Hauspreise in Portugal erreichen 2026 Rekord: Wo Immobilien am meisten und am wenigsten kosten

Die Hauspreise in Portugal stiegen im Oktober 2026 im Vergleich zum Vorjahr um 7,5 % auf einen nationalen Median von 3.249 €/m², so der idealista-Index. Erfahren Sie mehr über die teuersten und günstigsten Städte, die am schnellsten wachsenden Stadtteile und die Steuern, die ausländische Käufer zahlen.

Buchen Sie eine professionelle Rechtsberatung für Immobilien bei Visit World, um Ihre Transaktion sicher abzuwickeln, Risiken zu vermeiden und Ihre Interessen in jeder Rechtsordnung zu schützen

BERATUNG BESTELLEN

Die Immobilienpreise in Portugal erreichten im Oktober 2026 einen neuen Rekord. Laut Euronews, das den idealista-Immobilienindex zitiert, stiegen die Angebotspreise im Jahresvergleich um 7,5 %, und der nationale Median erreichte Ende Oktober 3.249 €/m².

Der Anstieg ist für Expats, Investoren und alle, die planen, ein Zuhause in Portugal zu kaufen, von Bedeutung: Die Preise stiegen in jeder analysierten Bezirksstadt, und die Kaufkosten für Nichtansässige änderten sich 2026. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung, wo Wohnraum am teuersten und am günstigsten ist, wo die Preise am schnellsten steigen und was ein ausländischer Käufer zusätzlich zum Preis zahlt.

Planen Sie, als Ausländer eine Wohnung oder ein Haus in Portugal zu kaufen?

Ein Rekordmarkt und neue Steuerregeln für Nichtansässige lassen wenig Spielraum für Fehler in einem Vertrag oder einer Steuerberechnung. Ein Immobilienanwalt bei Visit World prüft die Immobilie und die Dokumente, erklärt die für Ihren Fall geltenden Steuern und unterstützt den Deal bis zur Unterzeichnung. Buchen Sie eine Beratung bei einem Immobilienanwalt, bevor Sie unterschreiben.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Portugal 2026 gestiegen?

Euronews beschreibt die Zahl für Oktober als neuen Rekordhoch. Die wichtigsten Zahlen aus dem idealista-Index sind:

• jährlicher Anstieg der Angebotspreise — 7,5 %;
• vierteljährlicher Anstieg — 1,2 %;
• nationaler Median Ende Oktober — 3.249 €/m².

Die Angebotspreise stiegen in allen 20 Bezirksstädten und autonomen Regionen, die in die Analyse einbezogen wurden. Das ukrainische Wirtschaftsmagazin Finance.ua wiederholte am 7. November die gleichen Zahlen und stellte fest, dass der nationale Median nun 3.200 Euro pro Quadratmeter übersteigt.

Keine der Quellen erklärt die Ursachen des Anstiegs. Euronews verknüpft den Bericht jedoch mit seiner Berichterstattung über Wohnproteste in Lissabon Ende Oktober 2026.

Wo ist Wohnraum in Portugal am teuersten und am günstigsten?

Städte

Der Immobilienmarkt in Lissabon bleibt der teuerste im Land, mit einem Median von 6.248 €/m². Porto liegt an zweiter Stelle und Funchal, die Hauptstadt Madeiras, an dritter Stelle; die Quellen geben keine Medianpreise für diese beiden Städte an.

Die günstigste Stadt ist Castelo Branco, wo der Medianangebotspreis 1.119 €/m² beträgt — mehr als fünfmal niedriger als in Lissabon.

Regionen

• Metropolregion Lissabon — 4.525 €/m², die teuerste Region;
• die Algarve — zweit teuerste;
• Madeira — dritt teuerste;
• die Zentralregion — 1.810 €/m², die günstigste.

Die Quellen trennen die Preise für Wohnungen und Häuser nicht.

Über Immobilienpreise in Lissabon, Porto und der Algarve im Vergleich — lesen Sie mehr unter dem Link.

Wo steigen die Immobilienpreise am schnellsten?

Das stärkste jährliche Wachstum wurde außerhalb der Hauptzentren verzeichnet, laut idealista:

• Vila Real — 20,3 %;
• Guarda — 18,4 %;
• Beja — 17,6 %;
• Leiria — 16,9 %;
• Faro — 15,5 %.

Für Käufer, die sich für günstigere Städte im Inland interessieren, bedeutet dies, dass die Preisschere zur Küste schnell schließt.

Visit World-Services für Touristen, Migranten und Expats: Versicherung | Reiseführer | Rechtsberatung

Können Ausländer Immobilien in Portugal kaufen?

Portugal hat keine Nationalitätsbeschränkungen für den Eigentumserwerb, und eine Aufenthaltsgenehmigung ist nicht erforderlich, um zu kaufen, laut Portugal Property Invest. Ein Käufer benötigt:

• eine persönliche NIF (Steuernummer) — jeder Ehepartner oder Mitkäufer benötigt seine eigene; sie wird benötigt, um den Kauf abzuschließen, Steuern zu zahlen, notarielle Dokumente zu unterzeichnen und ein Bankkonto zu eröffnen;
• ein portugiesisches Bankkonto;
• einen Nachweis über die Mittel für die Anti-Geldwäsche-Akte des Anwalts.

Was hat sich für ausländische Käufer geändert?

• Der Kauf von Immobilien qualifiziert sich nicht mehr für das Goldene Visum: Gesetz 56/2023 hat im Oktober 2023 den Immobilienweg entfernt. Immobilienfonds und Kapitalübertragungen wurden ebenfalls entfernt; der Hauptweg ist jetzt eine Investition von 500.000 € in einen regulierten Fonds ohne Immobilienexposure.
• Das NHR-Steuerregime ist für Neuankömmlinge nicht mehr allgemein verfügbar.
• Das neue Staatsangehörigkeitsgesetz, das seit dem 19. Mai 2026 in Kraft ist, erfordert 10 Jahre Wohnsitz für die meisten Nationalitäten, 7 Jahre für EU- und CPLP-Staatsangehörige sowie eine A2-Portugiesischprüfung.
• Die Regeln für kurzfristige Vermietungen sind in mehreren Städten strenger geworden, daher sollte die Lizenzierung für Alojamento Local bei jeder Gemeinde überprüft werden.

Welche Steuern und Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis hinzu?

Die folgenden Zahlen stammen von Beratungs- und Handelsseiten, nicht von der portugiesischen Steuerbehörde, daher sollten sie vor einem Deal bestätigt werden.

Immobilienübertragungssteuer (IMT)

• Nichtansässige Käufer zahlen eine pauschale IMT von 7,5 % auf städtische Immobilien, die seit dem 25. Mai 2026 für Wohnzwecke gekauft wurden, gemäß dem Dekretgesetz 97/2026, laut The Abroad Buyer.
• Einwohner, die ein Hauptwohnsitz auf dem Festland kaufen, zahlen 0 % bis 106.346 €, dann marginale Sätze von 2 %, 5 %, 7 % und 8 %; über 660.982 € beträgt der Satz pauschal 6 %, und über 1.150.853 € pauschal 7,5 %.
• IMT Jovem: Käufer unter 35 Jahren, die ein erstes Hauptwohnsitz kaufen, zahlen 0 % bis 330.539 € auf dem Festland.
• Zweitwohnungen und Anlageimmobilien — ab 1 % vom ersten Euro.
• Landwirtschaftliche Immobilien — pauschal 5 %; andere städtische Immobilien ohne Wohnnutzung — pauschal 6,5 %.
• Käufe über juristische Personen in auf der schwarzen Liste stehenden Jurisdiktionen — 10 %.

Eine Rückerstattung oder Befreiung vom Nichtansässigen-Satz ist möglich, wenn der Käufer steuerlich ansässig wird oder die Immobilie langfristig zu einem moderaten Mietpreis vermietet. Eine Quelle setzt ein zweijähriges Zeitfenster für die Ansässigkeit; die anderen geben keinen Zeitraum an.

Stempelsteuer und jährliche Steuern

• Stempelsteuer auf den Kauf — 0,8 % des höheren Preises oder des steuerpflichtigen Wertes (VPT);
• Hypothekenstempelsteuer — 0,6 %, 0,5 % oder 0,04 % pro Monat, abhängig vom Darlehen;
• nach dem Kauf — jährliche IMI, plus AIMI über einem Vermögensschwellenwert.

Zum Beispiel, laut Pearls of Portugal, zahlt ein Nichtansässiger, der eine Immobilie für 250.000 € kauft, 18.750 € an IMT und 2.000 € an Stempelsteuer.

Über Kaufpreise, Mieten und Markttrends in Portugal im Jahr 2026 — lesen Sie mehr unter dem Link.

Was sollten Expats und Investoren jetzt tun?

• Vergleichen Sie Städte nach Medianpreis: Der Unterschied zwischen Lissabon und Castelo Branco übersteigt 5.000 €/m².
• Berücksichtigen Sie das schnelle Wachstum in Vila Real, Guarda, Beja, Leiria und Faro bei Verhandlungen.
• Besorgen Sie sich eine NIF und ein portugiesisches Bankkonto, bevor Sie ein Angebot machen.
• Berechnen Sie die IMT gemäß Ihrem steuerlichen Wohnsitz: Der Nichtansässigen-Satz von 7,5 % erhöht die Gesamtkosten merklich.
• Zählen Sie nicht auf Immobilien für ein Goldenes Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung und überprüfen Sie die lokale Lizenzierung für kurzfristige Vermietungen, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten.

Steigende Preise und unterschiedliche Steuersätze für Ansässige und Nichtansässige machen jeden Kauf in Portugal zu einer Einzelfallberechnung. Ein Immobilienanwalt wird die Dokumente und die Steuerlast Ihres Deals überprüfen. Buchen Sie eine Beratung bei einem Immobilienanwalt bei Visit World.

Zur Erinnerung! In unserem vorherigen Artikel haben wir über wo die Immobilienpreise in Europa 2026 am stärksten gestiegen sind geschrieben.

Produkte von Visit World für eine komfortable Reise:

Reiseführer für 200 Länder;

Rechtsberatung durch einen lokalen Spezialisten in Visa- und Migrationsfragen;

Reiseversicherung für die ganze Welt (bitte wählen Sie das gewünschte Land und die Staatsangehörigkeit aus, um die Leistungen zu erhalten);

Krankenversicherung für die ganze Welt.

Wir überwachen die Richtigkeit und Relevanz unserer Informationen. Sollten Sie also Fehler oder Unstimmigkeiten feststellen, wenden Sie sich bitte an unsere Hotline.

© 2018-2026, Visit World. Die Verwendung, das Kopieren oder der Nachdruck von Materialien auf dieser Website ist nur mit einem Link (Hyperlink für Online-Publikationen) zu Visit World gestattet. Alle Rechte vorbehalten.