Nueva York ha introducido un impuesto anual sobre las segundas residencias de lujo: el impuesto pied-à-terre entrará en vigor el 1 de julio de 2026. Descubra qué propiedades están sujetas al nuevo recargo, qué tarifas se aplican a apartamentos y casas, quiénes están exentos de pagarlo y cómo encaja esta norma en la tendencia nacional estadounidense de gravar las viviendas de lujo vacías

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Nueva York se ha convertido oficialmente en la primera ciudad de Estados Unidos en introducir un impuesto anual progresivo sobre viviendas de lujo secundarias: el llamado recargo pied-à-terre. La gobernadora Katie Hochul firmó el presupuesto correspondiente a finales de mayo de 2026, y a partir del 1 de julio, los propietarios de apartamentos y casas de lujo para quienes Nueva York es solo una segunda residencia lo notarán en sus cuentas.

Pied-à-terre: ¿qué es este impuesto?

La expresión francesa pied-à-terre —literalmente «pie en la tierra»— se ha convertido desde hace tiempo en un eufemismo neoyorquino para referirse a áticos y apartamentos valorados en cientos de millones de dólares, que sus propietarios utilizan durante varias semanas al año. Ahora ya no se trata solo de un capricho caro, sino que está sujeto a un impuesto específico.

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¿Por qué Nueva York introdujo un impuesto sobre bienes inmuebles de lujo y por qué ahora?

El impuesto se aprobó como parte del presupuesto estatal y entrará en vigor el 1 de julio de 2026. Según el gobernador Hochul, aproximadamente 10.000 propiedades inmobiliarias estarán sujetas a este nuevo gravamen.

El presupuesto de 268.000 millones de dólares incluyó el impuesto sobre las segundas residencias en un paquete estatal, junto con 1.500 millones de dólares en ayuda estatal adicional para la ciudad.

La razón principal de su aprobación fue una necesidad fiscal urgente. El alcalde de Nueva York, Zoran Mamdani, socialista democrático, buscaba nuevas fuentes de ingresos para cubrir el déficit presupuestario de la ciudad, de 5.400 millones de dólares, y financiar un programa de vivienda asequible. Hochul, quien anteriormente se había opuesto públicamente a la subida de impuestos a los ricos, terminó apoyando el acuerdo.

Simbólicamente, el alcalde señaló personalmente el ático de Ken Griffin, valorado en 238 millones de dólares y con vistas a Central Park, como un claro ejemplo de quiénes se verían afectados por la nueva normativa.

El simbolismo no es casual. Griffin es uno de los críticos más acérrimos del nuevo impuesto, pero se mudó a Miami hace mucho tiempo, en parte para evitar los impuestos de Nueva York, conservando su ático de 238 millones de dólares sobre Central Park. El alcalde simplemente lo señaló: un hombre que grita «¡esto no es justo!» es el blanco perfecto de la nueva norma. Mudarse fuera de la ciudad, pero conservar las propiedades inmobiliarias más caras: este es precisamente el plan que la ley intenta erradicar.

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¿Quiénes pagarán impuestos sobre bienes inmuebles en Nueva York y cuánto?

La estructura impositiva es de dos etapas y depende del tipo de propiedad y su valor de mercado.

Durante los dos primeros años fiscales (2026-2027 y 2027-2028), se establecen las siguientes tasas para condominios y apartamentos cooperativos con un valor superior a 1 millón de dólares:

- De 1 a 3 millones de dólares: 4%.

- De 3 a 5 millones de dólares: 5,25%.

- Más de 5 millones de dólares: 6,5%.

Para viviendas unifamiliares, se aplica una escala menor:

- De 5 a 15 millones de dólares: 0,8%.

- De 15 a 25 millones de dólares: 1,05%.

- Más de 25 millones de dólares: 1,3%.

A partir del año fiscal 2028, las tasas para apartamentos se reducirán al nivel de las tasas para viviendas unifamiliares.

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¿Cómo afectarán estas tasas a los propietarios?

Es importante comprender el impacto financiero real en los propietarios. El propietario de un apartamento de 10 millones de dólares en Manhattan ya paga entre 80.000 y 120.000 dólares anuales en impuestos sobre la propiedad, además de gastos de mantenimiento de entre 80.000 y 150.000 dólares. La cuota adicional por el alquiler de la segunda residencia supondrá otros 60.000 a 80.000 dólares anuales.

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¿Quiénes están exentos del impuesto a la propiedad de lujo en la ciudad de Nueva York?

La ley define claramente la distinción entre residencia principal y secundaria. Una propiedad se considera residencia principal y no está sujeta al recargo si está ocupada por el propietario o su familia inmediata: cónyuge, padres, hijos, hermanos, abuelos y nietos. Las propiedades que se alquilan de forma regular también están exentas y no están sujetas al impuesto.

El nuevo impuesto se aplica a condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares o trifamiliares con un valor de mercado superior a 5 millones de dólares si la residencia principal del propietario se encuentra fuera de los cinco distritos de Nueva York.

Nueva York no es un caso aislado: una tendencia panamericana

El concepto de pied-à-terre en Nueva York no es una idea aislada, sino parte de un movimiento más amplio en la política fiscal estadounidense. En 2025, Rhode Island aprobó una ley similar —el llamado «Impuesto Taylor Swift»—, un gravamen anual sobre propiedades con un valor superior a un millón de dólares que no sean la residencia principal del propietario, vigente desde julio de 2026. Montana también introdujo un tipo impositivo más alto para las segundas residencias y viviendas vacacionales, a partir de 2026.

La lógica es la misma en todas partes: las propiedades de lujo que permanecen vacías la mayor parte del año soportan una carga impositiva injustamente baja, mientras que las ciudades luchan contra déficits presupuestarios y una crisis de vivienda asequible.

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Reacción y previsiones del mercado

A pesar de las críticas de multimillonarios —entre ellos Ken Griffin, Bill Ackman y Kevin O’Leary—, los analistas ofrecen una evaluación moderada pero mixta de las consecuencias. Algunos analistas predicen que los ingresos reales podrían rondar los 350 millones de dólares anuales, en lugar de los 500 millones que se han publicado.

Algunos compradores ya están reorientando su búsqueda. Los mercados inmobiliarios de Staten Island y Brooklyn Heights están experimentando un aumento en el interés por propiedades en rangos de precios que aún no están sujetos al nuevo recargo. Algunos consideran la posibilidad de adquirir propiedades a través de sociedades de responsabilidad limitada o fideicomisos, aunque los abogados advierten que la ley no exime explícitamente a las empresas de este nuevo impuesto, y estos esquemas están bajo la atenta mirada de los reguladores.

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Para los inversores internacionales y los no residentes adinerados que consideran un ático en Manhattan como un activo indiscutible, 2026 marca un punto de inflexión. La Comisión de Presupuesto de la Ciudad de Nueva York ya ha recibido el mandato de revisar y ajustar la valoración de todos los bienes inmuebles de la ciudad, dado que las tasaciones actuales a efectos fiscales están significativamente subestimadas en relación con los precios reales del mercado.

El nuevo impuesto sobre las segundas residencias en Nueva York es un claro recordatorio de la rapidez con la que pueden cambiar las reglas del juego para los propietarios de inmuebles en el extranjero. Lo que parecía una inversión rentable puede convertirse inesperadamente en importantes costes adicionales si no cuenta con asesoramiento legal competente.

Los abogados inmobiliarios de Visit World se especializan precisamente en este tipo de situaciones: analizan la legislación vigente del país, verifican la legalidad del inmueble, evalúan todos los riesgos de la transacción y le protegen de posibles fraudes. Tanto si compra un apartamento en Nueva York, Dubái o Lisboa, una revisión legal profesional es imprescindible. No firme ningún documento sin el apoyo de un abogado. Solicite asesoramiento legal para su transacción inmobiliaria.

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Foto: generada por Gemini

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