Les meilleurs pays pour obtenir un Golden Visa en Europe en 2026

Les « Golden Visas » européens deviennent progressivement moins accessibles. Certains États mettent fin à leurs programmes, d’autres suppriment les investissements immobiliers ou augmentent les montants minimums requis. Cependant, la possibilité d’obtenir un permis de séjour par le biais d’investissements en Europe n’a pas disparu. En 2026, la Hongrie, la Grèce, Chypre, l'Italie et le Portugal proposent toujours des voies d'accès à la résidence par l'investissement, et dans certains cas, le seuil minimum commence à 250 000 €. Nous vous expliquons quels programmes restent accessibles, combien il faut investir et quelles conditions il faut prendre en compte avant de déposer votre dossier.

Aujourd’hui, les entreprises sont confrontées à des évolutions réglementaires constantes, qu’il s’agisse de fiscalité ou d’investissements internationaux. C’est pourquoi un avocat d’affaires personnel devient non pas un luxe, mais une nécessité. Il vous aidera à éviter les risques, à optimiser vos processus et à prendre des décisions stratégiques éclairées.

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Qu’est-ce que le « Golden Visa » et comment fonctionne le permis de séjour par investissement ?

Le « Golden Visa » est le nom communément utilisé pour désigner les programmes permettant aux investisseurs étrangers d’obtenir un droit de séjour dans un pays en échange d’investissements prévus par la loi. Il n’existe pas de « Golden Visa » européen unique. Chaque État fixe de manière autonome le montant minimum, les actifs éligibles, la durée de validité du permis et les conditions de séjour.

Selon le pays, l’investisseur peut se voir proposer d’investir dans des fonds, des entreprises, des start-ups, l’immobilier, des projets publics ou d’autres actifs autorisés. Il est généralement possible d’inclure des membres de la famille dans la demande, mais les règles concernant le conjoint, les enfants et les parents varient.

Il est important de noter que le permis de séjour par investissement n’implique pas l’obtention automatique de la citoyenneté européenne. Il s’agit avant tout d’un droit de séjour légal dans un État donné. Pour obtenir un statut de résident de longue durée ou la nationalité, des exigences spécifiques peuvent s’appliquer en matière de résidence effective, de revenus, de maîtrise de la langue et d’intégration. Par exemple, les règles générales de l’UE prévoient la possibilité pour les ressortissants de pays tiers d’obtenir le statut de résident de longue durée après cinq ans de séjour légal ininterrompu, sous réserve du respect des conditions fixées.

Dans un article précédent, nous avons présenté une sélection des 12 meilleurs « Golden Visas » sans obligation de résidence pour les investisseurs.

Le « Golden Visa » en Hongrie

La Hongrie a relancé son programme d’investissement « Guest Investor Program » en 2024, et en 2026, celui-ci reste l’une des options disponibles pour les ressortissants de pays tiers. La voie principale prévoit un investissement d’au moins 250 000 € dans des parts d’un fonds immobilier éligible. L’achat direct d’un appartement ou d’une maison dans le cadre de ce programme ne constitue pas un motif suffisant pour obtenir ce statut.

Conditions clés du programme :

- Investissement d’au moins 250 000 €

- Durée de détention : à partir de 5 ans

- Permis de séjour : jusqu’à 10 ans

- Possibilité de prolongation pour 10 ans supplémentaires

- Regroupement familial possible

- Travail et création d’entreprise autorisés

Pour la voie à partir de 250 000 €, l’investisseur doit acquérir des parts d’un fonds répondant aux exigences de la législation hongroise. Au moins 40 % de la valeur nette de ses actifs doivent être constitués de biens immobiliers résidentiels situés en Hongrie. Une alternative consiste à effectuer un don irrévocable d’au moins 1 million d’euros à un établissement d’enseignement supérieur désigné, à des fins éducatives, scientifiques ou artistiques.

Il est important de noter que le montant minimum de 250 000 € ne concerne que l’investissement proprement dit. Des frais liés à l’accompagnement juridique, à la vérification de l’origine des fonds, aux documents et à d’autres procédures peuvent s’ajouter au budget global. Avant de déposer la demande, il convient également de vérifier le fonds concerné, car tous les produits d’investissement ne sont pas éligibles au programme « Guest Investor ».

Nous avons déjà évoqué le Golden Visa hongrois : options d’investissement disponibles, conditions et dossier requis.

Le Golden Visa en Grèce

Le Golden Visa grec reste l’un des programmes de résidence par investissement les plus connus d’Europe, mais ses conditions se sont nettement durcies. Aujourd’hui, le seuil minimum dépend de la région et du type de bien immobilier. Dans les zones les plus prisées, l’investisseur doit investir beaucoup plus, tandis que certaines catégories spécifiques de biens permettent encore d’obtenir un permis de séjour par investissement à partir de 250 000 €.

Les principaux seuils d’investissement sont les suivants :

- 800 000 € dans les régions les plus prisées

- 400 000 € dans le reste du pays

- 250 000 € pour certains biens spécifiques

- Surface minimale d’un bien immobilier standard : 120 m²

- La location à court terme du logement acquis est limitée

Le seuil de 800 000 € s’applique notamment aux biens immobiliers situés en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles comptant plus de 3 100 habitants. Pour les autres régions, l'investissement minimum standard s'élève à 400 000 €. Dans le cadre de la formule standard, l'investisseur doit acquérir un bien immobilier d'une superficie d'au moins 120 m².

La formule à partir de 250 000 € suscite le plus grand intérêt chez les investisseurs disposant d’un budget plus modeste. Elle ne s’applique pas à l’achat classique d’un logement, mais notamment aux locaux commerciaux ou industriels réaffectés à un usage résidentiel, ainsi qu’à certains bâtiments historiques nécessitant une restauration. C’est précisément pour cette raison que la formulation publicitaire « Golden Visa en Grèce à partir de 250 000 € » nécessite une précision : ce seuil ne s’applique qu’aux catégories de biens immobiliers définies par la loi.

Le programme reste très populaire. Selon les données du ministère grec de l’Immigration et de l’Asile, rien que pour les demandes déposées en 2025, plus de 7 000 demandes initiales de Golden Visa ont été enregistrées, et une grande partie des dossiers était encore en cours d’examen début 2026.

Pour en savoir plus sur les particularités du Golden Visa en Grèce , cliquez sur le lien.

Le Golden Visa à Chypre

Chypre propose un programme accéléré de résidence permanente aux ressortissants de pays tiers qui investissent au moins 300 000 €. Contrairement à de nombreux programmes européens, l’investisseur peut ici choisir non seulement l’immobilier, mais aussi un investissement dans une société chypriote ou un fonds d’investissement réglementé.

Conditions principales du programme :

- Investissement à partir de 300 000 €

- Revenu justifié d’au moins 50 000 € par an

- +15 000 € de revenu par conjoint

- +10 000 € par enfant mineur

- Maintien obligatoire de l’investissement

- Assurance maladie et casier judiciaire vierge

Quatre voies principales s’offrent à l’investisseur. Il est possible d’acheter une maison ou un appartement neuf d’une valeur minimale de 300 000 € plus la TVA, d’investir le même montant dans un autre bien immobilier, par exemple un bureau, un magasin ou un hôtel, d’investir dans le capital social d’une société chypriote ou d’acquérir des parts d’un fonds d’investissement local. Pour investir dans une société, celle-ci doit exercer une activité réelle à Chypre, disposer d’une présence physique et employer au moins cinq salariés.

Une exigence particulière concerne l’origine des fonds. Les fonds destinés à l’investissement doivent être transférés à Chypre depuis l’étranger à partir du compte du demandeur ou de son conjoint. Pour l’achat d’un logement, il faut, au moment du dépôt de la demande, justifier du paiement d’au moins 66 % de la valeur marchande du bien. Le logement neuf doit également être acheté directement auprès du promoteur immobilier dans le cadre d’une première vente.

Outre l’investissement proprement dit, le demandeur doit justifier d’un revenu annuel stable d’au moins 50 000 €. Pour la voie passant par l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf, ce revenu doit provenir de l’étranger. Dans le cas d’autres investissements, une partie du revenu peut provenir de Chypre. Le conjoint et les enfants mineurs peuvent être inclus dans la demande.

Le statut doit être maintenu même après son obtention. L’investisseur ne peut pas simplement vendre le bien et renoncer au permis de séjour : en cas de cession, l’investissement doit être immédiatement remplacé par un autre d’un montant égal ou supérieur, qui réponde également aux règles du programme. De plus, les membres adultes de la famille doivent périodiquement attester de l’absence de casier judiciaire, tandis que l’investisseur doit prouver le maintien de son investissement et de son assurance maladie.

Dans un article précédent, nous avons présenté une comparaison détaillée des conditions du Golden Visa à Malte et à Chypre pour les investisseurs.

Le Golden Visa en Italie

Le programme italien « Investor Visa for Italy » s'adresse aux ressortissants de pays hors UE prêts à investir dans des actifs stratégiques pour l'économie. Le seuil minimum est de 250 000 €, mais il n’est accessible que pour les investissements dans une start-up innovante répondant aux critères officiels. Pour les investissements dans une entreprise italienne classique, des obligations d’État ou des projets d’intérêt public, d’autres montants minimums s’appliquent.

Principales options d’investissement :

- 250 000 € – start-up innovante

- 500 000 € – entreprise italienne

- 1 million d’€ – projet caritatif

- 2 millions d’€ – obligations d’État

La procédure commence par l’obtention d’une « Nulla Osta », c’est-à-dire une autorisation préalable délivrée par le comité « Investor Visa for Italy ». Pour cela, le demandeur soumet en ligne des documents attestant de son identité, de la disponibilité des ressources financières nécessaires, de l’investissement choisi et de l’absence d’obstacles juridiques pertinents. Selon les règles officielles, le comité doit communiquer le résultat de l’évaluation dans les 30 jours suivant la soumission du dossier complet. Après avoir obtenu la Nulla Osta, le demandeur peut s’adresser à une représentation diplomatique italienne pour obtenir un visa d’investisseur.

Après son entrée en Italie, il doit déposer, dans un délai de 8 jours, une demande de titre de séjour de deux ans, et l’investissement ou le don déclaré doit être effectivement réalisé au plus tard trois mois après son arrivée. Si l’investissement n’est pas réalisé dans les délais fixés ou si le demandeur n’est pas en mesure de le justifier par des pièces justificatives, le titre de séjour peut ne pas être délivré ou être retiré.

Le titre de séjour initial pour l’investisseur est valable deux ans. Il peut ensuite être renouvelé par périodes de trois ans, à condition que l’investissement correspondant soit maintenu. L’une des particularités du programme réside dans l’absence de nombre minimum de jours que le titulaire de ce statut doit passer chaque année en Italie. Cela rend le programme adapté non seulement à l’installation, mais aussi aux investisseurs qui ont besoin d’un statut légal dans le pays sans y résider de manière permanente.

Dans le même temps, la formule à partir de 250 000 € comporte un risque d’investissement plus élevé qu’un simple achat immobilier, car les fonds sont investis dans le capital d’une start-up innovante. C’est pourquoi, avant d’opter pour cette option, il est important d’évaluer non seulement les avantages en matière d’immigration, mais aussi la solidité financière de l’entreprise, la structure de l’opération et le risque de perte du capital investi.

Nous avons précédemment abordé le sujet du « Golden Visa » au Portugal et en Italie : conditions d’investissement, coûts et parcours vers la citoyenneté européenne en comparaison.

Le « Golden Visa » au Portugal

Le Portugal a maintenu le programme « Autorização de Residência para Investimento » (ARI), plus connu sous le nom de « Golden Visa », mais son format a considérablement changé. Les investissements dans l’immobilier résidentiel ou commercial ne donnent plus droit à participer au programme. En revanche, les investisseurs peuvent investir dans des fonds, la recherche scientifique, des projets culturels ou des entreprises portugaises.

Principales voies d’accès disponibles :

- 250 000 € – culture et patrimoine national

- 500 000 € – recherche scientifique

- 500 000 € – fonds d’investissement qualifiés

- 500 000 € – entreprises créatrices d’emplois

- 10 emplois – sans montant d’investissement fixe

La voie la plus accessible en termes de montant reste celle de la culture, à partir de 250 000 €. Les fonds doivent être affectés au soutien de la production artistique, à la restauration ou à la préservation du patrimoine culturel national par l’intermédiaire d’institutions et d’organisations répondant aux exigences de la législation. Pour certains investissements dans des zones à faible densité de population, la loi autorise une réduction du seuil minimum.

Une autre option populaire consiste à investir à partir de 500 000 € dans des fonds d’investissement non liés à l’immobilier. Un tel fonds doit être constitué conformément à la législation portugaise, avoir une durée de vie d’au moins cinq ans, et au moins 60 % de ses investissements doivent être affectés à des sociétés dont le siège social est situé au Portugal. L’utilisation directe ou indirecte de cette voie pour investir dans l’immobilier n’est pas autorisée.

La voie « entreprise » prévoit un investissement d’au moins 500 000 € dans une entreprise portugaise, avec la création d’au moins cinq emplois permanents. Pour une entreprise existante, une augmentation de capital est possible, accompagnée de la création ou du maintien d’emplois conformément aux conditions fixées par la loi. Il existe également la possibilité de créer au moins dix emplois sans montant minimum d’investissement défini.

L’un des principaux avantages du « Golden Visa » portugais réside dans ses exigences relativement peu strictes en matière de présence physique. Le titulaire d’une ARI doit séjourner dans le pays au moins 7 jours au cours de la première année et 14 jours au cours des années suivantes. Ce statut permet également de travailler au Portugal, de voyager dans l’espace Schengen et de déposer une demande de regroupement familial. Sous réserve du respect de certaines exigences légales, il sera possible à l’avenir de prétendre à un titre de séjour permanent ou à la nationalité, mais l’investissement en lui-même ne confère pas automatiquement ce droit.

Pour toutes les filières, il est important non seulement de réaliser l’investissement, mais aussi de le maintenir pendant la période prévue. L’AIMA exige expressément de prouver le maintien de l’activité d’investissement, et lors du renouvellement du statut, elle peut également vérifier la situation financière, le logement, la conformité fiscale et l’absence de casier judiciaire.

Dans un article précédent, nous avons indiqué que le Portugal a été désigné comme le meilleur programme de Golden Visa en 2026.

Que faut-il prendre en compte avant d’obtenir un Golden Visa en 2026 ?

Le Golden Visa peut faciliter l’obtention d’un droit de séjour en Europe, mais choisir un programme uniquement en fonction du montant minimal d’investissement comporte des risques. Les conditions varient considérablement : dans certains cas, il faut conserver l’actif pendant plusieurs années ; dans d’autres, il faut se rendre régulièrement dans le pays, justifier de revenus ou créer des emplois. De plus, les règles de ces programmes sont régulièrement révisées. L’Espagne, par exemple, a déjà mis fin à son programme de Golden Visa, tandis que le Portugal a abandonné la voie des investissements directs dans l’immobilier.

Avant de déposer votre demande, il convient de vérifier séparément :

- Le coût total de l’investissement et des formalités administratives

- La durée pendant laquelle l’actif doit être conservé

- Les exigences en matière de revenus et d’origine des fonds

- La durée minimale de séjour dans le pays

- Les conditions d’inclusion des membres de la famille

- Les conséquences fiscales du nouveau statut

- Les règles relatives au renouvellement du permis de séjour et à la sortie de l’investissement

Par exemple, 250 000 € représentent des investissements très différents selon les pays. En Hongrie, il peut s’agir de parts d’un fonds agréé ; en Grèce, uniquement de certaines catégories de biens immobiliers ; en Italie, d’un investissement dans une start-up innovante ; et au Portugal, d’un soutien à la culture et au patrimoine national. Par conséquent, un budget de départ identique n’implique pas nécessairement des risques, une liquidité ou des perspectives de retour sur investissement identiques.

Il convient également de faire la distinction entre le programme d’investissement « Golden Visa », la résidence permanente et la nationalité. Le « Golden Visa » en lui-même ne donne généralement pas droit au passeport du pays. La suite du parcours peut dépendre de la durée de la résidence légale, de la présence effective sur le territoire, de la maîtrise de la langue, du statut fiscal et d’autres exigences nationales.

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