
• annuellement : impôt foncier ENFIA et une taxe municipale.

Pouvez-vous louer un bien Visa Doré en Grèce ?

La location à long terme est autorisée. Les locations à court terme telles que Airbnb et la sous-location sont interdites, avec une amende de 50 000 € et la perte du permis. Une société de gestion ne lève pas l'interdiction. La circulaire 1/2026 du 22 avril 2026 définit une location courte comme étant inférieure à 60 jours, selon CEOWORLD ; eu-passports.com rapporte moins de 30 jours.

Utiliser un bien converti comme adresse enregistrée d'une entreprise entraîne également une amende de 50 000 €. Le 15 octobre 2026, le ministre de la Migration, Thanos Plevris, a déclaré que les permis liés à des remises de prix cachées ou à des locations à court terme par le biais de sous-location seraient révoqués. Selon CEOWORLD, l'interdiction ne couvre pas les biens achetés selon les règles pré-2024 ou transitoires.

À propos de rendements locatifs sur les biens Visa Doré grecs — lisez-en plus au lien.

Combien de temps le permis est-il valide et la famille peut-elle se joindre ?

Le permis est valide pour cinq ans et renouvelable tant que l'investissement est maintenu, que l'assurance santé est valide et qu'il n'y a pas de locations à court terme. Le renouvellement nécessite une preuve de l'enregistrement cadastral du contrat. La vente du bien annule le permis du vendeur.

Les conjoints, enfants et parents peuvent être inclus ; les enfants jusqu'à 21 ans, ou jusqu'à 24 ans s'ils sont à charge, selon la source. Les partenaires civils ne sont pas des membres de la famille. Chaque parent reçoit un permis séparé lié à l'investissement principal.

Ce que cela signifie pour les acheteurs maintenant

• vérifiez que la conversion a été achevée après le 5 avril 2024 et est enregistrée ;
• pour les appartements d'Athènes de moins de 800 000 €, confirmez les documents de changement d'usage ou de classement ;
• préparez un budget pour les impôts, les frais et les délais d'attente plus longs ;
• prévoir uniquement des locations à long terme.

Un bien qui ne respecte pas une condition peut vous coûter le permis. Réservez une consultation avec un avocat en immobilier et faites vérifier l'accord avant de payer.

Pour rappel ! Dans notre précédent article, nous avons écrit que la Grèce augmentera la taxe foncière pour les étrangers par cinq.

Produits de Visit World pour un voyage confortable :

Guide de voyage pour 200 pays ;

Conseils juridiques d'un spécialiste local sur les questions de visa et de migration ;

Assurance voyage dans le monde entier (veuillez sélectionner le pays qui vous intéresse et la nationalité pour bénéficier des services) ;

Assurance médicale dans le monde entier.

Nous veillons à l'exactitude et à la pertinence de nos informations. Par conséquent, si vous constatez des erreurs ou des divergences, veuillez contacter notre service d'assistance téléphonique.

© 2018-2026, Visit World. Use, copying or reprinting of materials on this site is permitted only with a link (hyperlink for online publications) to Visit World. All rights reserved.