Mudar-se para Atenas em 2026: arrendamento, Golden Visa e impostos

Atenas é cada vez mais comparada ao Dubai. Descubra os preços do arrendamento, os requisitos do Golden Visa, os vistos para trabalhadores remotos e os benefícios fiscais

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Há poucos anos, comparar a capital grega a uma cidade do Golfo Pérsico soaria a anedota. Hoje, a ideia é discutida a sério na imprensa britânica: Atenas, como assinala o Daily Mail, atrai estrangeiros endinheirados com torres à beira-mar, incentivos fiscais e um clima ameno. Por trás desta imagem estão coisas muito concretas: o bairro costeiro de Ellinikon, novas regras para investidores e profissionais financeiros e rendas que sobem mais depressa do que os locais gostariam.

Vejamos o que realmente se sustenta em 2026 e quanto custa viver em Atenas.

Mudar de país significa muita papelada, e a autorização de residência, a residência permanente e a cidadania têm requisitos diferentes. O Guia de Imigração da Visit World ajuda a orientar-se: indique a sua nacionalidade e o país de destino, e um PDF com informação atualizada chega ao seu e-mail em poucos minutos. Escolha o seu Guia de Imigração na Visit World.

Ellinikon: como o antigo aeroporto se torna o novo centro de Atenas

O aeroporto da cidade, no extremo sul da capital, funcionou durante cerca de seis décadas e encerrou em 2001. Hoje, no seu lugar, está a ser construído o bairro de Ellinikon, e o elemento mais marcante desta paisagem é a Riviera Tower, com 50 andares. No total, o projeto prevê cerca de 9 000 habitações, hotéis, escritórios, clínicas, escolas e uma marina. Os primeiros moradores são esperados no verão de 2027, a primeira fase da obra deverá estar concluída em 2027–2028 e o bairro ficará totalmente pronto em quase dez anos.

As compras também não foram esquecidas. O centro comercial The Ellinikon Mall terá cerca de 340 lojas em aproximadamente 100 000 metros quadrados, enquanto a Riviera Galleria reunirá marcas internacionais e gregas, restaurantes e espaços de lazer. Em setembro abriu ainda um parque desportivo com campos, courts, estádio e lago. Na cerimónia, o primeiro-ministro Kyriakos Mitsotakis descreveu o projeto como símbolo da passagem de anos de estagnação para o desenvolvimento.

Quem compra casa aqui? Segundo o The Sunday Times, cerca de metade dos compradores são gregos, outros 20% pertencem à diáspora e 30% são estrangeiros. O comprador britânico típico, diz Andreas Kambanellas, diretor comercial de imobiliário residencial, trabalha no setor financeiro ou procura um lugar onde possa trabalhar remotamente. Alguns, afirma, olham primeiro para Espanha, Portugal ou Itália e só depois se lembram da Grécia.

Leia também: a Grécia vai quintuplicar o imposto sobre habitação para estrangeiros.

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Porque é que expatriados ricos e financeiros olham para Atenas

A ideia de que fundos de investimento se mudariam para Atenas teria parecido absurda há dez anos: o país mal saíra da crise da dívida. Hoje o cenário é outro. Segundo uma previsão do Ministério da Economia e das Finanças da Grécia, citada pelo The Sunday Times, o crescimento real do PIB este ano rondará 2,0%, com um excedente orçamental de cerca de 0,2% do PIB.

Nomes sonantes deram peso à história. De acordo com a Bloomberg, Chris Rokos, fundador da Rokos Capital Management, está a transferir a residência fiscal para a Grécia e abrirá um escritório em Atenas, embora nem ele nem os representantes do fundo tenham comentado. A nova-iorquina Millennium Management, segundo o The Sunday Times, também se prepara para ter presença na capital grega. E o enquadramento fiscal para o setor financeiro é, de facto, conveniente: os gestores de fundos que se mudam para a Grécia pagam 5% sobre o chamado carried interest (a parte dos lucros do fundo recebida como recompensa pelo desempenho), desde que a estrutura grega gaste no país pelo menos 3 milhões de euros por ano.

Há também o outro lado. Os críticos consideram que a chegada de financeiros pouco acrescenta à economia, enquanto os próprios gregos gastam uma parte desproporcionada do rendimento em habitação. De acordo com um estudo da diaNEOsis, seis em cada dez agregados que arrendam gastam mais de 40% do rendimento com isso. Convém ter este dado presente ao ler os títulos entusiásticos.

Importante! A Grécia oferece um dos regimes fiscais mais estáveis da UE para investidores abastados: um imposto fixo de 100 000 euros. Mais pormenores no nosso artigo anterior.

Arrendar casa em Atenas: quanto custa em 2026?

Os números dependem da fonte, porque algumas plataformas contam os preços dos anúncios e outras os negócios efetivamente fechados. Segundo a Spitogatos, no segundo trimestre de 2026 as rendas pedidas na Ática subiram, em média, 4,5% face ao ano anterior. No centro de Atenas, o valor médio ronda os 11,8 euros por metro quadrado por mês. A RE/MAX Greece, que contabiliza transações reais, apresenta valores mais baixos: em média 9,2 euros por metro quadrado na Ática (mais 4,3% num ano), 9,8 euros em Atenas e áreas vizinhas, 10,3 nos subúrbios do norte e 11,1 nos do sul.

As diferenças entre bairros são notórias. O mais caro é Vouliagmeni, onde as rendas pedidas chegam a cerca de 22 euros por metro quadrado, enquanto Kolonaki e Vari-Varkiza ficam entre 13 e 14 euros. As zonas mais acessíveis da Ática, como Agios Stefanos, mantêm-se perto de 7,5 euros, e os subúrbios do oeste registaram o aumento mais rápido. Em valores do dia a dia, um estúdio de 35 metros quadrados no centro custa cerca de 440 euros, em Zografou aproximadamente 420 e em Kallithea 400. Um apartamento T1 em Atenas custa, em geral, entre 500 e 900 euros, consoante a zona e o estado do prédio.

Contrato clássico ou arrendamento de média duração

O contrato de arrendamento tradicional grego é de três anos, o que nem sempre convém a quem chega para «experimentar» o país. As plataformas de arrendamento de média duração oferecem contratos mobilados de 3 a 11 meses. Segundo a Spotahome, em julho de 2026 uma casa inteira em Atenas custava, em média, cerca de 1 110 euros por mês, sendo metade dos anúncios T2. Para um casal, isso dá cerca de 555 euros por pessoa.

Custo de vida: o que pagar além da renda?

A renda é apenas parte do orçamento. As contas mensais de eletricidade, água, gás ou aquecimento, internet e telemóvel numa casa inteira costumam situar-se entre 150 e 350 euros, e menos numa casa partilhada. No verão, o ar condicionado pesa claramente na fatura da luz; no inverno, muitos prédios com aquecimento central ligam-no apenas algumas horas por dia.

As restantes despesas típicas são estas:

- transportes públicos: um bilhete simples custa 1,20 euros e vale 90 minutos, enquanto o passe mensal para todos os transportes urbanos ronda os 30 euros;

- supermercado: as principais cadeias, como Sklavenitis, AB Vasilopoulos e Lidl, mantêm preços competitivos;

- cafés e restaurantes: uma refeição normal num estabelecimento de gama média, com bebidas, custa 20 a 30 euros por pessoa;

- serviços e telemóvel: as tarifas móveis para duas pessoas podem custar apenas algumas dezenas de euros por mês.

Somando tudo, uma pessoa sozinha em Atenas precisa, em média, de cerca de 1 200 a 2 000 euros por mês, renda incluída, consoante a zona e o estilo de vida. Para uma família, os valores são naturalmente outros, sobretudo se os filhos frequentarem uma escola internacional.

Golden Visa na Grécia: valores, regras e restrições

Os tempos em que o «visto gold» se obtinha com um apartamento a partir de 250 000 euros acabaram. Desde 1 de setembro de 2024 vigora um sistema com três limiares:

- 800 000 euros na Ática, em Salónica, em Míconos, em Santorini e nas ilhas com mais de 3 100 habitantes;

- 400 000 euros em todas as outras regiões do país;

- 250 000 euros apenas em casos restritos: conversão de imóveis comerciais em habitação ou restauro de edifícios classificados.

Existe ainda uma via distinta, através do investimento em startups registadas na Elevate Greece, também a partir de 250 000 euros.

Para a compra normal aplicam-se várias condições rigorosas. O investimento tem de ser num único imóvel e, para os limiares de 400 000 e 800 000 euros, a área não pode ser inferior a 120 metros quadrados; não é possível atingir o montante exigido juntando vários apartamentos mais pequenos. Esse imóvel não pode ser arrendado a curto prazo, e as infrações implicam coimas e a revogação da autorização. A própria autorização de residência é emitida por cinco anos, renovável, não exige um número mínimo de dias no país, mas também não dá direito a trabalhar na Grécia. Assim, para Atenas, onde se aplica o limiar mais alto, o preço de entrada é de, pelo menos, 800 000 euros.

Em regra, após cinco anos de residência legal abre-se o caminho para uma autorização de residência de longa duração na UE e, ao fim de sete, para um pedido de nacionalidade, desde que cumpridos requisitos adicionais.

Saiba mais sobre as condições do Golden Visa grego aqui.

Outras vias para residir: nómadas, reformados, rendimentos passivos

Nem todos precisam de um imóvel de um milhão. Para quem trabalha remotamente existe o visto de nómada digital: exige um rendimento comprovado de, pelo menos, 3 500 euros por mês proveniente de clientes ou de um empregador fora da Grécia, com um acréscimo para familiares. A autorização é emitida primeiro por um ano, com possibilidade de prorrogação até dois. Uma novidade importante de 2026: nos termos da Lei 5275/2026, já não é possível submeter o pedido estando na Grécia. É preciso primeiro um visto nacional do tipo D no consulado e, só depois da entrada, convertê-lo em autorização de residência.

A segunda opção é o programa para pessoas financeiramente independentes (FIP), pensado para reformados e para quem vive de rendimentos passivos. Exige-se um rendimento estável do estrangeiro de, pelo menos, 3 500 euros por mês, que exclui salário e trabalho remoto, além de um seguro de saúde privado. A autorização é emitida por três anos, renovável, mas não permite trabalhar na Grécia.

Os impostos merecem um olhar à parte, porque é aqui que mais facilmente se erra:

- os reformados que transferem para cá a residência fiscal podem pagar uma taxa fixa de 7% sobre rendimentos estrangeiros durante até 15 anos;

- ao abrigo do artigo 5A da lei fiscal, é possível pagar um valor fixo de 100 000 euros por ano sobre todos os rendimentos estrangeiros, mas com um investimento a partir de 500 000 euros e por um prazo até 15 anos;

- para os novos residentes fiscais vigora uma redução de 50% do imposto sobre rendimentos locais de trabalho ou de atividade empresarial durante sete anos (artigo 5C).

Esta última redução não é concedida automaticamente com o visto e aplica-se a rendimentos de fonte grega, pelo que os nómadas que vivem de honorários estrangeiros devem verificar a sua elegibilidade com um consultor fiscal.

Mudança para Atenas: por onde começar e que erros evitar

Comece pelo visto, e não pela procura de casa: na maioria dos programas, os documentos são entregues no consulado antes da partida. Depois é preciso o número fiscal grego (AFM), sem o qual é difícil assinar um contrato de arrendamento, abrir uma conta bancária ou ligar os serviços básicos. Quase sempre se exigem um seguro de saúde privado e a prova de rendimentos ou de investimento.

Calcule as consequências fiscais com antecedência. Em regra, torna-se residente fiscal na Grécia quem passa mais de 183 dias por ano no país ou tem aqui o centro dos seus interesses vitais, aplicando-se depois as taxas locais de 9% a 44%. Evite também comprar um apartamento «para o Golden Visa» apenas com base num anúncio: verifique o estatuto jurídico, a área e as regras sobre arrendamento de curta duração.

Aliás, viver aqui é agradável mesmo sem luxos. Em Atenas fala-se muito inglês, há muitas escolas internacionais, bairros pedonais e uma cena cultural animada. No bairro de Neos Kosmos, espaços de arte, teatros e restaurantes independentes deram nova vida à zona nos últimos anos.

Atenas tornou-se mesmo o novo Dubai?

O Dubai oferece zero imposto sobre o rendimento e cidades verticais; Atenas, ruínas antigas à janela, o mar e um ritmo mediterrânico. A comparação faz mais sentido no que toca à política de atração: a Grécia está a construir deliberadamente uma nova reputação e a competir pelas mesmas famílias móveis que ponderam Milão ou o Dubai. Ao mesmo tempo, a subida das rendas, as restrições do Golden Visa e as críticas internas mostram que a história de sucesso também tem o seu reverso.

Para quem está disposto a viver numa cidade europeia com história, e não numa metrópole acabada de construir, Atenas é uma candidata séria. Mas o plano faz-se melhor com uma calculadora e um advogado do que com títulos de notícias.

Atenas é atraente, mas o caminho para a autorização de residência grega depende da sua situação: Golden Visa, visto de nómada digital ou programa para pessoas financeiramente independentes. Cada um tem os seus requisitos de rendimento e documentação, e um erro no início pode custar meses de espera. O Guia de Imigração da Visit World reúne num único PDF informação atualizada sobre a obtenção de residência ou de cidadania no país escolhido, que chega ao seu e-mail em poucos minutos.

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Recorde-se: os vistos gold abrem novas possibilidades para mudar toda a família. Já explicámos quais os países que permitem incluir pais, filhos adultos e familiares e que condições oferecem aos investidores em 2026.

Foto – gerada pelo Gemini