Переезд в Афины в 2026 году: аренда жилья, Golden Visa и налоги

Афины всё чаще сравнивают с Дубаем. Узнайте о ценах на аренду жилья, условиях получения Golden Visa, визах для удалённой работы и налоговых льготах

Заказывайте гайд по иммиграции и получите четкую инструкцию для вашего легального переезда за границу

ЗАКАЗАТЬ ГАЙД

Ещё несколько лет назад сравнение греческой столицы с городом на берегу Персидского залива прозвучало бы как шутка. Сегодня об этом всерьёз пишет британская пресса: Афины, как отмечает издание Daily Mail, привлекают состоятельных иностранцев башнями у моря, налоговыми стимулами и мягким климатом. За этой картинкой стоят вполне конкретные вещи: прибрежный район Ellinikon, новые правила для инвесторов и финансистов, а также арендные ставки, которые растут быстрее, чем хотелось бы местным жителям.

Разбираемся, что из этого действительно работает в 2026 году и сколько стоит жизнь в Афинах.

Переезд в другую страну означает множество документов, а вид на жительство, резидентство и гражданство имеют разные требования. «Гайд по иммиграции» от Visit World поможет разобраться: укажите своё гражданство и страну назначения, и PDF с актуальной информацией придёт на почту в течение нескольких минут. Выберите свой «Гайд по иммиграции» на Visit World.

Ellinikon: как бывший аэропорт становится новым центром Афин

Городской аэропорт на южной окраине столицы работал около шести десятилетий и закрылся в 2001 году. Теперь на его месте строят район Ellinikon, и самая заметная деталь этого пейзажа – 50-этажная Riviera Tower. Всего проект предусматривает около 9 000 жилых единиц, отели, офисы, клиники, школы и яхтенную марину. Первых жильцов ждут летом 2027 года, первый этап застройки планируют завершить в 2027–2028 годах, а полностью район достроят почти за десять лет.

О покупках тоже не забыли. Торговый центр The Ellinikon Mall будет насчитывать около 340 магазинов на примерно 100 000 квадратных метров, а Riviera Galleria соберёт международные и греческие бренды, рестораны и места отдыха. Кроме того, в сентябре открылся спортивный парк с полями, кортами, стадионом и озером. На церемонии премьер-министр Кириакос Мицотакис назвал проект символом перехода от лет застоя к развитию.

Кто же покупает здесь жильё? По данным The Sunday Times, примерно половина покупателей – греки, ещё 20% – диаспора, а 30% – иностранцы. Типичный британский покупатель, по словам коммерческого директора по жилой недвижимости Андреаса Камбанелласа, работает в финансах или хочет жить там, где можно работать удалённо. Некоторые, говорит он, сначала рассматривают Испанию, Португалию или Италию, и лишь потом вспоминают о Греции.

Читайте также: Греция в 5 раз повысит налог на жильё для иностранцев.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

Почему богатые экспаты и финансисты смотрят на Афины?

Идея о том, что хедж-фонды будут переезжать в Афины, ещё десять лет назад выглядела бы абсурдной: страна едва выбралась из долгового кризиса. Сегодня картина иная. По прогнозу Министерства экономики и финансов Греции, который приводит The Sunday Times, реальный рост ВВП в этом году составит около 2,0%, а бюджет будет иметь профицит примерно в 0,2% ВВП.

Весомость добавили и громкие имена. По сообщениям Bloomberg, основатель Rokos Capital Management Крис Рокос переносит налоговое резидентство в Грецию и откроет офис в Афинах, хотя ни он сам, ни представители фонда это не комментировали. Нью-йоркский Millennium Management, по данным The Sunday Times, также готовится к присутствию в греческой столице. А налоговая база для финансового сектора действительно удобна: руководители фондов, переезжающие в Грецию, платят 5% с так называемого carried interest (доли прибыли фонда как вознаграждения за результат), но при условии, что греческая структура тратит в стране не менее 3 млн евро в год.

Есть и обратная сторона. Критики считают, что приток финансистов мало что даёт экономике, а сами греки платят за жильё непропорционально много. По исследованию diaNEOsis, шесть из десяти домохозяйств, арендующих жильё, отдают на него более 40% дохода. Об этом стоит помнить, читая восторженные заголовки.

Важно! Греция предлагает один из самых стабильных налоговых режимов для состоятельных инвесторов в ЕС – фиксированный налог в 100 000 евро. Подробнее – в нашем прошлом материале.

Аренда жилья в Афинах: сколько стоит в 2026 году?

Цифры зависят от источника, ведь одни платформы считают цены объявлений, а другие – фактические сделки. По данным Spitogatos, во втором квартале 2026 года средние цены объявлений в Аттике выросли на 4,5% по сравнению с прошлогодними. В центре Афин средняя ставка составляет около 11,8 евро за квадратный метр в месяц. RE/MAX Greece, который считает реальные сделки, даёт более низкие значения: в среднем по Аттике 9,2 евро за метр (плюс 4,3% за год), в Афинах и соседних районах 9,8 евро, в северных пригородах 10,3, в южных 11,1.

Разница между районами ощутима. Дороже всего в Вулиагмени, где цены объявлений доходят примерно до 22 евро за метр, а в Колонаки и Вари-Варкизе – 13–14 евро за метр. Самые доступные районы Аттики, такие как Агиос-Стефанос, держатся около 7,5 евро, а западные пригороды показали самый быстрый рост арендных ставок. Если перевести в бытовые суммы, студия на 35 квадратных метров в центре стоит около 440 евро, в Зографу примерно 420, а в Каллитее 400. Однокомнатная квартира в Афинах в целом обходится от 500 до 900 евро, в зависимости от района и состояния дома.

Классический договор или среднесрочная аренда

Традиционный греческий договор рассчитан на три года, и для тех, кто приезжает «примерить» страну, это не всегда удобно. Платформы среднесрочной аренды предлагают контракты от 3 до 11 месяцев, с мебелью. По данным Spotahome, в июле 2026 года цена целой квартиры в Афинах в среднем составляла около 1 110 евро в месяц, причём половина предложений – двухкомнатные. Для пары это означает примерно по 555 евро на человека.

Расходы на жизнь: за что платить, кроме аренды?

Аренда – лишь часть бюджета. Ежемесячные счета за свет, воду, газ или отопление, интернет и связь в целой квартире обычно составляют от 150 до 350 евро, а в общей – меньше. Летом кондиционер заметно добавляет к счёту за электричество, зимой во многих домах с центральным отоплением его включают лишь на несколько часов в день.

Остальные типичные расходы выглядят так:

- проезд в городском транспорте: разовый билет стоит 1,20 евро и действует 90 минут, а месячный проездной на все виды городского транспорта обходится примерно в 30 евро;

- продукты: основные сети, такие как Sklavenitis, AB Vasilopoulos и Lidl, держат цены на конкурентном уровне;

- кафе и рестораны: обычный обед в заведении среднего уровня с напитками обходится в 20–30 евро на человека;

- бытовые услуги и мобильная связь: связь для двух человек может обойтись всего в несколько десятков евро в месяц.

Если сложить всё вместе, одному человеку в Афинах ориентировочно нужно от 1 200 до 2 000 евро в месяц вместе с арендой, в зависимости от района и образа жизни. Для семьи суммы, конечно, другие, особенно если дети ходят в международную школу.

Golden Visa в Греции: суммы, правила и ограничения

Времена, когда «золотую визу» можно было получить за квартиру от 250 000 евро, закончились. С 1 сентября 2024 года действует система с тремя порогами:

- 800 000 евро – в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек;

- 400 000 евро – во всех остальных регионах страны;

- 250 000 евро – только в узких случаях: превращение коммерческой недвижимости в жилую или реставрация памятников архитектуры.

Отдельно существует путь через инвестиции в стартапы, зарегистрированные в Elevate Greece, тоже от 250 000 евро.

Для обычной покупки действует ещё несколько жёстких условий. Инвестировать нужно в один объект, а для порогов в 400 000 и 800 000 евро его площадь должна быть не меньше 120 квадратных метров; набрать нужную сумму из нескольких небольших квартир не получится. Такую недвижимость нельзя сдавать на короткий срок, за нарушения предусмотрены штрафы и отзыв разрешения. Сам вид на жительство выдаётся на пять лет с правом продления, минимального количества дней проживания в стране не требует, но и права на трудоустройство в Греции не даёт. Так что для Афин, где действует самый высокий порог, цена входа – не менее 800 000 евро.

По общим правилам, после пяти лет легального проживания открывается путь к долгосрочному разрешению ЕС, а после семи – к подаче на гражданство при выполнении дополнительных требований.

Подробнее об условиях греческой золотой визы – здесь.

Другие пути к ВНЖ: кочевники, пенсионеры, финансово независимые

Не всем нужна недвижимость за миллион. Для удалённых работников есть виза цифрового кочевника: требуется подтверждённый доход не менее 3 500 евро в месяц от клиентов или работодателя за пределами Греции, с надбавкой на членов семьи. Вид на жительство сначала выдаётся на год, с возможностью продления до двух лет. Важная новость 2026 года: по закону 5275/2026 подать заявку, уже находясь в Греции, больше нельзя. Сначала нужна национальная виза типа D в консульстве, и лишь после въезда её конвертируют в вид на жительство.

Второй вариант – программа для финансово независимых лиц (FIP), рассчитанная на пенсионеров и тех, кто живёт на пассивный доход. Нужен стабильный доход из-за рубежа от 3 500 евро в месяц, исключающий зарплату и удалённую работу, а также частная медицинская страховка. Разрешение выдаётся на три года с возможностью продления, но работать в Греции по нему нельзя.

Отдельно стоит разобраться с налогами, потому что здесь легче всего ошибиться:

- пенсионеры, переносящие сюда налоговое резидентство, могут платить фиксированные 7% на иностранные доходы до 15 лет;

- по статье 5A налогового закона можно платить фиксированные 100 000 евро в год со всех иностранных доходов, но при инвестициях от 500 000 евро, а срок действия – до 15 лет;

- для новых налоговых резидентов действует скидка 50% на налог с местных доходов от работы или бизнеса в течение семи лет (статья 5C).

Последняя скидка не предоставляется автоматически вместе с визой и применяется к доходам из греческих источников, поэтому кочевникам, живущим на иностранные гонорары, её доступность следует проверять с налоговым консультантом.

Переезд в Афины: с чего начать и где не ошибиться

Начинайте с визы, а не с поиска квартиры: для большинства программ документы подают в консульстве ещё до выезда. Далее нужен греческий налоговый номер AFM, без которого сложно подписать договор аренды, открыть счёт в банке или подключить коммунальные услуги. Почти всегда требуют частную медицинскую страховку и подтверждение дохода или инвестиций.

Заранее просчитайте налоговые последствия. Налоговым резидентом Греции обычно становятся, если проводят в стране более 183 дней в году или имеют здесь центр жизненных интересов, а дальше действуют местные ставки от 9% до 44%. Также не стоит покупать квартиру «под Golden Visa» только на основании рекламы: проверьте её юридический статус, площадь и требования к краткосрочной аренде.

Жить здесь, кстати, приятно и без роскоши. В Афинах высокий уровень английского, много международных школ, пешеходные районы и насыщенная культурная сцена. В районе Neos Kosmos за последние годы обновили арт-пространства, театры и независимые рестораны.

Стали ли Афины на самом деле новым Дубаем?

Дубай предлагает нулевой налог на доходы и вертикальные города, Афины – античные руины за окном, море и средиземноморский ритм. Сравнение уместно скорее в отношении политики привлечения: Греция сознательно выстраивает новую репутацию и конкурирует за те же мобильные семьи, что рассматривают Милан или Дубай. В то же время рост аренды, ограничения Golden Visa и местная критика показывают, что у истории успеха есть и оборотная сторона.

Для тех, кто готов жить в европейском городе с историей, а не в новопостроенном мегаполисе, Афины – серьёзный кандидат. Но план лучше составлять с калькулятором и юристом, а не по заголовкам.

Афины привлекательны, но путь к греческому ВНЖ зависит от вашей ситуации: Golden Visa, виза цифрового кочевника или программа для финансово независимых лиц. У каждой свои требования к доходу и документам, а ошибка на старте может стоить месяцев ожидания. «Гайд по иммиграции» от Visit World собирает актуальные сведения о получении вида на жительство или гражданства в выбранной стране в одном PDF, который придёт на почту в течение нескольких минут.

Закажите «Гайд по иммиграции» и планируйте переезд без лишнего стресса.

Напомним: золотые визы открывают новые возможности для переезда всей семьей. Мы уже рассказывали, какие страны позволяют включить родителей, взрослых детей и родственников и какие условия предлагают инвесторам в 2026 году.

Фото – сгенерировано Gemini

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.