Bali não só atrai turistas com as suas praias de areia branca e vistas magníficas, como também apresenta uma oportunidade tentadora para os investidores que procuram um aumento de capital e uma fonte de rendimento estável. Saiba mais sobre as estratégias de investimento em Bali e como maximizar os seus rendimentos imobiliários

O investimento imobiliário em Bali é uma oportunidade promissora para criar uma fonte estável de rendimento e crescimento de capital.  Para maximizar o retorno do seu investimento imobiliário em Bali, o primeiro passo é escolher a localização correcta.  A variedade de regiões da ilha oferece diferentes oportunidades aos investidores, desde estâncias balneares a retiros de montanha. 

É também necessário desenvolver uma estratégia de gestão da propriedade. Isto inclui decidir se a propriedade será arrendada a turistas, arrendada a longo prazo ou utilizada como habitação própria. Cada uma destas opções tem os seus prós e contras, e a escolha depende dos objectivos do investidor e das características da propriedade em particular.

Leia mais sobre as estratégias de gestão de propriedades em Bali e o retorno do investimento neste artigo.

Popularidade de Bali entre os investidores 

A ilha de Bali, que é conhecida como um paraíso turístico exótico, está a atrair a atenção de investidores de todo o mundo, graças ao seu mercado imobiliário em expansão. 

Esta tendência deve-se a vários factores, incluindo um fluxo constante de turistas e a estabilidade da economia local.

Por exemplo, o PIB da Indonésia registou um crescimento de 5,05% em 2023, o mais elevado desde 2013. A taxa de inflação do país também se mantém baixa, não excedendo os 4%, o que é significativamente inferior à de muitos outros países.

Depois de uma quebra temporária devido à pandemia, o fluxo de turistas estrangeiros está a recuperar rapidamente, com uma média de 500 000 hóspedes a visitar a ilha todos os meses, independentemente da época do ano, uma vez que a época é o ano inteiro. 

Este facto garante taxas de ocupação elevadas, que atingem perto de 90% nos hotéis e cerca de 80% nas moradias em banda e nas vivendas.

Para os investidores, o mercado imobiliário local continua a ser atrativo, uma vez que os preços são significativamente mais baixos do que noutros países.  

A forma mais popular de utilizar um imóvel na Indonésia é como segunda habitação. Este formato permite ao proprietário passar férias junto ao mar e, no resto do tempo, alugar o imóvel a turistas.

Estratégias de investimento imobiliário em Bali

Os potenciais investidores imobiliários têm várias estratégias à escolha, cada uma delas prometendo diferentes oportunidades e retornos.

1. Curto prazo. 

Uma das estratégias de investimento imobiliário a curto prazo em Bali consiste em comprar um imóvel no mercado primário e vendê-lo depois de concluída a construção. Esta estratégia proporciona retornos na ordem dos 20-30% por ano.

Pode ser rentável para os investidores que procuram obter rendimentos de aluguer, bem como para os que compram imóveis para uso pessoal.

A compra de um imóvel em edifícios novos e a sua venda após a conclusão da construção pode proporcionar um rendimento de 20% ao ano. O preço de um imóvel é determinado principalmente pelo seu potencial rendimento de aluguer.

2. Médio prazo.

A segunda estratégia de investimento em imóveis em Bali centra-se nas perspectivas de médio prazo (até 2 anos) com rendimentos de 15% ao ano. 

A essência desta estratégia consiste em comprar um imóvel no mercado primário com pagamento integral e sem prestações, arrendá-lo com um rendimento de 15% ao ano e criar um negócio de arrendamento pronto (GAB). 

O imóvel pode então ser vendido um ano após o início do aluguer com um rendimento de 30% ou mais sobre o capital investido.

Esta estratégia oferece aos investidores a oportunidade de gerar rendimentos de arrendamento durante o primeiro ano de funcionamento das instalações e, em seguida, vendê-las como um GAB com um rendimento elevado.

3. Longo prazo.

A terceira estratégia de investimento imobiliário em Bali tem como objetivo o longo prazo (até 7 anos) com rendimentos a partir de 15% por ano.

Envolve a compra de um imóvel no mercado primário e o seu aluguer a 15% ao ano durante 7 anos, para depois o vender, o que pode trazer lucros adicionais devido ao aumento do valor de mercado do imóvel.

O arrendamento é a forma mais comum de gerar rendimentos com a propriedade em Bali, proporcionando dividendos estáveis e aumentando a capitalização da propriedade.

Os alugueres diários podem gerar mais rendimentos, mas exigem cuidados e manutenção constantes, ao passo que os alugueres a longo prazo podem proporcionar um rendimento estável, embora inferior, com custos de manutenção mais baixos.

4- Investimentos com pagamento a prestações 

Também é possível investir através do pagamento de prestações, proporcionando uma rendibilidade de até 40% ao ano. 

A prestação inicial é de 30% do valor do imóvel. O restante é pago nos seis meses seguintes a uma taxa de juro de 3% ao mês, o que corresponde a 18% do valor total do imóvel.

Ao fim de seis meses, o imóvel é vendido com uma valorização de 20%, que tem também em conta o capital investido. 

Esta estratégia tem em conta a rendibilidade do investimento. Neste caso, a rendibilidade do capital investido é de 42%.

5. A possibilidade de resgate de acções individuais

Em Bali, existe também a possibilidade de investir não só a totalidade do objeto de uma só vez, mas também de começar com acções individuais. É possível comprar uma ação por 10 mil dólares e aumentá-la gradualmente até ao valor total do apartamento. 

O investimento de capital em imóveis é uma das formas mais rentáveis de investimento, porque está disponível para um maior número de pessoas.

O investidor, ao comprar uma parte da propriedade, obtém o direito de gerir essa parte e receber o rendimento do investimento. Cada participante tem uma quota proporcional à dimensão do seu investimento.

Este modelo é especialmente atrativo para os jovens investidores com recursos financeiros limitados, uma vez que lhes permite começar com pequenas quantias e aumentar gradualmente o seu capital.

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Retorno do investimento em Bali

Cada uma das estratégias de investimento inclui a consideração da capitalização, tendo em conta tanto o valor do terreno como o custo por metro quadrado da propriedade.

O cálculo do retorno do investimento tem em conta o crescimento do valor do terreno, que é em média de 5-7% por ano, bem como o crescimento do valor do projeto em construção, que durante o período de construção (cerca de 2 anos) aumenta em 20-25%. 

Assim, durante o período de construção do projeto, podemos esperar um aumento de custos de cerca de 40%, o que equivale a 20% por ano.

Uma forma popular de obter rendimentos passivos entre os investidores é o aluguer de imóveis.  Em média, o rendimento do aluguer em Bali é de 15% por ano, tendo em conta todos os custos operacionais. 

Além disso, o valor das propriedades para arrendamento aumenta por duas razões principais: o aumento natural do valor das propriedades e dos terrenos em Bali (cerca de 12% por ano) e o aumento do valor da propriedade como negócio, devido à declaração das receitas de arrendamento que mostra o valor real da propriedade.

Em que propriedade devo escolher investir?

Bali é particularmente procurada no sudoeste da ilha, especialmente na zona de Changgu. Nos últimos anos, tem-se registado um interesse crescente na compra de apartamentos de hotel. 

Trata-se de apartamentos ou estúdios que oferecem a oportunidade de viver no seu próprio apartamento, enquanto utiliza os serviços de um hotel, e também de receber rendimentos passivos do aluguer do apartamento, se necessário.

Os preços de entrada neste mercado variam entre $120.000 e $350.000, e o retorno do investimento é estimado em 14-16% por ano.

Uma boa opção de investimento em Bali é comprar um apartamento premium no ANTA Residence Canggu. 

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Daria Rogova, Directora de Seguros da Visit World

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