Цены на жилье в Португалии достигли рекорда в 2026 году: где дома стоят больше всего и меньше всего

Цены на жилье в Португалии выросли на 7,5% по сравнению с прошлым годом в октябре 2026 года до рекордного национального медианного значения 3 249 €/м², согласно индексу idealista. Узнайте больше о самых дорогих и самых дешевых городах, самых быстрорастущих районах и налогах, которые платят иностранные покупатели

Закажите профессиональную консультацию юриста по недвижимости от Visit World, чтобы безопасно провести сделку, избежать рисков и защитить свои интересы в любой юрисдикции

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Цены на жилье в Португалии достигли нового рекорда в октябре 2026 года. Согласно Euronews, который ссылается на индекс недвижимости idealista, цены на жилье выросли на 7,5% по сравнению с прошлым годом, а национальная медиана достигла 3,249 €/м² в конце октября.

Этот рост важен для экспатов, инвесторов и всех, кто планирует купить дом в Португалии: цены выросли в каждой анализируемой столице округа, а затраты на покупку для нерезидентов изменились в 2026 году. Ниже приведен обзор того, где жилье самое дорогое и самое дешевое, где цены растут быстрее всего и что иностранный покупатель платит сверх цены.

Планируете купить квартиру или дом в Португалии как иностранец?

Рынок недвижимости устанавливает рекорды, а новые налоговые правила для нерезидентов оставляют мало места для ошибок в контракте или налоговом расчете. Юрист по недвижимости в Visit World проверяет недвижимость и документы, объясняет налоги, которые применяются к вашему случаю, и поддерживает сделку до подписания. Запишитесь на консультацию к юристу по недвижимости перед подписанием.

На сколько выросли цены на недвижимость в Португалии в 2026 году?

Euronews описывает октябрьскую цифру как новый рекорд. Ключевые цифры из индекса idealista:

• годовой рост цен на жилье — 7,5%;
• квартальный рост — 1,2%;
• национальная медиана на конец октября — 3,249 €/м².

Цены на жилье выросли во всех 20 столицах округов и автономных регионах, включенных в анализ. Украинский бизнес-ресурс Finance.ua повторил те же цифры 7 ноября, отметив, что национальная медиана теперь превышает 3,200 евро за квадратный метр.

Ни один из источников не объясняет причины роста. Однако Euronews связывает отчет с освещением протестов против жилья в Лиссабоне в конце октября 2026 года.

Где жилье в Португалии самое дорогое и самое дешевое?

Города

Рынок недвижимости Лиссабона остается самым дорогим в стране, с медианой 6,248 €/м². Порту занимает второе место, а Фуншал, столица Мадейры, — третье; источники не указывают медианные цены для этих двух городов.

Самый дешевый город — Каштелу-Бранку, где медианная цена составляет 1,119 €/м² — более чем в пять раз ниже, чем в Лиссабоне.

Регионы

• Метрополитен Лиссабона — 4,525 €/м², самый дорогой регион;
• Алгарве — второй по стоимости;
• Мадейра — третий по стоимости;
• Центральный регион — 1,810 €/м², самый дешевый.

Источники не разделяют цены на квартиры и дома.

О ценах на недвижимость в Лиссабоне, Порту и Алгарве — читайте подробнее по ссылке.

Где цены на недвижимость растут быстрее всего?

Наибольший годовой рост был зафиксирован за пределами основных центров, согласно idealista:

• Вила Реал — 20,3%;
• Гуарда — 18,4%;
• Бежа — 17,6%;
• Лейрия — 16,9%;
• Фару — 15,5%.

Для покупателей, рассматривающих более дешевые внутренние города, это означает, что ценовой разрыв с побережьем быстро сокращается.

Сервисы Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридическая помощь

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии?

В Португалии нет ограничений по национальности на владение недвижимостью, и для покупки не требуется вид на жительство, согласно Portugal Property Invest. Покупателю необходимо:

• личный NIF (налоговый номер) — каждому супругу или совместному покупателю нужен свой; он используется для завершения покупки, уплаты налогов, подписания нотариальных документов и открытия банковского счета;
• португальский банковский счет;
• доказательство наличия средств для файла юриста по борьбе с отмыванием денег.

Что изменилось для иностранных покупателей

• Покупка недвижимости больше не дает право на Золотую визу: Закон 56/2023 отменил путь через недвижимость в октябре 2023 года. Также были отменены фонды недвижимости и капитальные переводы; основной оставшийся путь — это инвестиция в размере 500,000 евро в регулируемый фонд без воздействия на недвижимость.
• Режим налогообложения NHR больше не доступен для новых прибывших.
• Новый Закон о гражданстве, вступивший в силу с 19 мая 2026 года, требует 10 лет проживания для большинства национальностей, 7 лет для граждан ЕС и стран CPLP, а также экзамен на уровень A2 по португальскому языку.
• Правила краткосрочной аренды стали строже в нескольких городах, поэтому лицензирование Alojamento Local следует проверять в каждой муниципалитете.

Какие налоги и расходы добавляются к цене покупки?

Цифры ниже взяты из консультационных и коммерческих сайтов, а не из португальского налогового управления, поэтому их следует подтвердить перед сделкой.

Налог на передачу недвижимости (IMT)

• Нерезиденты платят фиксированный налог IMT в размере 7,5% на городскую недвижимость, купленную для жилья с 25 мая 2026 года согласно Декрету-закону 97/2026, согласно The Abroad Buyer.
• Резиденты, покупающие основное жилье на материке, платят 0% до 106,346 €, затем предельные ставки 2%, 5%, 7% и 8%; выше 660,982 € ставка составляет фиксированные 6%, а выше 1,150,853 € — фиксированные 7,5%.
• IMT Jovem: покупатели в возрасте 35 лет или младше, покупающие первое основное жилье, платят 0% до 330,539 € на материке.
• Вторые дома и инвестиционные объекты — от 1% с первого евро.
• Сельская недвижимость — фиксированные 5%; другая городская недвижимость, не предназначенная для жилья — фиксированные 6,5%.
• Покупки через юридические лица в юрисдикциях с черным списком — 10%.

Возврат или освобождение от ставки для нерезидентов возможен, если покупатель становится налоговым резидентом или сдает недвижимость в долгосрочную аренду по умеренной цене. Один источник устанавливает двухлетний срок для получения статуса резидента; другие не указывают срок.

Гербовый сбор и ежегодные налоги

• Гербовый сбор на покупку — 0,8% от большей из цены или налогооблагаемой стоимости (VPT);
• гербовый сбор на ипотеку — 0,6%, 0,5% или 0,04% в месяц, в зависимости от кредита;
• после покупки — ежегодный IMI, плюс AIMI выше порога богатства.

Например, согласно Pearls of Portugal, нерезидент, покупающий недвижимость за 250,000 €, платит 18,750 € в IMT и 2,000 € в гербовом сборе.

О ценах на покупку, аренду и рыночных тенденциях в Португалии в 2026 году — читайте подробнее по ссылке.

Что должны делать экспаты и инвесторы сейчас?

• Сравните города по медианной цене: разница между Лиссабоном и Каштелу-Бранку превышает 5,000 €/м².
• Учитывайте быстрый рост в Вила Реал, Гуарде, Бежа, Лейрии и Фару при переговорах.
• Получите NIF и португальский банковский счет перед тем, как сделать предложение.
• Рассчитайте IMT в зависимости от вашего налогового резидентства: ставка для нерезидентов в 7,5% заметно увеличивает общую стоимость.
• Не рассчитывайте на недвижимость для получения Золотой визы или вида на жительство и проверьте местное лицензирование краткосрочной аренды, если планируете сдавать недвижимость.

Растущие цены и разные налоговые ставки для резидентов и нерезидентов делают каждую покупку в Португалии расчетом в каждом конкретном случае. Юрист по недвижимости проверит документы и налоговую нагрузку вашей сделки. Запишитесь на консультацию к юристу по недвижимости в Visit World.

Напомним! В нашей предыдущей статье мы писали о где цены на недвижимость в Европе выросли больше всего в 2026 году.

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.

© 2018-2026, Visit World. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit World". Все права защищены.