Переїзд до Афін 2026: оренда, Golden Visa та податки

Афіни дедалі частіше порівнюють із Дубаєм. Дізнайтеся про ціни на оренду, умови Golden Visa, візи для віддаленої роботи та податкові пільги

Ще кілька років тому порівняння грецької столиці з містом у Перській затоці прозвучало б як жарт. Тепер його всерйоз обговорюють у британській пресі: Афіни, як зазначає видання Daily Mail, приваблюють заможних іноземців вежами біля моря, податковими стимулами та м'яким кліматом. За цією картинкою стоять цілком конкретні речі: прибережний район Ellinikon, нові правила для інвесторів і фінансистів, а також орендні ставки, які ростуть швидше, ніж хотілося б місцевим.

Розбираємося, що з цього справді працює у 2026 році і скільки коштує життя в Афінах.

Переїзд до іншої країни означає багато документів, а посвідка на проживання, резидентність і громадянство мають різні вимоги. «Гайд по імміграції» від Visit World допоможе розібратися: вкажіть своє громадянство та країну призначення, і PDF з актуальною інформацією прийде на пошту за кілька хвилин. Оберіть свій «Гайд по імміграції» на Visit World.

Ellinikon: як колишній аеропорт стає новим центром Афін

Міський аеропорт на південній околиці столиці працював близько шести десятиліть і закрився у 2001 році. Тепер на його місці будують район Ellinikon, і найпомітніша деталь цього пейзажу – 50-поверхова Riviera Tower. Загалом проєкт передбачає близько 9 000 помешкань, готелі, офіси, клініки, школи та яхтову марину. Перших мешканців очікують влітку 2027 року, перший етап забудови планують завершити у 2027–2028 роках, а повністю район добудують майже за десять років.

Покупки теж не забули. Торговий центр The Ellinikon Mall матиме близько 340 магазинів на приблизно 100 000 квадратних метрів, а Riviera Galleria збере міжнародні та грецькі бренди, ресторани й місця для відпочинку. Окремо у вересні відкрили спортивний парк із полями, кортами, стадіоном і озером. На церемонії прем'єр-міністр Кіріакос Міцотакіс назвав проєкт символом переходу від років застою до розвитку.

Хто ж купує тут житло? За даними The Sunday Times, приблизно половина покупців – греки, ще 20% – діаспора, а 30% – іноземці. Типовий британський покупець, за словами комерційного директора з житлової нерухомості Андреаса Камбанелласа, працює у фінансах або хоче жити там, де можна працювати віддалено. Дехто, каже він, спершу розглядає Іспанію, Португалію чи Італію, і лише потім згадує про Грецію.

Читайте також, Греція у 5 разів підвищить податок на житло для іноземців.

---

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

---

Чому багаті експати та фінансисти дивляться на Афіни?

Ідея про те, що хедж-фонди переїжджатимуть до Афін, ще десять років тому виглядала б абсурдно: країна ледве вибралася з боргової кризи. Сьогодні картина інша. За прогнозом Міністерства економіки та фінансів Греції, який наводить The Sunday Times, реальне зростання ВВП цього року становитиме близько 2,0%, а бюджет матиме профіцит приблизно 0,2% ВВП.

Додали ваги й гучні імена. За повідомленнями Bloomberg, засновник Rokos Capital Management Кріс Рокос переносить податкове резидентство до Греції та відкриє офіс в Афінах, хоча сам він і представники фонду це не коментували. Нью-йоркський Millennium Management, за даними The Sunday Times, також готується до присутності у грецькій столиці. А податкова база для фінансового сектору справді зручна: керівники фондів, які переїжджають до Греції, платять 5% із так званого carried interest (частки прибутку фонду як винагороди за результат), але за умови, що грецька структура витрачає в країні щонайменше 3 млн євро на рік.

Є й інший бік. Критики кажуть, що надходження фінансистів мало що дає економіці, а самі греки платять за житло непропорційно багато. За дослідженням діаНЕОсіс, шість із десяти домогосподарств, які орендують житло, віддають на нього понад 40% доходу. Це важливо тримати в голові, коли читаєш захоплені заголовки.

Важливо! Греція пропонує один із найстабільніших податкових режимів для заможних інвесторів у ЄС – фіксований податок у 100 000 євро, більше деталей у минулому матеріалі. 

Оренда житла в Афінах: скільки коштує у 2026 році?

Цифри залежать від джерела, бо одні платформи рахують ціни оголошень, а інші фактичні угоди. За даними Spitogatos, у другому кварталі 2026 року середні ціни оголошень в Аттиці зросли на 4,5% порівняно з торішніми. У центрі Афін середня ставка становить близько 11,8 євро за квадратний метр на місяць. RE/MAX Greece, який рахує реальні угоди, дає нижчі значення: у середньому по Аттиці 9,2 євро за метр (плюс 4,3% за рік), в Афінах і сусідніх районах 9,8 євро, у північних передмістях 10,3, у південних 11,1.

Різниця між районами відчутна. Найдорожче в Воуліагмені, де ціни оголошень досягають приблизно 22 євро за метр, а в Колонакі й Варі-Варкізі – 13–14 євро за метр. Найдоступніші райони Аттики, як-от Агіос Стефанос, залишаються біля 7,5 євро, а західні передмістя показали найшвидше зростання орендних ставок. Якщо перевести в побутові суми, то студія на 35 квадратних метрів у центрі коштує близько 440 євро, у Зографу приблизно 420, а в Калітеї 400. Однокімнатна квартира в Афінах загалом обходиться від 500 до 900 євро, залежно від району та стану будинку.

Класичний договір чи середньострокова оренда

Традиційний грецький договір розрахований на три роки, і для людей, які приїжджають «приміряти» країну, це не завжди зручно. Платформи середньострокової оренди пропонують контракти від 3 до 11 місяців, з меблями. За даними Spotahome, у липні 2026 року ціна цілої квартири в Афінах у середньому становила близько 1 110 євро на місяць, причому половина пропозицій – двокімнатні. Для пари це означає приблизно по 555 євро на людину.

Витрати на життя: що платити, окрім оренди?

Оренда – лише частина бюджету. Щомісячні рахунки за світло, воду, газ чи опалення, інтернет і зв'язок у цілій квартирі зазвичай складають від 150 до 350 євро, а в спільному помешканні менше. Влітку кондиціонер помітно додає до рахунку за електрику, взимку багато будинків із центральним опаленням вмикають його лише на кілька годин на день.

Решта типових витрат виглядає так:

- проїзд у міському транспорті: разовий квиток коштує 1,20 євро і діє 90 хвилин, а місячний проїзний на всі види міського транспорту обходиться приблизно в 30 євро;

- продукти: основні мережі, як-от Sklavenitis, AB Vasilopoulos і Lidl, тримають ціни на конкурентному рівні;

- кафе та ресторани: звичайний обід у закладі середнього рівня з напоями обходиться в 20–30 євро на людину;

- побутові послуги й мобільний зв'язок: зв'язок для двох людей може обійтися лише в кілька десятків євро на місяць.

Якщо скласти все разом, одній людині в Афінах орієнтовно потрібно від 1 200 до 2 000 євро на місяць разом з орендою, залежно від району та способу життя. Для сім'ї суми, звісно, інші, особливо якщо діти ходять до міжнародної школи.

Golden Visa в Греції: суми, правила та обмеження

Часи, коли «золоту візу» можна було отримати за квартиру від 250 000 євро, закінчилися. З 1 вересня 2024 року діє система з трьома порогами:

- 800 000 євро – в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та на островах із населенням понад 3 100 осіб;

- 400 000 євро – в усіх інших регіонах країни;

- 250 000 євро – лише у вузьких випадках: перетворення комерційної нерухомості на житлову або реставрація пам'яток архітектури.

Окремо існує шлях через інвестиції у стартапи, зареєстровані в Elevate Greece, також від 250 000 євро.

Для звичайного придбання діють ще кілька жорстких умов. Інвестувати потрібно в один об'єкт, а для порогів у 400 000 і 800 000 євро його площа має бути не меншою за 120 квадратних метрів; скласти потрібну суму з кількох дрібніших квартир не вийде. Таку нерухомість не можна здавати на короткий строк, за порушення передбачені штрафи та відкликання дозволу. Саме посвідка видається на п'ять років з правом продовження, мінімальної кількості днів проживання в країні вона не вимагає, але й права на працевлаштування в Греції не дає. Тож для Афін, де діє найвищий поріг, ціна входу – щонайменше 800 000 євро.

За загальними правилами, після п'яти років легального проживання відкривається шлях до довгострокового дозволу ЄС, а після семи – до подання на громадянство, за умови виконання додаткових вимог.

Більш детально про умови грецької золотої візи тут. 

Інші шляхи до ВНЖ: кочівники, пенсіонери, фінансово незалежні

Не всім потрібна нерухомість за мільйон. Для віддалених працівників є віза цифрового кочівника: потрібен підтверджений дохід не менше 3 500 євро на місяць від клієнтів чи роботодавця за межами Греції, з надбавкою на членів сім'ї. Посвідка спершу видається на рік, з можливістю подовження до двох років. Важлива новина 2026 року: за законом 5275/2026 подати заявку, перебуваючи вже в Греції, більше не можна. Спершу потрібна національна віза типу D у консульстві, і лише після в'їзду її конвертують у посвідку.

Другий варіант – програма для фінансово незалежних осіб (FIP), розрахована на пенсіонерів і тих, хто живе з пасивного доходу. Потрібен стабільний дохід за кордоном від 3 500 євро на місяць, що виключає зарплату та віддалену роботу, плюс приватна медична страховка. Посвідка видається на три роки з можливістю продовження, але працювати в Греції за нею не можна.

Окремо варто розібратися з податками, бо тут найлегше помилитися:

- пенсіонери, які переносять сюди податкове резидентство, можуть сплачувати фіксовані 7% на іноземні доходи до 15 років;

- за статтею 5A закону про податки можна платити фіксовані 100 000 євро на рік із усіх іноземних доходів, але за інвестиції від 500 000 євро, а термін дії до 15 років;

- для нових податкових резидентів діє знижка 50% на податок з місцевих доходів від роботи чи бізнесу протягом семи років (стаття 5C).

Остання знижка не надається автоматично разом із візою і застосовується до доходів із грецьких джерел, тому кочівникам, які живуть на іноземні гонорари, її доступність слід перевіряти з податковим консультантом.

Переїзд до Афін: з чого почати та де не помилитися

Починайте з візи, а не з пошуку квартири: для більшості програм документи подають у консульстві ще до виїзду. Далі потрібен грецький податковий номер AFM, без якого складно підписати договір оренди, відкрити рахунок у банку чи підключити комунальні послуги. Практично завжди вимагають приватну медичну страховку та підтвердження доходу або інвестицій.

Заздалегідь прорахуйте податкові наслідки. Податковим резидентом Греції зазвичай стають, якщо проводять у країні понад 183 дні на рік або мають тут центр життєвих інтересів, а далі діють місцеві ставки від 9% до 44%. Також не варто купувати квартиру «під Golden Visa» на підставі лише реклами: перевірте її юридичний статус, площу та вимоги до короткострокової оренди.

Жити тут, до речі, приємно і без розкоші. У Афінах високий рівень англійської, багато міжнародних шкіл, пішохідні райони та насичена культурна сцена. Колишній Neos Kosmos за останні роки оновили мистецькі простори, театри та незалежні ресторани.

Чи справді Афіни стали новим Дубаєм?

Дубай пропонує нульовий податок на доходи й вертикальні міста, Афіни – античні руїни за вікном, море й середземноморський ритм. Порівняння слушне радше щодо політики залучення: Греція свідомо будує нову репутацію та конкурує за ті ж мобільні сім'ї, що розглядають Мілан чи Дубай. Водночас зростання оренди, обмеження Golden Visa та місцева критика показують, що історія успіху має й зворотний бік.

Для тих, хто готовий жити в європейському місті з історією, а не в нововбудованому мегаполісі, Афіни – серйозний кандидат. Але план краще складати з калькулятором і юристом, а не з заголовками.

Афіни привабливі, але шлях до грецької посвідки залежить від вашої ситуації: Golden Visa, віза цифрового кочівника чи програма для фінансово незалежних осіб. У кожної свої вимоги до доходу та документів, а помилка на старті може коштувати місяців очікування. «Гайд по імміграції» від Visit World збирає актуальні відомості про отримання посвідки чи громадянства у вибраній країні в одному PDF, який прийде на пошту за кілька хвилин. 

Замовте «Гайд по імміграції» і плануйте переїзд без зайвого стресу.

Нагадаємо! Золоті візи відкривають нові можливості для переїзду всієї родини. Ми вже розповідали, які країни дозволяють включити батьків, дорослих дітей та родичів і які умови пропонують інвесторам у 2026 році. 

Фото – згенеровано Gemini 

---

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу;

Медичне страхування по всьому світу.

---

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.