Mudarse a Atenas en 2026: alquiler, Golden Visa e impuestos

Atenas se compara cada vez más con Dubái. Descubre los precios del alquiler, los requisitos de la Golden Visa, los visados para trabajadores remotos y las ventajas fiscales

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Hace unos años, comparar la capital griega con una ciudad del golfo Pérsico habría sonado a broma. Hoy la prensa británica lo discute en serio: Atenas, como señala el Daily Mail, atrae a extranjeros adinerados con torres frente al mar, incentivos fiscales y un clima suave. Detrás de esa imagen hay cosas muy concretas: el distrito costero de Ellinikon, nuevas reglas para inversores y financieros, y alquileres que suben más rápido de lo que quisieran los locales.

Veamos qué se sostiene de verdad en 2026 y cuánto cuesta vivir en Atenas.

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Ellinikon: del aeropuerto al nuevo centro de Atenas

El aeropuerto de la ciudad, en el extremo sur de la capital, estuvo en funcionamiento unas seis décadas y cerró en 2001. Hoy se construye en su lugar el distrito de Ellinikon, y el elemento más llamativo de este paisaje es la Riviera Tower, de 50 plantas. En total, el proyecto prevé unas 9.000 viviendas, hoteles, oficinas, clínicas, colegios y un puerto deportivo. Los primeros residentes llegarán en el verano de 2027, la primera fase de la obra debería terminar en 2027-2028 y el distrito se completará por entero en casi diez años.

Tampoco se han olvidado de las compras. El centro comercial The Ellinikon Mall tendrá unas 340 tiendas en aproximadamente 100.000 metros cuadrados, mientras que Riviera Galleria reunirá marcas internacionales y griegas, restaurantes y espacios de ocio. En septiembre abrió además un parque deportivo con campos, pistas, estadio y lago. En la ceremonia, el primer ministro Kyriakos Mitsotakis describió el proyecto como símbolo del paso de años de estancamiento al desarrollo.

¿Quién compra vivienda aquí? Según The Sunday Times, aproximadamente la mitad de los compradores son griegos, otro 20 % pertenece a la diáspora y el 30 % son extranjeros. El comprador británico típico, según Andreas Kambanellas, director comercial de vivienda residencial, trabaja en finanzas o busca un lugar donde se pueda teletrabajar. Algunos, cuenta, miran primero a España, Portugal o Italia y solo después se acuerdan de Grecia.

Lee también: Grecia multiplicará por cinco el impuesto sobre la vivienda para extranjeros.

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Por qué los expatriados ricos y los financieros miran a Atenas

La idea de que los fondos de inversión se mudaran a Atenas habría parecido absurda hace diez años: el país apenas había salido de la crisis de la deuda. Hoy el panorama es distinto. Según una previsión del Ministerio de Economía y Finanzas de Grecia, recogida por The Sunday Times, el crecimiento real del PIB este año rondará el 2,0 %, con un superávit presupuestario de en torno al 0,2 % del PIB.

Nombres sonados han dado peso al relato. Según Bloomberg, Chris Rokos, fundador de Rokos Capital Management, traslada su residencia fiscal a Grecia y abrirá una oficina en Atenas, aunque ni él ni los representantes del fondo lo han comentado. La neoyorquina Millennium Management, según The Sunday Times, también se prepara para tener presencia en la capital griega. Y el marco fiscal para el sector financiero es realmente cómodo: los gestores de fondos que se trasladan a Grecia pagan un 5 % sobre el llamado carried interest (la parte de los beneficios del fondo que se percibe como remuneración por resultados), siempre que la estructura griega gaste en el país al menos 3 millones de euros al año.

Hay también otra cara. Los críticos opinan que la llegada de financieros aporta poco a la economía, mientras que los propios griegos destinan a la vivienda una parte desproporcionada de sus ingresos. Según un estudio de diaNEOsis, seis de cada diez hogares que alquilan gastan en ello más del 40 % de sus ingresos. Conviene tenerlo presente al leer los titulares entusiastas.

¡Importante! Grecia ofrece uno de los regímenes fiscales más estables de la UE para inversores adinerados: un impuesto fijo de 100.000 euros. Más detalles en nuestro artículo anterior.

Alquiler en Atenas: ¿cuánto cuesta en 2026?

Las cifras dependen de la fuente, porque unas plataformas cuentan los precios de los anuncios y otras las operaciones reales. Según Spitogatos, en el segundo trimestre de 2026 los alquileres medios pedidos en el Ática subieron un 4,5 % respecto al año anterior. En el centro de Atenas, la tarifa media ronda los 11,8 euros por metro cuadrado al mes. RE/MAX Greece, que contabiliza transacciones reales, da valores más bajos: una media de 9,2 euros por metro cuadrado en el Ática (un 4,3 % más en un año), 9,8 euros en Atenas y municipios vecinos, 10,3 en los suburbios del norte y 11,1 en los del sur.

Las diferencias entre barrios son notables. Lo más caro es Vouliagmeni, donde los alquileres pedidos llegan a unos 22 euros por metro cuadrado, mientras que Kolonaki y Vari-Varkiza se sitúan entre 13 y 14 euros. Las zonas más asequibles del Ática, como Agios Stefanos, se mantienen en torno a 7,5 euros, y los suburbios del oeste registraron la subida más rápida. En cantidades de andar por casa, un estudio de 35 metros cuadrados en el centro cuesta unos 440 euros, en Zografou aproximadamente 420 y en Kallithea 400. Un apartamento de un dormitorio en Atenas cuesta en general entre 500 y 900 euros, según la zona y el estado del edificio.

Contrato clásico o alquiler de media duración

El contrato de alquiler tradicional griego es de tres años, lo que no siempre conviene a quienes llegan a «probar» el país. Las plataformas de alquiler de media duración ofrecen contratos amueblados de 3 a 11 meses. Según Spotahome, en julio de 2026 un piso entero en Atenas costaba en promedio unos 1.110 euros al mes, y la mitad de las ofertas eran de dos dormitorios. Para una pareja, eso supone unos 555 euros por persona.

Coste de vida: ¿qué se paga además del alquiler?

El alquiler es solo una parte del presupuesto. Las facturas mensuales de electricidad, agua, gas o calefacción, internet y teléfono de un piso entero suelen sumar entre 150 y 350 euros, y menos en un piso compartido. En verano, el aire acondicionado encarece de forma notable la factura de la luz; en invierno, muchos edificios con calefacción central la encienden solo unas horas al día.

El resto de gastos habituales es este:

- transporte público: un billete sencillo cuesta 1,20 euros y vale 90 minutos, mientras que el abono mensual para todo el transporte urbano sale por unos 30 euros;

- supermercado: las principales cadenas, como Sklavenitis, AB Vasilopoulos y Lidl, mantienen precios competitivos;

- cafés y restaurantes: una comida normal en un local de gama media, con bebidas, cuesta de 20 a 30 euros por persona;

- servicios y telefonía móvil: las tarifas móviles para dos personas pueden costar solo unas decenas de euros al mes.

Sumando todo, una persona sola necesita en Atenas aproximadamente entre 1.200 y 2.000 euros al mes con el alquiler incluido, según la zona y el estilo de vida. Para una familia las cifras son, por supuesto, otras, sobre todo si los hijos van a un colegio internacional.

Golden Visa en Grecia: importes, reglas y restricciones

Se acabaron los tiempos en que la «visa dorada» se conseguía con un piso desde 250.000 euros. Desde el 1 de septiembre de 2024 rige un sistema de tres umbrales:

- 800.000 euros en el Ática, Tesalónica, Míkonos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes;

- 400.000 euros en el resto de las regiones del país;

- 250.000 euros solo en casos acotados: conversión de inmuebles comerciales en vivienda o restauración de edificios protegidos.

Además existe una vía aparte mediante inversión en startups registradas en Elevate Greece, también desde 250.000 euros.

Para la compra ordinaria se aplican varias condiciones estrictas. La inversión debe hacerse en un único inmueble y, para los umbrales de 400.000 y 800.000 euros, su superficie no puede ser inferior a 120 metros cuadrados; no se puede alcanzar la cifra exigida sumando varios pisos pequeños. Ese inmueble no puede alquilarse a corto plazo, y las infracciones conllevan multas y la revocación del permiso. El permiso de residencia en sí se expide por cinco años, es renovable, no exige un número mínimo de días en el país, pero tampoco da derecho a trabajar en Grecia. Así que, para Atenas, donde rige el umbral más alto, el precio de entrada es de al menos 800.000 euros.

Como regla general, tras cinco años de residencia legal se abre el camino hacia un permiso de larga duración de la UE y, tras siete, hacia la solicitud de nacionalidad, siempre que se cumplan requisitos adicionales.

Más información sobre las condiciones de la Golden Visa griega, aquí.

Otras vías de residencia: nómadas, jubilados y rentistas

No todo el mundo necesita un inmueble de un millón. Para quienes trabajan en remoto existe la visa de nómada digital: exige unos ingresos acreditados de al menos 3.500 euros al mes procedentes de clientes o de un empleador fuera de Grecia, con un suplemento por familiares. El permiso se concede primero por un año, con posibilidad de prórroga hasta dos. Una novedad importante de 2026: según la ley 5275/2026, ya no se puede presentar la solicitud estando en Grecia. Primero hace falta un visado nacional de tipo D en el consulado y, solo tras la entrada, se convierte en permiso de residencia.

La segunda opción es el programa para personas con independencia financiera (FIP), pensado para jubilados y para quienes viven de ingresos pasivos. Se exige un ingreso estable procedente del extranjero de al menos 3.500 euros al mes, que excluye salario y trabajo remoto, además de un seguro médico privado. El permiso se concede por tres años, es renovable, pero no permite trabajar en Grecia.

Los impuestos merecen un apartado propio, porque es donde más fácil resulta equivocarse:

- los jubilados que trasladan aquí su residencia fiscal pueden pagar un tipo fijo del 7 % sobre los ingresos extranjeros durante un máximo de 15 años;

- según el artículo 5A de la ley tributaria, se pueden pagar 100.000 euros fijos al año por todos los ingresos extranjeros, pero con una inversión de al menos 500.000 euros y por un plazo de hasta 15 años;

- para los nuevos residentes fiscales rige una reducción del 50 % del impuesto sobre los ingresos locales por trabajo o actividad empresarial durante siete años (artículo 5C).

Esta última reducción no se concede automáticamente con la visa y se aplica a ingresos de fuente griega, por lo que los nómadas que viven de honorarios extranjeros deberían comprobar con un asesor fiscal si pueden acogerse a ella.

Mudarse a Atenas: por dónde empezar y qué errores evitar

Empieza por la visa, no por buscar piso: en la mayoría de los programas, los documentos se presentan en el consulado antes de viajar. Después hace falta el número fiscal griego (AFM), sin el cual es difícil firmar un contrato de alquiler, abrir una cuenta bancaria o contratar los suministros. Casi siempre se exigen un seguro médico privado y la acreditación de ingresos o de inversión.

Calcula con antelación las consecuencias fiscales. Por lo general, se pasa a ser residente fiscal en Grecia si se permanece en el país más de 183 días al año o se tiene aquí el centro de intereses vitales, y entonces se aplican los tipos locales, del 9 % al 44 %. Tampoco conviene comprar un piso «para la Golden Visa» basándose solo en un anuncio: comprueba su situación jurídica, su superficie y las normas sobre alquiler de corta duración.

Por cierto, vivir aquí resulta agradable incluso sin lujos. En Atenas hay buen nivel de inglés, muchos colegios internacionales, barrios peatonales y una escena cultural animada. En el barrio de Neos Kosmos, espacios de arte, teatros y restaurantes independientes han dado nueva vida a la zona en los últimos años.

¿Se ha convertido Atenas de verdad en el nuevo Dubái?

Dubái ofrece impuesto cero sobre la renta y ciudades verticales; Atenas, ruinas antiguas al otro lado de la ventana, el mar y un ritmo mediterráneo. La comparación resulta más acertada en cuanto a política de atracción: Grecia está construyendo a propósito una nueva reputación y compite por las mismas familias móviles que sopesan Milán o Dubái. Al mismo tiempo, la subida de los alquileres, las restricciones de la Golden Visa y las críticas locales muestran que la historia de éxito también tiene su reverso.

Para quienes estén dispuestos a vivir en una ciudad europea con historia y no en una metrópolis recién construida, Atenas es una candidata seria. Pero conviene hacer el plan con calculadora y abogado, no con titulares.

Atenas resulta atractiva, pero el camino hacia el permiso de residencia griego depende de tu situación: Golden Visa, visa de nómada digital o programa para personas con independencia financiera. Cada uno tiene sus propios requisitos de ingresos y documentos, y un error al principio puede costar meses de espera. La Guía de inmigración de Visit World reúne en un único PDF información actualizada sobre cómo obtener la residencia o la ciudadanía en el país elegido, y llega a tu correo en pocos minutos.

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Recordemos: las golden visas abren nuevas posibilidades para mudarse con toda la familia. Ya hemos contado qué países permiten incluir a padres, hijos adultos y otros familiares, y qué condiciones ofrecen a los inversores en 2026.

Foto – generada con Gemini