Les investissements immobiliers restent un moyen populaire d'obtenir un permis de séjour en Europe en 2025. Découvrez quels permis de séjour sont proposés pour l'achat d'un bien immobilier, leurs conditions et avantages, ainsi que la procédure d'obtention du statut de résident, les exigences clés et les nuances importantes pour les investisseurs

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Em 2025, o investimento imobiliário continuará a ser uma forma popular e conveniente de obter uma autorização de residência na Europa. Este investimento não só proporciona o estatuto de residente, como também traz inúmeros benefícios, incluindo a liberdade de circulação dentro da Europa, o acesso ao sistema bancário europeu e a possibilidade de obter a cidadania.

Neste artigo, falaremos sobre os países da Europa que oferecem a oportunidade de obter uma autorização de residência através da compra de imóveis em 2025. 

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O que é uma autorização de residência para imóveis?

A autorização de residência para aquisição de bens imóveis é um mecanismo de imigração que permite obter um direito temporário de residência num dos países através da aquisição de bens imóveis que cumpram determinados requisitos, como o tipo de bens, o seu preço e localização. Este documento de residência dá ao investidor a oportunidade de viver e fazer negócios noutro país, simplifica as viagens e pode tornar-se a base para a obtenção da cidadania.

Cada país tem as suas próprias regras para a concessão de autorização de residência para imóveis. Ao contrário da imigração empresarial, que exige uma participação activa na gestão do empreendimento, as transacções imobiliárias não impõem, geralmente, requisitos adicionais para as actividades comerciais.

Países europeus onde pode obter uma autorização de residência ao comprar um imóvel 

Consideremos os países europeus onde pode obter uma autorização de residência, e posteriormente a cidadania, através da compra de um imóvel.

Sérvia 

- Valor mínimo de investimento: não estabelecido.

- Estadia obrigatória: 183 dias por ano.

- Período de espera para a cidadania: 3 anos.

- Prós: fácil pedido de autorização, sem limite de valor de investimento, possibilidade de trabalhar e gerir um negócio.

- Contras: requisitos de presença, possíveis alterações na legislação.

Para se candidatar, basta adquirir um imóvel que cumpra os requisitos de habitação confortável para o investidor, o seu cônjuge e filhos (se existirem).

A autorização inicial é concedida por 1 ano, com possibilidade de prorrogação. Após três anos, pode obter o estatuto de residente permanente, após o que poderá obter a cidadania.

Turquia 

- Investimento mínimo: a partir de 250.000 dólares.

- Estadia obrigatória: 183 dias por ano.

- Período de espera para a cidadania: 5 anos.

- Prós: rápida transição para a cidadania, mercado imobiliário desenvolvido.

- Contras: instabilidade política, alterações frequentes das condições de investimento.

Apenas são permitidas transações imobiliárias residenciais. Depois de viver na Turquia durante 5 anos, pode solicitar a cidadania através da naturalização.

Se o investimento for aumentado para 400.000 dólares, existe a oportunidade de obter rapidamente a cidadania turca para investimento.

Albânia 

- Investimento mínimo: não estabelecido.

- Estadia obrigatória: 183 dias por ano.

- Período de espera para a cidadania: 5 anos.

- Prós: Alguns dos preços de imóveis mais baixos da Europa, fácil pedido de autorização, sem limite de investimento.

- Contras: Oportunidades económicas limitadas, infraestruturas deficientes, requisitos de presença.

A Albânia permite uma autorização de residência se o imóvel adquirido cumprir os requisitos de segurança para o investidor, o seu cônjuge e filhos.

Grécia 

- Investimento mínimo: 250.000€ (imóveis comerciais).

- Período de espera para a cidadania: 7 anos.

- Prós: Não existem requisitos de residência.

- Contras: É necessário realizar remodelações nos imóveis para receber o desconto.

A Grécia é um país popular para se mudar, incluindo para os cidadãos irlandeses. O limite mínimo para obter uma autorização de residência na Grécia é de 400.000€, mas em zonas populares como Atenas, Tessalónica, Mykonos e Santorini, pode ser aumentado para 800.000€.

Se investir na compra e renovação de edifícios industriais, comerciais ou de escritórios para a sua posterior conversão em habitação, o limite é reduzido para 250.000€.

Andorra 

- Investimento mínimo: a partir de 400.000€.

- Estadia obrigatória: 90 dias por ano.

- Período de espera para a cidadania: 10 anos.

- Mais: elevado nível de vida, impostos baixos, localização na Europa Ocidental.

- Desvantagens: investimento significativo, período de naturalização muito longo, a autorização para compra de imóvel é emitida sem direito de trabalho.

Para obter o estatuto de residência em Andorra, deve investir pelo menos 400.000 € em imóveis e fazer um depósito de 50.000 € num banco local. A autorização de residência em Andorra não lhe dá direito a exercer uma atividade remunerada. Para manter o estatuto, o investidor, incluindo um cidadão cubano, tem de passar pelo menos 90 dias por ano no país.

Geórgia 

- Investimento mínimo: 300.000 dólares.

- Período de espera para a cidadania: 10 anos.

- Prós: procedimento simples, condições fiscais favoráveis.

- Contras: perspectivas "nebulosas" de adesão à UE, instabilidade económica e política.

Um estrangeiro pode obter uma autorização de residência na Geórgia se investir pelo menos 300.000 dólares em imóveis ou negócios. O período inicial de validade da autorização de residência é de 5 anos, findo o qual pode ser prorrogado.

Montenegro

- Investimento mínimo: não estabelecido.

- Estadia obrigatória: 183 dias por ano.

- Período de espera para a cidadania: 10 anos.

- Prós: preços de habitação acessíveis, fácil mudança para o mar para cônjuges e filhos, perspectivas de integração na UE.

- Contras: requisitos de presença, a autorização deve ser renovada anualmente, não há transição automática do estatuto de residente básico para residência permanente, não há dupla cidadania.

A compra de um imóvel residencial dá direito à obtenção de uma autorização de residência. A lei não estabelece um valor mínimo de investimento, mas o imóvel deve cumprir os requisitos de residência do requerente (cidadão de Cuba e de outros países do mundo) e da sua família.

Chipre 

- Valor mínimo de investimento: a partir de 300.000€.

- Período de espera para a cidadania: 3,5 anos (sujeito ao conhecimento da língua e à integração profunda na sociedade).

- Mais: economia estável, entrada na UE, o investidor recebe imediatamente uma autorização de residência permanente.

- Contras: impostos sobre a propriedade elevados, exigência de prova de rendimentos elevados.

O Chipre oferece aos cidadãos das Filipinas e de outros países do mundo uma autorização de residência, e não uma autorização temporária, com investimentos de 300.000 euros ou mais em imóveis. Os investimentos devem ser direcionados para a compra de imóveis residenciais diretamente ao promotor (IVA incluído) ou para a compra de imóveis comerciais (residenciais, industriais, de retalho, escritórios). Para obter uma autorização de residência permanente, deve também comprovar um rendimento anual estável de 50.000 €. Este limite aumenta em 15.000€ quando se inclui um cônjuge no pedido e em 10.000€ por cada filho.

Como obter uma autorização de residência através de investimento imobiliário?

A obtenção de uma autorização de residência para investimento imobiliário inclui várias etapas importantes: desde a escolha do país até à obtenção do cartão de residente.

Passo 1 – Escolha um país e as condições do programa

No primeiro estágio, é importante decidir sobre uma jurisdição que irá ao encontro dos seus objetivos. Os principais factores que influenciam a escolha: 

- Valor mínimo de investimento – por exemplo, na Grécia, pode ser obtida uma licença ao comprar um imóvel a partir de 250.000€ (se a propriedade exigir reconstrução), enquanto em Andorra é necessário investir a partir de 400.000€.

- Condições de residência – alguns países exigem residência pelo menos 183 dias por ano, o que acarreta obrigações fiscais, outros permitem manter o seu estatuto fiscal anterior.

- Perspectivas de obtenção de residência permanente e cidadania – é importante considerar a possibilidade de prorrogar a autorização e posteriormente obter residência permanente ou passaporte.

Passo 2 – Seleção e compra de imóveis

Após a escolha de um país, deve encontrar um imóvel adequado que cumpra os requisitos do programa:

- O imóvel deve cumprir o limite mínimo de custos, localização e outros critérios.

- Para fechar um negócio em segurança, vale a pena contratar um advogado independente que verificará a ausência de encargos e realizará uma auditoria ao proprietário.

- Os especialistas do mercado imobiliário (mediadores, engenheiros, avaliadores) irão ajudá-lo a escolher um ativo líquido e a evitar riscos.

Passo 3 – Pedido de autorização de residência

Para obter o estatuto de residente, deve recolher um pacote de documentos, incluindo: 

- Um contrato de compra e venda e um comprovativo de pagamento.

- Documentos que comprovem a legalidade da origem dos fundos.

- Seguro médico e atestado de boa conduta.

O pedido é considerado pelas autoridades de imigração, e o processo em si pode durar entre várias semanas a um ano.

Passo 4 – Obtenção de autorização de residência permanente

Após a aprovação do pedido, deverá: 

- Passar pelo procedimento de envio de dados biométricos e receber um cartão de residente.

- Cumprir os requisitos para a prorrogação da autorização, por exemplo, possuir imóveis e atualizar regularmente o seguro.

Nuances importantes antes de comprar um imóvel 

1. Para além do custo do imóvel em si, é necessário ter em conta custos adicionais: 

- Impostos e taxas: imposto de transferência de propriedade (3–10%), IVA sobre novos edifícios, imposto anual sobre a propriedade.

- Honorários de advogados: apoio à transação, inspeção da propriedade – cerca de 1–2% do custo.

- Taxas de inscrição: inscrição em notários e certificação notarial.

2.º Existem também países que restringem a compra de imóveis por estrangeiros: 

- Permissão das autoridades locais – necessária em algumas jurisdições.

- Restrições à propriedade de terras – em vários países, os estrangeiros só podem comprar apartamentos.

- Proibição de compras em zonas estratégicas – por exemplo, nas zonas fronteiriças da Turquia ou do Montenegro.

3.º Propriedade para arrendamento e rendimento adicional 

Nem todos os programas de autorização de residência permitem o arrendamento de habitação. Em países como o Montenegro, a Turquia, a Albânia e a Sérvia, tal é proibido. Noutras jurisdições, vale a pena considerar: 

- Restrições nos arrendamentos de curta duração - na Grécia, por exemplo, é necessária uma licença especial.

- Obrigações fiscais - tributação dos rendimentos de arrendamento.

- Pagamentos de serviços públicos e custos de administração - se o proprietário utilizar os serviços de uma empresa de gestão.

A escolha de um país para obter uma autorização de residência através de imóveis depende dos objetivos individuais do requerente.

Para fazer a escolha certa, é preciso considerar a liquidez do imóvel, a carga fiscal, a possibilidade de o arrendar e as perspetivas de cidadania.

Agende uma consulta com um advogado de imigração para evitar riscos e agilizar o processo de obtenção de uma autorização de residência.

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