Złota wiza do Grecji od 250 000 € w 2026 roku: jak uzyskać pozwolenie na pobyt przez zakup nieruchomości

Grecja nadal przyznaje pięcioletnie zezwolenie na pobyt na zakup nieruchomości za €250,000, ale tylko dla przekształconych budynków komercyjnych i zarejestrowanych nieruchomości, w tym w Atenach. Dowiedz się więcej o progach, opłatach, dokumentach, podatkach, limitach wynajmu i zasadach rodzinnych

Zarezerwuj profesjonalną konsultację prawną w zakresie nieruchomości z Visit World, aby zapewnić bezpieczną transakcję, uniknąć ryzyk i chronić swoje interesy w każdej jurysdykcji

UMÓW KONSULTACJĘ

Punkt wejścia w wysokości 250 000 € dla Złotej Wizy Greckiej nie zniknął, ale teraz dotyczy tylko dwóch rodzajów nieruchomości. Są to budynki komercyjne przekształcone w mieszkania oraz zabytkowe budynki wpisane na listę. Ustawa 5100/2024, obowiązująca od przełomu sierpnia i września 2024 roku, zastąpiła pojedynczy próg 250 000 € trzema poziomami. W Atenach zwykłe mieszkanie kosztuje teraz inwestorów co najmniej 800 000 €.

Zgodnie z IMI Daily, większość nowych wnioskodawców wybiera teraz przekształcone mieszkania, które kwalifikują się za 250 000 €, nawet w stolicy. Oficjalne strony MITOS Ministerstwa Migracji i Azylu opisujące tę drogę były ostatnio aktualizowane 4 listopada 2026 roku. Zasady dotyczące wynajmu zostały jednak zaostrzone w 2026 roku.

Kupno nieruchomości w Grecji w celu uzyskania rezydencji?

Przekształcony lub zabytkowy budynek musi spełniać surowe warunki prawne: daty zmiany przeznaczenia, tytuł, wpisy w rejestrze i limity wynajmu. Prawnik ds. nieruchomości na Visit World sprawdza nieruchomość i umowę przed dokonaniem płatności, aby inwestycja naprawdę kwalifikowała się. Umów się na konsultację z prawnikiem ds. nieruchomości przed podpisaniem.

Jakie są progi Złotej Wizy w Grecji w 2026 roku?

Zgodnie z źródłami prawnymi i branżowymi, system trzech poziomów działa w następujący sposób:

• 800 000 € — Attyka (w tym Ateny), Saloniki, Mykonos, Santorini oraz wyspy z ponad 3 100 mieszkańcami;
• 400 000 € — reszta kraju;
• 250 000 € — tylko przekształcone nieruchomości komercyjne i odrestaurowane budynki zabytkowe.

Dla poziomów 400 000 € i 800 000 € inwestycja musi dotyczyć jednej nieruchomości z główną powierzchnią mieszkalną wynoszącą co najmniej 120 m². Dwa mieszkania, które razem osiągają 400 000 €, nie kwalifikują się.

O Złotych Wizach w Europie w 2026 roku i co się zmieniło — przeczytaj więcej pod tym linkiem.

Jakie nieruchomości kwalifikują się do Złotej Wizy za 250 000 €?

Przekształcone budynki komercyjne

Zgodnie z MITOS, wnioskodawca musi posiadać pełne prawo własności do nieruchomości, której główne pomieszczenia zostały przekształcone na cele mieszkalne. Inne warunki:

• cena zakupu wynosi co najmniej 250 000 €, w jednej nieruchomości, bez minimalnej powierzchni;
• przekształcenie może przeprowadzić zarówno kupujący, jak i sprzedający;
• zmiana przeznaczenia musi być zakończona po 5 kwietnia 2024 roku i przed złożeniem wniosku;
• jeśli pozwolenie na zmianę przeznaczenia jest wcześniejsze niż ustawa, dane nieruchomości muszą być zaktualizowane lub poprawione po opublikowaniu ustawy;
• dawne budynki przemysłowe potrzebują dowodu braku działalności przemysłowej przez co najmniej ostatnie pięć lat;
• jeśli zakupiono przez firmę, wnioskodawca musi posiadać wszystkie jej udziały.

Niektórzy prywatni doradcy twierdzą, że kilka jednostek może być zakupionych w tym progu, ale oficjalna strona MITOS wymaga jednej nieruchomości.

Zabytkowe budynki

Minimalna kwota to również 250 000 € za zabytkowy budynek lub jego część, która wymaga restauracji, lub działkę zawierającą jeden. Budynek musi być wpisany w całości lub tylko za swoją elewację. Akt notarialny musi zawierać numer wydania Dziennika Urzędowego, który potwierdza wpis. Niektóre strony internetowe podają 400 000 € za tę drogę, ale oficjalna strona MITOS podaje 250 000 €.

Istnieje również osobna droga 250 000 € poprzez inwestycję w startupy zarejestrowane w Elevate Greece. Napisaliśmy o tym w artykule na Grecką Złotą Wizę Startupową.

Jak wygląda nieruchomość Złotej Wizy za 250 000 € w Atenach?

IMI Daily opublikowało sponsorowany artykuł dewelopera Renty Development, w którym wymieniono pięć projektów w Wielkich Atenach, które zostały oznaczone jako kwalifikujące się do poziomu 250 000 €:

• The North Village, Nea Erythraia (Kifissia) — 37 mieszkań o powierzchni około 32–70 m², z basenem i siłownią na świeżym powietrzu;
• The Socrates Living, Neo Irakleio — 4 mieszkania o powierzchni około 38–47 m²;
• Bella Vista, Kallithea — 10 mieszkań o powierzchni około 31–53 m², w pobliżu stacji metra Kallithea;
• Helios Residences, Kallithea — 5 mieszkań o powierzchni około 21–62 m², z jednym wolnym mieszkaniem;
• Coast Living, Piraeus — 4 mieszkania o powierzchni około 21–66 m².

Renty mówi, że zajmuje się wyborem nieruchomości, dokumentami notarialnymi, wnioskiem i biometrią oraz oferuje zarządzanie wynajmem z dwumiesięcznymi kaucjami. Ponieważ jest to reklama, ceny i obietnice należy sprawdzić niezależnie; nie ma oficjalnych danych na temat cen za metr kwadratowy w Atenach.

Jak złożyć wniosek o Złotą Wizę Grecką: kroki, dokumenty, opłaty

Wnioski składane są tylko online przez e-Usługi ministerstwa, które wymagają adresu e-mail i telefonu komórkowego. Przedstawiciel z notarialnym, apostylowanym pełnomocnictwem może złożyć wniosek przed przybyciem inwestora do Grecji. Etapy, zgodnie z MITOS:

1. sprawdzenie dokumentów — do 10 dni;
2. przegląd i biometryka — do 40 dni;
3. wydanie pozwolenia — do 8 dni.

Standardowy czas przetwarzania wynosi 50 dni dla przekształceń i 50–60 dni dla budynków zabytkowych. W praktyce jest dłuższy: według danych ministerstwa cytowanych przez Digicare, do sierpnia 2026 roku tylko 61% wniosków z lutego 2026 roku miało decyzję.

Dokumenty obejmują:

• paszport;
• akt notarialny;
• dowód rejestracji w księdze wieczystej lub katastrze;
• techniczny raport inżyniera dotyczący zmiany przeznaczenia (dla przekształceń);
• deklaracja nieruchomości E9;
• polisa ubezpieczeniowa;
• zdjęcia.

Opłata wynosi 2 000 € plus 16 € za kartę elektroniczną. Płatność musi być bezgotówkowa na greckie konto sprzedawcy; małżonkowie lub krewni do drugiego stopnia mogą również płacić. Odrzucenie można zaskarżyć w ciągu dwóch miesięcy za 50 €. Pozwolenie nie daje prawa do pracy.

Usługi Visit World dla turystów, migrantów i ekspatów: Ubezpieczenia | Przewodniki | Porady prawne

Jakie podatki i dodatkowe koszty powinny być oczekiwane przez kupujących?

• Podatek od przeniesienia: 3,09% — 7 725 € przy 250 000 € i 24 720 € przy 800 000 €;
• 24% VAT na nowe budynki jest zawieszony do 31 grudnia 2026 roku na mocy ustawy 5246/2025, po czym zasady są nieznane;
• inne koszty zakupu (notariusz, prawnik, rejestr): szacunki wahają się od 5% do 10%;
• rocznie: podatek od nieruchomości ENFIA i opłata gminna.

Czy można wynajmować nieruchomość Złotej Wizy w Grecji?

Długoterminowy wynajem jest dozwolony. Krótkoterminowe wynajmy, takie jak Airbnb i podnajem, są zabronione, z karą 50 000 € i utratą pozwolenia. Firma zarządzająca nie znosi zakazu. Okrągły 1/2026 z 22 kwietnia 2026 roku definiuje krótkoterminowy wynajem jako poniżej 60 dni, według CEOWORLD; eu-passports.com podaje poniżej 30 dni.

Używanie przekształconej nieruchomości jako zarejestrowanego adresu firmy również wiąże się z karą 50 000 €. 15 października 2026 roku minister migracji Thanos Plevris powiedział, że pozwolenia związane z ukrytymi rabatami cenowymi lub krótkoterminowymi wynajmami przez podnajem będą cofnięte. Zgodnie z CEOWORLD, zakaz nie dotyczy nieruchomości zakupionych na podstawie przepisów przed 2024 rokiem lub przepisów przejściowych.

O stopach zwrotu z wynajmu nieruchomości Złotej Wizy w Grecji — przeczytaj więcej pod tym linkiem.

Jak długo ważne jest pozwolenie i czy rodzina może dołączyć?

Pozwolenie jest ważne przez pięć lat i odnawialne, pod warunkiem, że inwestycja jest utrzymywana, ubezpieczenie zdrowotne jest ważne, a krótkoterminowe wynajmy nie występują. Odnowienie wymaga dowodu rejestracji umowy w katastrze. Sprzedaż nieruchomości unieważnia pozwolenie sprzedającego.

Małżonkowie, dzieci i rodzice mogą być włączeni; dzieci do 21 roku życia lub do 24, jeśli są na utrzymaniu, w zależności od źródła. Partnerzy cywilni nie są członkami rodziny. Każdy krewny otrzymuje osobne pozwolenie związane z główną inwestycją.

Co to oznacza dla kupujących teraz

• sprawdź, czy przekształcenie zostało zakończone po 5 kwietnia 2024 roku i jest zarejestrowane;
• w przypadku mieszkań w Atenach poniżej 800 000 €, potwierdź dokumenty dotyczące zmiany przeznaczenia lub wpisu;
• zapewnij budżet na podatki, opłaty i dłuższe czasy oczekiwania;
• planuj tylko długoterminowy wynajem.

Nieruchomość, która nie spełnia jednego warunku, może kosztować cię pozwolenie. Umów się na konsultację z prawnikiem ds. nieruchomości i sprawdź umowę przed dokonaniem płatności.

Przypominamy! W naszym poprzednim artykule napisaliśmy, że Grecja zwiększy podatek od nieruchomości dla cudzoziemców pięciokrotnie.

Produkty od Visit World na komfortową podróż:

Przewodnik podróżny dla 200 krajów;

Porady prawne od lokalnego specjalisty w sprawach wizowych i migracyjnych;

Ubezpieczenie podróżne na całym świecie (proszę wybrać kraj zainteresowania i obywatelstwo, aby otrzymać usługi);

Ubezpieczenie zdrowotne na całym świecie.

Monitorujemy dokładność i aktualność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub nieścisłości, proszę skontaktuj się z naszą infolinią.

© 2018-2026, Visit World. Use, copying or reprinting of materials on this site is permitted only with a link (hyperlink for online publications) to Visit World. All rights reserved.