Ceny domów w Portugalii osiągnęły rekord w 2026 roku: Gdzie domy kosztują najwięcej i najmniej

Ceny domów w Portugalii wzrosły o 7,5% w skali roku w październiku 2026 roku do rekordowej krajowej mediany 3 249 €/m², według indeksu idealista. Dowiedz się więcej o najdroższych i najtańszych miastach, najszybciej rozwijających się dzielnicach oraz podatkach, które płacą zagraniczni nabywcy

Zarezerwuj profesjonalną konsultację prawną w zakresie nieruchomości z Visit World, aby zapewnić bezpieczną transakcję, uniknąć ryzyk i chronić swoje interesy w każdej jurysdykcji

UMÓW KONSULTACJĘ

Ceny domów w Portugalii osiągnęły nowy rekord w październiku 2026 roku. Według Euronews, które cytuje indeks nieruchomości idealista, ceny ofertowe wzrosły o 7,5% w skali roku, a krajowa mediana osiągnęła 3 249 €/m² na koniec października.

Wzrost ma znaczenie dla ekspatów, inwestorów i każdego, kto planuje kupić dom w Portugalii: ceny wzrosły we wszystkich analizowanych stolicach dystryktów, a koszty zakupu dla nierezydentów zmieniły się w 2026 roku. Poniżej znajduje się podsumowanie, gdzie mieszkania są najdroższe i najtańsze, gdzie ceny rosną najszybciej i co płaci zagraniczny nabywca ponad cenę.

Planujesz kupić mieszkanie lub dom w Portugalii jako obcokrajowiec?

Rekordowy rynek i nowe zasady podatkowe dla nierezydentów pozostawiają niewiele miejsca na błędy w umowie lub obliczeniach podatkowych. Prawnik nieruchomości w Visit World sprawdza nieruchomość i dokumenty, wyjaśnia podatki, które mają zastosowanie w Twoim przypadku, i wspiera transakcję aż do podpisania. Umów się na konsultację z prawnikiem nieruchomości przed podpisaniem.

O ile wzrosły ceny nieruchomości w Portugalii w 2026 roku?

Euronews opisuje październikową wartość jako nowy rekord. Kluczowe liczby z indeksu idealista to:

• roczny wzrost cen ofertowych — 7,5%;
• kwartalny wzrost — 1,2%;
• krajowa mediana na koniec października — 3 249 €/m².

Ceny ofertowe wzrosły we wszystkich 20 stolicach dystryktów i regionach autonomicznych uwzględnionych w analizie. Ukraiński portal biznesowy Finance.ua powtórzył te same liczby 7 listopada, zauważając, że krajowa mediana teraz przekracza 3 200 euro za metr kwadratowy.

Żadne z źródeł nie wyjaśnia przyczyn wzrostu. Euronews jednak łączy raport z relacją o protestach mieszkaniowych w Lizbonie pod koniec października 2026 roku.

Gdzie mieszkania w Portugalii są najdroższe i najtańsze?

Miasta

Rynek nieruchomości w Lizbonie pozostaje najdroższy w kraju, z medianą wynoszącą 6 248 €/m². Porto zajmuje drugie miejsce, a Funchal, stolica Madery, trzecie; źródła nie podają median dla tych dwóch miast.

Najtańszym miastem jest Castelo Branco, gdzie mediana ceny ofertowej wynosi 1 119 €/m² — ponad pięć razy mniej niż w Lizbonie.

Regiony

• Obszar Metropolitalny Lizbony — 4 525 €/m², najdroższy region;
• Algarve — drugi najdroższy;
• Madeira — trzeci najdroższy;
• Region Centrum — 1 810 €/m², najtańszy.

Źródła nie rozdzielają cen dla mieszkań i domów.

O cenach nieruchomości w Lizbonie, Porto i Algarve porównanych — przeczytaj więcej pod tym linkiem.

Gdzie ceny nieruchomości rosną najszybciej?

Najsilniejszy roczny wzrost odnotowano poza głównymi ośrodkami, według idealista:

• Vila Real — 20,3%;
• Guarda — 18,4%;
• Beja — 17,6%;
• Leiria — 16,9%;
• Faro — 15,5%.

Dla nabywców rozważających tańsze miasta w głębi lądu oznacza to, że różnica cenowa z wybrzeżem szybko się zmniejsza.

Usługi Visit World dla turystów, migrantów i ekspatów: Ubezpieczenia | Przewodniki | Porady prawne

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Portugalii?

Portugalia nie ma ograniczeń narodowościowych dotyczących własności nieruchomości, a rezydencja nie jest wymagana do zakupu, według Portugal Property Invest. Nabywca potrzebuje:

• osobistego NIF (numeru identyfikacji podatkowej) — każdy małżonek lub współnabywca potrzebuje własnego; jest używany do sfinalizowania zakupu, płacenia podatków, podpisywania dokumentów notarialnych i otwierania konta bankowego;
• portugalskiego konta bankowego;
• dowodu środków na plik prawnika dotyczący przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Co się zmieniło dla zagranicznych nabywców

• Kupno nieruchomości nie kwalifikuje się już do Złotej Wizy: Ustawa 56/2023 usunęła drogę nieruchomości w październiku 2023 roku. Fundusze nieruchomości i transfery kapitałowe również zostały usunięte; główną pozostałą drogą jest inwestycja w wysokości 500 000 € w regulowany fundusz bez ekspozycji na nieruchomości.
• Reżim podatkowy NHR nie jest już ogólnie dostępny dla nowych przybyszów.
• Nowa Ustawa o Obywatelstwie, obowiązująca od 19 maja 2026 roku, wymaga 10 lat rezydencji dla większości narodowości, 7 lat dla obywateli UE i CPLP oraz egzaminu A2 z języka portugalskiego.
• Zasady wynajmu krótkoterminowego stały się surowsze w kilku miastach, więc licencjonowanie Alojamento Local powinno być sprawdzane w każdej gminie.

Jakie podatki i koszty doliczają się do ceny zakupu?

Poniższe liczby pochodzą z witryn doradczych i komercyjnych, a nie z portugalskiego urzędu skarbowego, więc powinny być potwierdzone przed transakcją.

Podatek od przeniesienia nieruchomości (IMT)

• Nabywcy nierezydenci płacą stały podatek IMT w wysokości 7,5% od nieruchomości miejskiej kupowanej na cele mieszkaniowe od 25 maja 2026 roku na mocy Dekretu-Lawy 97/2026, według The Abroad Buyer.
• Rezydenci kupujący główny dom na stałym lądzie płacą 0% do 106 346 €, a następnie stawki marginalne 2%, 5%, 7% i 8%; powyżej 660 982 € stawka wynosi stałe 6%, a powyżej 1 150 853 € stałe 7,5%.
• IMT Jovem: nabywcy w wieku 35 lat lub młodsi kupujący pierwszy główny dom płacą 0% do 330 539 € na stałym lądzie.
• Drugie domy i nieruchomości inwestycyjne — od 1% od pierwszego euro.
• Nieruchomości wiejskie — stałe 5%; inne nieruchomości miejskie, które nie są przeznaczone na mieszkania — stałe 6,5%.
• Zakupy przez podmioty w jurysdykcjach z czarnej listy — 10%.

Możliwe jest uzyskanie zwrotu lub zwolnienia z stawki dla nierezydentów, jeśli nabywca stanie się rezydentem podatkowym lub wynajmie nieruchomość na długi okres po umiarkowanej cenie. Jedno źródło określa dwuletni okres na uzyskanie statusu rezydenta; inne nie podają okresu.

Podatek od czynności cywilnoprawnych i podatki roczne

• Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie — 0,8% wyższej z ceny lub wartości podatkowej (VPT);
• podatek od hipoteki — 0,6%, 0,5% lub 0,04% miesięcznie, w zależności od pożyczki;
• po zakupie — roczny IMI, plus AIMI powyżej progu majątkowego.

Na przykład, według Pearls of Portugal, nierezydent kupujący nieruchomość za 250 000 € płaci 18 750 € w IMT i 2 000 € w podatku od czynności cywilnoprawnych.

O cenach zakupu, wynajmie i trendach rynkowych w Portugalii w 2026 roku — przeczytaj więcej pod tym linkiem.

Co powinni teraz zrobić ekspaci i inwestorzy?

• Porównaj miasta według mediany cen: różnica między Lizboną a Castelo Branco przekracza 5 000 €/m².
• Weź pod uwagę szybki wzrost w Vila Real, Guarda, Beja, Leiria i Faro podczas negocjacji.
• Uzyskaj NIF i portugalskie konto bankowe przed złożeniem oferty.
• Oblicz IMT zgodnie z Twoim miejscem zamieszkania podatkowego: stawka dla nierezydentów wynosząca 7,5% wyraźnie podnosi całkowity koszt.
• Nie licz na nieruchomość w celu uzyskania Złotej Wizy lub rezydencji, i sprawdź lokalne licencjonowanie wynajmu krótkoterminowego, jeśli planujesz wynająć nieruchomość.

Rośnie ceny i różne stawki podatkowe dla rezydentów i nierezydentów sprawiają, że każdy zakup w Portugalii wymaga indywidualnego obliczenia. Prawnik nieruchomości sprawdzi dokumenty i obciążenie podatkowe Twojej transakcji. Umów się na konsultację z prawnikiem nieruchomości w Visit World.

Przypominamy! W naszym poprzednim artykule pisaliśmy o gdzie ceny nieruchomości w Europie wzrosły najbardziej w 2026 roku.

Produkty od Visit World na komfortową podróż:

Przewodnik podróżny dla 200 krajów;

Porady prawne od lokalnego specjalisty w sprawach wizowych i migracyjnych;

Ubezpieczenie podróżne na całym świecie (proszę wybrać kraj zainteresowania i obywatelstwo, aby otrzymać usługi);

Ubezpieczenie zdrowotne na całym świecie.

Monitorujemy dokładność i aktualność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub nieścisłości, proszę skontaktuj się z naszą infolinią.

© 2018-2026, Visit World. Use, copying or reprinting of materials on this site is permitted only with a link (hyperlink for online publications) to Visit World. All rights reserved.