Umzug nach Athen 2026: Mieten, Golden Visa und Steuern

Athen wird immer häufiger mit Dubai verglichen. Erfahren Sie mehr über Mietpreise, die Voraussetzungen für das Golden-Visa-Programm, Visa für Remote-Arbeit und steuerliche Vorteile

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Noch vor wenigen Jahren hätte der Vergleich der griechischen Hauptstadt mit einer Stadt am Persischen Golf wie ein Witz geklungen. Heute wird er in der britischen Presse ernsthaft diskutiert: Athen zieht, wie die Daily Mail anmerkt, wohlhabende Ausländer mit Türmen am Meer, Steueranreizen und mildem Klima an. Hinter diesem Bild stecken ganz konkrete Dinge: der Küstenbezirk Ellinikon, neue Regeln für Investoren und Finanzleute sowie Mieten, die schneller steigen, als es den Einheimischen lieb ist.

Wir schauen uns an, was davon 2026 tatsächlich trägt und was das Leben in Athen kostet.

Ein Umzug in ein anderes Land bedeutet viel Papierkram, und Aufenthaltserlaubnis, Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft stellen jeweils unterschiedliche Anforderungen. Der Einwanderungsratgeber von Visit World hilft Ihnen bei der Orientierung: Geben Sie Ihre Staatsangehörigkeit und das Zielland an, und ein PDF mit aktuellen Informationen landet binnen weniger Minuten in Ihrem Postfach. Wählen Sie Ihren Einwanderungsratgeber bei Visit World.

Ellinikon: wie aus einem Flughafen das neue Zentrum Athens wird

Der Stadtflughafen am südlichen Rand der Hauptstadt war rund sechs Jahrzehnte in Betrieb und wurde 2001 geschlossen. Heute entsteht an seiner Stelle der Bezirk Ellinikon, und das auffälligste Element dieser Landschaft ist der 50-stöckige Riviera Tower. Insgesamt sieht das Projekt rund 9.000 Wohnungen, Hotels, Büros, Kliniken, Schulen und einen Jachthafen vor. Die ersten Bewohner werden im Sommer 2027 erwartet, die erste Bauphase soll 2027–2028 abgeschlossen sein, und der gesamte Bezirk wird in fast zehn Jahren fertig sein.

Auch ans Einkaufen wurde gedacht. Das Einkaufszentrum The Ellinikon Mall soll etwa 340 Geschäfte auf rund 100.000 Quadratmetern umfassen, während die Riviera Galleria internationale und griechische Marken, Restaurants und Freizeitangebote vereint. Im September wurde zudem ein Sportpark mit Spielfeldern, Tennisplätzen, Stadion und See eröffnet. Bei der Zeremonie bezeichnete Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis das Projekt als Symbol für den Übergang von Jahren der Stagnation zu Entwicklung.

Wer kauft hier eigentlich Wohnungen? Laut The Sunday Times sind etwa die Hälfte der Käufer Griechen, weitere 20 % gehören zur Diaspora und 30 % sind Ausländer. Der typische britische Käufer arbeitet nach Angaben von Andreas Kambanellas, kaufmännischer Direktor für Wohnimmobilien, im Finanzsektor oder sucht einen Ort, an dem sich remote arbeiten lässt. Manche, sagt er, schauen sich zuerst Spanien, Portugal oder Italien an und denken erst dann an Griechenland.

Lesen Sie auch: Griechenland erhöht die Wohnsteuer für Ausländer auf das Fünffache.

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Warum reiche Expats und Finanzprofis auf Athen schauen

Dass Hedgefonds nach Athen ziehen könnten, hätte vor zehn Jahren absurd gewirkt: Das Land hatte sich kaum aus der Schuldenkrise befreit. Heute sieht das Bild anders aus. Laut einer Prognose des griechischen Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen, die The Sunday Times wiedergibt, wird das reale BIP-Wachstum in diesem Jahr bei etwa 2,0 % liegen, bei einem Haushaltsüberschuss von rund 0,2 % des BIP.

Prominente Namen verleihen dem Ganzen Gewicht. Wie Bloomberg berichtet, verlegt Chris Rokos, Gründer von Rokos Capital Management, seinen steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland und wird ein Büro in Athen eröffnen, wobei weder er noch Vertreter des Fonds dies kommentiert haben. Auch das New Yorker Unternehmen Millennium Management bereitet laut The Sunday Times eine Präsenz in der griechischen Hauptstadt vor. Und der steuerliche Rahmen für den Finanzsektor ist tatsächlich komfortabel: Fondsmanager, die nach Griechenland ziehen, zahlen 5 % auf den sogenannten Carried Interest (den Gewinnanteil eines Fonds als Erfolgsvergütung), sofern die griechische Gesellschaft mindestens 3 Mio. Euro pro Jahr im Land ausgibt.

Es gibt auch eine andere Seite. Kritiker meinen, der Zuzug von Finanzleuten bringe der Wirtschaft wenig, während die Griechen selbst unverhältnismäßig viel für Wohnen zahlen. Laut einer Studie von diaNEOsis geben sechs von zehn Mieterhaushalten mehr als 40 % ihres Einkommens dafür aus. Das sollte man im Hinterkopf behalten, wenn man die begeisterten Schlagzeilen liest.

Wichtig! Griechenland bietet eines der stabilsten Steuersysteme für wohlhabende Investoren in der EU: eine Pauschalsteuer von 100.000 Euro. Mehr dazu in unserem früheren Beitrag.

Wohnungsmiete in Athen: Was kostet sie 2026?

Die Zahlen hängen von der Quelle ab, denn manche Plattformen rechnen mit Angebotspreisen, andere mit tatsächlichen Abschlüssen. Laut Spitogatos stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten in Attika im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 4,5 %. Im Zentrum Athens liegt der Durchschnitt bei etwa 11,8 Euro pro Quadratmeter und Monat. RE/MAX Greece, das reale Abschlüsse auswertet, kommt auf niedrigere Werte: durchschnittlich 9,2 Euro pro Quadratmeter in Attika (plus 4,3 % im Jahresvergleich), 9,8 Euro in Athen und den angrenzenden Bezirken, 10,3 Euro in den nördlichen Vororten und 11,1 Euro in den südlichen.

Die Unterschiede zwischen den Bezirken sind spürbar. Am teuersten ist Vouliagmeni, wo die Angebotsmieten bei etwa 22 Euro pro Quadratmeter liegen, in Kolonaki und Vari-Varkiza sind es 13–14 Euro. Die günstigsten Gegenden Attikas, etwa Agios Stefanos, bleiben bei rund 7,5 Euro, und die westlichen Vororte verzeichneten den stärksten Mietanstieg. In Alltagsbeträgen umgerechnet kostet ein Studio mit 35 Quadratmetern im Zentrum etwa 440 Euro, in Zografou rund 420 und in Kallithea 400. Eine Einzimmerwohnung in Athen kostet insgesamt zwischen 500 und 900 Euro, je nach Lage und Zustand des Hauses.

Klassischer Mietvertrag oder Miete auf Zeit

Der traditionelle griechische Mietvertrag läuft über drei Jahre, was für Menschen, die das Land erst einmal „ausprobieren” wollen, nicht immer praktisch ist. Plattformen für mittelfristige Vermietung bieten möblierte Verträge von 3 bis 11 Monaten an. Laut Spotahome kostete eine ganze Wohnung in Athen im Juli 2026 durchschnittlich etwa 1.110 Euro im Monat, wobei die Hälfte der Angebote Zweizimmerwohnungen sind. Für ein Paar sind das ungefähr 555 Euro pro Person.

Lebenshaltungskosten: Was kommt zur Miete hinzu?

Die Miete ist nur ein Teil des Budgets. Die monatlichen Rechnungen für Strom, Wasser, Gas oder Heizung, Internet und Telefon belaufen sich für eine ganze Wohnung meist auf 150 bis 350 Euro, in einer Wohngemeinschaft auf weniger. Im Sommer treibt die Klimaanlage die Stromrechnung spürbar nach oben, im Winter schalten viele Häuser mit Zentralheizung diese nur für wenige Stunden am Tag ein.

Die übrigen typischen Ausgaben sehen so aus:

- öffentlicher Nahverkehr: Ein Einzelfahrschein kostet 1,20 Euro und gilt 90 Minuten, die Monatskarte für alle städtischen Verkehrsmittel liegt bei etwa 30 Euro;

- Lebensmittel: Die großen Ketten wie Sklavenitis, AB Vasilopoulos und Lidl halten ihre Preise wettbewerbsfähig;

- Cafés und Restaurants: Ein normales Essen in einem Lokal der mittleren Kategorie mit Getränken kostet 20–30 Euro pro Person;

- Dienstleistungen und Mobilfunk: Der Mobilfunk für zwei Personen kann nur einige Dutzend Euro im Monat kosten.

Rechnet man alles zusammen, braucht eine Einzelperson in Athen einschließlich Miete ungefähr 1.200 bis 2.000 Euro im Monat, je nach Lage und Lebensstil. Für eine Familie fallen die Summen natürlich anders aus, besonders wenn die Kinder eine internationale Schule besuchen.

Golden Visa in Griechenland: Beträge, Regeln, Einschränkungen

Die Zeiten, in denen man das „Goldene Visum” für eine Wohnung ab 250.000 Euro bekam, sind vorbei. Seit dem 1. September 2024 gilt ein System mit drei Schwellenwerten:

- 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;

- 400.000 Euro in allen übrigen Regionen des Landes;

- 250.000 Euro nur in engen Ausnahmefällen: bei der Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum oder der Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude.

Daneben gibt es einen eigenen Weg über Investitionen in Start-ups, die bei Elevate Greece registriert sind, ebenfalls ab 250.000 Euro.

Für den normalen Kauf gelten noch einige strenge Bedingungen. Die Investition muss in ein einziges Objekt fließen, und für die Schwellen von 400.000 und 800.000 Euro muss es mindestens 120 Quadratmeter groß sein; die erforderliche Summe aus mehreren kleineren Wohnungen zusammenzusetzen, ist nicht möglich. Eine solche Immobilie darf nicht kurzfristig vermietet werden, bei Verstößen drohen Bußgelder und der Entzug der Genehmigung. Die Aufenthaltserlaubnis selbst wird für fünf Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit ausgestellt, verlangt keine Mindestaufenthaltsdauer im Land, gibt aber auch kein Recht auf Erwerbstätigkeit in Griechenland. Für Athen, wo die höchste Schwelle gilt, liegt der Einstiegspreis also bei mindestens 800.000 Euro.

Nach den allgemeinen Regeln eröffnet sich nach fünf Jahren legalen Aufenthalts der Weg zu einer langfristigen EU-Aufenthaltserlaubnis und nach sieben Jahren zu einem Einbürgerungsantrag, sofern weitere Voraussetzungen erfüllt sind.

Mehr zu den Bedingungen des griechischen Golden Visa finden Sie hier.

Weitere Aufenthaltswege: Nomaden, Rentner, finanziell Unabhängige

Nicht jeder braucht eine Immobilie für eine Million. Für Remote-Arbeiter gibt es das Visum für digitale Nomaden: Verlangt wird ein nachgewiesenes Einkommen von mindestens 3.500 Euro im Monat von Kunden oder einem Arbeitgeber außerhalb Griechenlands, mit einem Zuschlag für Familienmitglieder. Die Aufenthaltserlaubnis wird zunächst für ein Jahr ausgestellt und kann auf bis zu zwei Jahre verlängert werden. Eine wichtige Neuigkeit des Jahres 2026: Nach dem Gesetz 5275/2026 kann der Antrag nicht mehr gestellt werden, wenn man sich bereits in Griechenland aufhält. Zuerst ist ein nationales Visum der Kategorie D beim Konsulat nötig, und erst nach der Einreise wird es in eine Aufenthaltserlaubnis umgewandelt.

Die zweite Möglichkeit ist das Programm für finanziell unabhängige Personen (FIP), gedacht für Rentner und alle, die von passivem Einkommen leben. Verlangt wird ein stabiles Einkommen aus dem Ausland von mindestens 3.500 Euro im Monat, das Gehalt und Remote-Arbeit ausschließt, sowie eine private Krankenversicherung. Die Erlaubnis wird für drei Jahre ausgestellt und ist verlängerbar, erlaubt aber keine Erwerbstätigkeit in Griechenland.

Die Steuern verdienen eine gesonderte Betrachtung, denn hier passieren die meisten Fehler:

- Rentner, die ihren steuerlichen Wohnsitz hierher verlegen, können bis zu 15 Jahre lang pauschal 7 % auf ausländische Einkünfte zahlen;

- nach Artikel 5A des Steuergesetzes lassen sich pauschal 100.000 Euro pro Jahr auf alle ausländischen Einkünfte zahlen, allerdings nur bei einer Investition ab 500.000 Euro und für bis zu 15 Jahre;

- für neue Steuerresidenten gilt sieben Jahre lang eine Ermäßigung von 50 % auf die Steuer auf inländische Einkünfte aus Arbeit oder Gewerbe (Artikel 5C).

Diese letzte Ermäßigung wird nicht automatisch mit dem Visum gewährt und bezieht sich auf Einkünfte aus griechischen Quellen. Nomaden, die von ausländischen Honoraren leben, sollten daher mit einem Steuerberater klären, ob sie sie in Anspruch nehmen können.

Umzug nach Athen: Wo anfangen und was man vermeiden sollte

Beginnen Sie mit dem Visum, nicht mit der Wohnungssuche: Bei den meisten Programmen werden die Unterlagen schon vor der Abreise beim Konsulat eingereicht. Als Nächstes brauchen Sie die griechische Steuernummer AFM, ohne die es schwierig ist, einen Mietvertrag zu unterschreiben, ein Bankkonto zu eröffnen oder Versorgungsleistungen anzuschließen. Fast immer verlangt werden eine private Krankenversicherung und der Nachweis von Einkommen oder Investitionen.

Rechnen Sie die steuerlichen Folgen vorab durch. Steuerlich ansässig in Griechenland wird man in der Regel, wenn man mehr als 183 Tage im Jahr im Land verbringt oder hier den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen hat; danach gelten die örtlichen Sätze von 9 % bis 44 %. Auch sollte man eine Wohnung nicht „für das Golden Visa” allein aufgrund einer Anzeige kaufen: Prüfen Sie ihren rechtlichen Status, die Größe und die Vorgaben zur Kurzzeitvermietung.

Leben lässt es sich hier übrigens auch ohne Luxus angenehm. In Athen wird viel Englisch gesprochen, es gibt zahlreiche internationale Schulen, Fußgängerviertel und eine lebendige Kulturszene. Im Viertel Neos Kosmos haben Kunsträume, Theater und unabhängige Restaurants den Bezirk in den letzten Jahren neu belebt.

Ist Athen wirklich das neue Dubai geworden?

Dubai bietet keine Einkommensteuer und vertikale Städte, Athen antike Ruinen vor dem Fenster, das Meer und mediterranen Rhythmus. Der Vergleich trifft eher mit Blick auf die Standortpolitik zu: Griechenland baut bewusst ein neues Image auf und konkurriert um dieselben mobilen Familien, die Mailand oder Dubai in Betracht ziehen. Zugleich zeigen steigende Mieten, die Einschränkungen beim Golden Visa und die Kritik im Land, dass die Erfolgsgeschichte auch eine Kehrseite hat.

Für alle, die in einer europäischen Stadt mit Geschichte statt in einer neu gebauten Metropole leben möchten, ist Athen ein ernsthafter Kandidat. Den Plan macht man aber besser mit Taschenrechner und Anwalt als mit Schlagzeilen.

Athen ist attraktiv, doch der Weg zur griechischen Aufenthaltserlaubnis hängt von Ihrer Situation ab: Golden Visa, Visum für digitale Nomaden oder das Programm für finanziell unabhängige Personen. Jedes hat eigene Anforderungen an Einkommen und Unterlagen, und ein Fehler am Anfang kann Monate des Wartens kosten. Der Einwanderungsratgeber von Visit World bündelt aktuelle Informationen zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis oder der Staatsbürgerschaft im gewählten Land in einem einzigen PDF, das binnen weniger Minuten in Ihrem Postfach eintrifft.

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Zur Erinnerung: Golden Visas eröffnen neue Möglichkeiten für den Umzug der ganzen Familie. Wir haben bereits berichtet, welche Länder die Einbeziehung von Eltern, erwachsenen Kindern und Verwandten erlauben und welche Bedingungen sie Investoren 2026 bieten.

Foto – generiert mit Gemini