S’installer à Athènes en 2026 : loyers, Golden Visa et fiscalité

Athènes est de plus en plus souvent comparée à Dubaï. Découvrez les prix des loyers, les conditions d’obtention du Golden Visa, les visas pour les travailleurs à distance et les avantages fiscaux

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Il y a encore quelques années, comparer la capitale grecque à une ville du golfe Persique aurait ressemblé à une plaisanterie. Aujourd’hui, la presse britannique en débat sérieusement : Athènes, comme le souligne le Daily Mail, séduit les étrangers fortunés avec ses tours en bord de mer, ses incitations fiscales et son climat doux. Derrière cette image se cachent des réalités très concrètes : le quartier côtier d’Ellinikon, de nouvelles règles pour les investisseurs et les financiers, et des loyers qui grimpent plus vite que ne le voudraient les habitants.

Voyons ce qui tient vraiment la route en 2026 et combien coûte la vie à Athènes.

S’installer dans un autre pays, c’est beaucoup de papiers, et le titre de séjour, la résidence permanente et la nationalité obéissent chacun à des conditions différentes. Le Guide d’immigration de Visit World vous aide à vous y retrouver : indiquez votre nationalité et votre pays de destination, et un PDF d’informations à jour arrive dans votre boîte mail en quelques minutes. Choisissez votre Guide d’immigration sur Visit World.

Ellinikon : l’ancien aéroport devient le nouveau centre d’Athènes

L’aéroport de la ville, à la périphérie sud de la capitale, a fonctionné pendant une soixantaine d’années avant de fermer en 2001. Le quartier d’Ellinikon est aujourd’hui en construction à sa place, et l’élément le plus visible de ce paysage est la Riviera Tower, haute de 50 étages. Au total, le projet prévoit environ 9 000 logements, des hôtels, des bureaux, des cliniques, des écoles et une marina. Les premiers habitants sont attendus à l’été 2027, la première phase des travaux doit s’achever en 2027-2028, et le quartier sera entièrement terminé dans près de dix ans.

Le shopping n’a pas été oublié. Le centre commercial The Ellinikon Mall comptera environ 340 boutiques sur quelque 100 000 mètres carrés, tandis que la Riviera Galleria réunira des marques internationales et grecques, des restaurants et des lieux de loisirs. En septembre, un parc sportif avec terrains, courts, stade et lac a également ouvert ses portes. Lors de la cérémonie, le Premier ministre Kyriakos Mitsotakis a présenté le projet comme le symbole du passage de années de stagnation à une phase de développement.

Qui achète ici ? Selon The Sunday Times, environ la moitié des acquéreurs sont grecs, 20 % viennent de la diaspora et 30 % sont étrangers. L’acheteur britannique type, explique Andreas Kambanellas, directeur commercial de l’immobilier résidentiel, travaille dans la finance ou cherche un endroit où le télétravail est possible. Certains, dit-il, envisagent d’abord l’Espagne, le Portugal ou l’Italie, et ne pensent à la Grèce qu’ensuite.

À lire aussi : la Grèce va multiplier par cinq la taxe sur l’immobilier pour les étrangers.

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Pourquoi expatriés fortunés et financiers lorgnent sur Athènes

L’idée que des fonds spéculatifs puissent s’installer à Athènes aurait paru absurde il y a dix ans : le pays sortait à peine de la crise de la dette. Aujourd’hui, le tableau est différent. Selon une prévision du ministère grec de l’Économie et des Finances, relayée par The Sunday Times, la croissance réelle du PIB atteindra environ 2,0 % cette année, avec un excédent budgétaire d’environ 0,2 % du PIB.

Des noms retentissants ont ajouté du poids à ce récit. D’après Bloomberg, Chris Rokos, fondateur de Rokos Capital Management, transfère sa résidence fiscale en Grèce et ouvrira un bureau à Athènes, même si ni lui ni les représentants du fonds n’ont commenté. Le fonds new-yorkais Millennium Management, selon The Sunday Times, prépare lui aussi une présence dans la capitale grecque. Et le cadre fiscal pour le secteur financier est réellement avantageux : les gérants de fonds qui s’installent en Grèce paient 5 % sur le carried interest (la part des bénéfices d’un fonds perçue comme rémunération de la performance), à condition que la structure grecque dépense au moins 3 millions d’euros par an dans le pays.

Il y a aussi un revers. Les critiques estiment que l’afflux de financiers n’apporte pas grand-chose à l’économie, alors que les Grecs eux-mêmes consacrent une part disproportionnée de leurs revenus au logement. Selon une étude de diaNEOsis, six ménages locataires sur dix y consacrent plus de 40 % de leurs revenus. Mieux vaut le garder à l’esprit en lisant les titres enthousiastes.

À noter ! La Grèce propose l’un des régimes fiscaux les plus stables de l’UE pour les investisseurs fortunés : un impôt forfaitaire de 100 000 euros. Plus de détails dans notre précédent article.

Louer à Athènes : combien cela coûte-t-il en 2026 ?

Les chiffres dépendent de la source, car certaines plateformes comptent les prix des annonces et d’autres les transactions réelles. Selon Spitogatos, les loyers moyens demandés en Attique ont augmenté de 4,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Dans le centre d’Athènes, le tarif moyen avoisine 11,8 euros le mètre carré par mois. RE/MAX Greece, qui comptabilise les transactions réelles, donne des valeurs plus basses : en moyenne 9,2 euros le mètre carré en Attique (+ 4,3 % sur un an), 9,8 euros à Athènes et dans les communes voisines, 10,3 euros dans les banlieues nord et 11,1 euros dans les banlieues sud.

Les écarts entre quartiers sont sensibles. C’est à Vouliagmeni que c’est le plus cher, avec des loyers d’annonce d’environ 22 euros le mètre carré, tandis que Kolonaki et Vari-Varkiza se situent entre 13 et 14 euros. Les secteurs les plus abordables de l’Attique, comme Agios Stefanos, restent autour de 7,5 euros, et les banlieues ouest ont connu la hausse la plus rapide. En sommes plus concrètes, un studio de 35 mètres carrés au centre coûte environ 440 euros, à peu près 420 à Zografou et 400 à Kallithea. Un appartement d’une chambre à Athènes revient globalement de 500 à 900 euros, selon le quartier et l’état de l’immeuble.

Bail classique ou location de moyenne durée

Le bail grec traditionnel est conçu pour trois ans, ce qui n’est pas toujours pratique pour ceux qui viennent « tester » le pays. Les plateformes de location de moyenne durée proposent des contrats meublés de 3 à 11 mois. Selon Spotahome, un appartement entier à Athènes coûtait en moyenne environ 1 110 euros par mois en juillet 2026, la moitié des annonces étant des deux-pièces. Pour un couple, cela revient à environ 555 euros par personne.

Coût de la vie : que payer en plus du loyer ?

Le loyer n’est qu’une partie du budget. Les factures mensuelles d’électricité, d’eau, de gaz ou de chauffage, d’internet et de téléphone s’élèvent généralement de 150 à 350 euros pour un appartement entier, moins en colocation. L’été, la climatisation alourdit nettement la facture d’électricité ; l’hiver, de nombreux immeubles à chauffage central ne l’allument que quelques heures par jour.

Les autres dépenses courantes se présentent ainsi :

- transports en commun : un billet unitaire coûte 1,20 euro et reste valable 90 minutes, tandis que l’abonnement mensuel pour tous les transports urbains revient à environ 30 euros ;

- courses : les principales enseignes, comme Sklavenitis, AB Vasilopoulos et Lidl, pratiquent des prix compétitifs ;

- cafés et restaurants : un repas ordinaire dans un établissement de gamme moyenne, boissons comprises, coûte 20 à 30 euros par personne ;

- services et téléphonie mobile : les forfaits mobiles pour deux personnes peuvent ne coûter que quelques dizaines d’euros par mois.

Au total, une personne seule à Athènes a besoin d’environ 1 200 à 2 000 euros par mois, loyer compris, selon le quartier et le mode de vie. Pour une famille, les montants sont évidemment différents, surtout si les enfants fréquentent une école internationale.

Golden Visa en Grèce : montants, règles et restrictions

L’époque où l’on pouvait obtenir un « visa doré » pour un appartement à partir de 250 000 euros est révolue. Depuis le 1er septembre 2024, un système à trois seuils s’applique :

- 800 000 euros en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants ;

- 400 000 euros dans toutes les autres régions du pays ;

- 250 000 euros uniquement dans des cas restreints : transformation d’un bien commercial en logement ou restauration de bâtiments classés.

Il existe par ailleurs une voie distincte via l’investissement dans des start-up enregistrées auprès d’Elevate Greece, également à partir de 250 000 euros.

Pour un achat classique, plusieurs conditions strictes s’ajoutent. L’investissement doit porter sur un seul bien, et pour les seuils de 400 000 et 800 000 euros, sa surface doit être d’au moins 120 mètres carrés ; il est impossible d’atteindre la somme requise en additionnant plusieurs petits appartements. Un tel bien ne peut pas être loué à court terme, et les infractions entraînent des amendes et le retrait de l’autorisation. Le titre de séjour lui-même est délivré pour cinq ans, renouvelable, n’exige pas de nombre minimal de jours de présence dans le pays, mais ne donne pas non plus le droit de travailler en Grèce. Pour Athènes, où s’applique le seuil le plus élevé, le ticket d’entrée est donc d’au moins 800 000 euros.

En règle générale, après cinq ans de résidence légale, la voie s’ouvre vers un titre de séjour de longue durée dans l’UE, et après sept ans vers une demande de naturalisation, sous réserve de remplir des conditions supplémentaires.

Plus de détails sur les conditions du Golden Visa grec ici.

Autres titres de séjour : nomades, retraités, revenus passifs

Tout le monde n’a pas besoin d’un bien à un million. Pour les travailleurs à distance, il existe le visa de nomade numérique : il exige un revenu justifié d’au moins 3 500 euros par mois provenant de clients ou d’un employeur hors de Grèce, avec une majoration pour les membres de la famille. Le titre de séjour est d’abord délivré pour un an, avec possibilité de prolongation jusqu’à deux ans. Nouveauté importante de 2026 : selon la loi 5275/2026, il n’est plus possible de déposer sa demande une fois en Grèce. Il faut d’abord obtenir un visa national de type D auprès d’un consulat, puis le convertir en titre de séjour après l’entrée dans le pays.

La deuxième option est le programme pour personnes financièrement indépendantes (FIP), conçu pour les retraités et ceux qui vivent de revenus passifs. Il faut justifier d’un revenu stable provenant de l’étranger d’au moins 3 500 euros par mois, qui exclut salaire et télétravail, ainsi que d’une assurance maladie privée. Le titre est délivré pour trois ans, renouvelable, mais ne permet pas de travailler en Grèce.

La fiscalité mérite un examen à part, car c’est là qu’il est le plus facile de se tromper :

- les retraités qui transfèrent ici leur résidence fiscale peuvent payer un taux forfaitaire de 7 % sur leurs revenus de source étrangère pendant 15 ans maximum ;

- selon l’article 5A du code fiscal, on peut payer un forfait de 100 000 euros par an sur tous ses revenus étrangers, mais moyennant un investissement d’au moins 500 000 euros, pour une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans ;

- les nouveaux résidents fiscaux bénéficient d’une réduction de 50 % de l’impôt sur les revenus locaux d’activité salariée ou professionnelle pendant sept ans (article 5C).

Cette dernière réduction n’est pas accordée automatiquement avec le visa et concerne les revenus de source grecque ; les nomades qui vivent d’honoraires étrangers devraient donc vérifier leur éligibilité auprès d’un conseiller fiscal.

Déménager à Athènes : par où commencer, quels pièges éviter

Commencez par le visa, pas par la recherche d’un appartement : pour la plupart des programmes, les documents sont déposés au consulat avant le départ. Il vous faudra ensuite un numéro fiscal grec, l’AFM, sans lequel il est difficile de signer un bail, d’ouvrir un compte bancaire ou de souscrire aux services collectifs. Une assurance maladie privée et la preuve de revenus ou d’investissements sont presque toujours exigées.

Calculez les conséquences fiscales à l’avance. On devient en général résident fiscal grec si l’on passe plus de 183 jours par an dans le pays ou si l’on y a le centre de ses intérêts vitaux ; les taux locaux, de 9 % à 44 %, s’appliquent alors. Évitez aussi d’acheter un appartement « pour le Golden Visa » sur la seule foi d’une annonce : vérifiez son statut juridique, sa surface et les règles sur la location de courte durée.

Vivre ici est d’ailleurs agréable, même sans luxe. Athènes offre un bon niveau d’anglais, de nombreuses écoles internationales, des quartiers piétons et une scène culturelle vivante. Dans le quartier de Neos Kosmos, des espaces d’art, des théâtres et des restaurants indépendants ont redonné vie au secteur ces dernières années.

Athènes est-elle vraiment devenue le nouveau Dubaï ?

Dubaï propose zéro impôt sur le revenu et des villes verticales ; Athènes, des ruines antiques sous la fenêtre, la mer et un rythme méditerranéen. La comparaison tient plutôt pour la politique d’attractivité : la Grèce se construit délibérément une nouvelle réputation et rivalise pour les mêmes familles mobiles qui hésitent entre Milan et Dubaï. En même temps, la hausse des loyers, les restrictions du Golden Visa et les critiques locales montrent que cette success story a aussi son revers.

Pour ceux qui sont prêts à vivre dans une ville européenne chargée d’histoire plutôt que dans une métropole flambant neuve, Athènes est un candidat sérieux. Mais mieux vaut établir son plan avec une calculatrice et un juriste qu’à partir de titres de presse.

Athènes séduit, mais le chemin vers un titre de séjour grec dépend de votre situation : Golden Visa, visa de nomade numérique ou programme pour personnes financièrement indépendantes. Chacun a ses propres exigences en matière de revenus et de documents, et une erreur au départ peut coûter des mois d’attente. Le Guide d’immigration de Visit World rassemble en un seul PDF les informations à jour sur l’obtention d’un titre de séjour ou de la nationalité dans le pays choisi, livré dans votre boîte mail en quelques minutes.

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Pour rappel : les golden visas ouvrent de nouvelles possibilités pour déménager avec toute la famille. Nous avons déjà expliqué quels pays permettent d’inclure les parents, les enfants adultes et d’autres proches, et quelles conditions ils proposent aux investisseurs en 2026.

Photo – générée par Gemini