Les prix des maisons au Portugal atteignent un record en 2026 : où les maisons coûtent le plus et le moins

Les prix des maisons au Portugal ont augmenté de 7,5 % d'une année sur l'autre en octobre 2026 pour atteindre un prix médian national record de 3 249 €/m², selon l'indice idealista. En savoir plus sur les villes les plus chères et les moins chères, les quartiers à la croissance la plus rapide et les taxes que paient les acheteurs étrangers

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Les prix des maisons au Portugal ont atteint un nouveau record en octobre 2026. Selon Euronews, qui cite l'indice immobilier idealista, les prix demandés ont augmenté de 7,5 % d'une année sur l'autre, et la médiane nationale a atteint 3 249 €/m² à la fin octobre.

Cette hausse est importante pour les expatriés, les investisseurs et quiconque envisage d'acheter une maison au Portugal : les prix ont augmenté dans chaque capitale de district analysée, et les coûts d'achat pour les non-résidents ont changé en 2026. Voici un résumé des endroits où le logement est le plus et le moins cher, où les prix augmentent le plus rapidement et ce qu'un acheteur étranger paie en plus du prix.

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De combien ont augmenté les prix de l'immobilier au Portugal en 2026 ?

Euronews décrit le chiffre d'octobre comme un nouveau record. Les chiffres clés de l'indice idealista sont :

• augmentation annuelle des prix demandés — 7,5 % ;
• augmentation trimestrielle — 1,2 % ;
• médiane nationale à la fin octobre — 3 249 €/m².

Les prix demandés ont augmenté dans toutes les 20 capitales de district et régions autonomes incluses dans l'analyse. Le média ukrainien Finance.ua a répété les mêmes chiffres le 7 novembre, notant que la médiane nationale dépasse désormais 3 200 euros par mètre carré.

Aucune des sources n'explique les causes de cette hausse. Euronews lie cependant le rapport à sa couverture des manifestations pour le logement à Lisbonne à la fin octobre 2026.

Où le logement au Portugal est-il le plus et le moins cher ?

Villes

Le marché immobilier de Lisbonne reste le plus cher du pays, avec une médiane de 6 248 €/m². Porto est en deuxième position et Funchal, la capitale de Madère, en troisième ; les sources ne donnent pas de prix médians pour ces deux villes.

La ville la moins chère est Castelo Branco, où le prix demandé médian est de 1 119 €/m² — plus de cinq fois moins qu'à Lisbonne.

Régions

• Zone métropolitaine de Lisbonne — 4 525 €/m², la région la plus chère ;
• l'Algarve — deuxième région la plus chère ;
• Madère — troisième région la plus chère ;
• la région Centre — 1 810 €/m², la moins chère.

Les sources ne séparent pas les prix des appartements et des maisons.

À propos de la comparaison des prix de l'immobilier à Lisbonne, Porto et l'Algarve — lisez-en plus au lien.

Où les prix de l'immobilier augmentent-ils le plus rapidement ?

La plus forte croissance annuelle a été enregistrée en dehors des principaux pôles, selon idealista :

• Vila Real — 20,3 % ;
• Guarda — 18,4 % ;
• Beja — 17,6 % ;
• Leiria — 16,9 % ;
• Faro — 15,5 %.

Pour les acheteurs qui envisagent des villes intérieures moins chères, cela signifie que l'écart de prix avec la côte se réduit rapidement.

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Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Portugal ?

Le Portugal n'a aucune restriction de nationalité sur la propriété immobilière, et la résidence n'est pas requise pour acheter, selon Portugal Property Invest. Un acheteur a besoin de :

• d'un NIF personnel (numéro fiscal) — chaque conjoint ou co-acheteur a besoin du sien ; il est utilisé pour finaliser l'achat, payer les taxes, signer des documents notariés et ouvrir un compte bancaire ;
• d'un compte bancaire portugais ;
• d'une preuve de fonds pour le dossier anti-blanchiment de l'avocat.

Ce qui a changé pour les acheteurs étrangers

• Acheter un bien immobilier ne donne plus droit au Golden Visa : la loi 56/2023 a supprimé la voie immobilière en octobre 2023. Les fonds immobiliers et les transferts de capitaux ont également été supprimés ; la principale voie restante est un investissement de 500 000 € dans un fonds réglementé sans exposition immobilière.
• Le régime fiscal NHR n'est plus généralement disponible pour les nouveaux arrivants.
• La nouvelle loi sur la nationalité, en vigueur depuis le 19 mai 2026, exige 10 ans de résidence pour la plupart des nationalités, 7 ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP, et un examen de portugais de niveau A2.
• Les règles de location à court terme sont devenues plus strictes dans plusieurs villes, donc la licence Alojamento Local doit être vérifiée auprès de chaque municipalité.

Quelles taxes et coûts s'ajoutent au prix d'achat ?

Les chiffres ci-dessous proviennent de sites de conseil et commerciaux, et non de l'autorité fiscale portugaise, ils doivent donc être confirmés avant un accord.

Taxe de transfert de propriété (IMT)

• Les acheteurs non-résidents paient un IMT fixe de 7,5 % sur les biens urbains achetés pour le logement depuis le 25 mai 2026 selon le décret-loi 97/2026, selon The Abroad Buyer.
• Les résidents achetant une maison principale sur le continent paient 0 % jusqu'à 106 346 €, puis des taux marginaux de 2 %, 5 %, 7 % et 8 % ; au-dessus de 660 982 €, le taux est de 6 % fixe, et au-dessus de 1 150 853 €, de 7,5 % fixe.
• IMT Jovem : les acheteurs âgés de 35 ans ou moins achetant une première maison principale paient 0 % jusqu'à 330 539 € sur le continent.
• Les secondes maisons et les propriétés d'investissement — à partir de 1 % à partir du premier euro.
• Propriété rurale — 5 % fixe ; autres propriétés urbaines non résidentielles — 6,5 % fixe.
• Achats par des entités dans des juridictions sur liste noire — 10 %.

Un remboursement ou une exonération du taux non-résident est possible si l'acheteur devient résident fiscal ou loue la propriété à long terme à un loyer modéré. Une source fixe une période de deux ans pour devenir résident ; les autres ne précisent pas de période.

Droits de timbre et taxes annuelles

• Droit de timbre sur l'achat — 0,8 % du prix ou de la valeur imposable (VPT) la plus élevée ;
• droit de timbre hypothécaire — 0,6 %, 0,5 % ou 0,04 % par mois, selon le prêt ;
• après l'achat — IMI annuel, plus AIMI au-dessus d'un seuil de richesse.

Par exemple, selon Pearls of Portugal, un non-résident achetant une propriété pour 250 000 € paie 18 750 € en IMT et 2 000 € en droits de timbre.

À propos de prix d'achat, loyer et tendances du marché au Portugal en 2026 — lisez-en plus au lien.

Que doivent faire les expatriés et les investisseurs maintenant ?

• Comparer les villes par prix médian : la différence entre Lisbonne et Castelo Branco dépasse 5 000 €/m².
• Tenir compte de la forte croissance à Vila Real, Guarda, Beja, Leiria et Faro lors des négociations.
• Obtenir un NIF et un compte bancaire portugais avant de faire une offre.
• Calculer l'IMT selon votre résidence fiscale : le taux non-résident de 7,5 % augmente considérablement le coût total.
• Ne comptez pas sur la propriété pour un Golden Visa ou une résidence, et vérifiez la licence de location à court terme locale si vous prévoyez de louer la propriété.

La hausse des prix et les différents taux d'imposition pour les résidents et les non-résidents rendent chaque achat au Portugal un calcul au cas par cas. Un avocat en immobilier vérifiera les documents et la charge fiscale de votre accord. Réservez une consultation avec un avocat en immobilier chez Visit World.

Pour rappel ! Dans notre précédent article, nous avons écrit sur où les prix de l'immobilier en Europe ont le plus augmenté en 2026.

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