L'État de New York a instauré une taxe annuelle sur les résidences secondaires de luxe : la taxe sur les pieds-à-terre entrera en vigueur le 1er juillet 2026. Découvrez quels biens sont concernés par cette nouvelle surtaxe, les taux applicables aux appartements et aux maisons, les exemptions et comment cette mesure s'inscrit dans la tendance américaine à taxer les résidences de luxe inoccupées

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New York est officiellement devenue la première ville des États-Unis à instaurer une taxe annuelle progressive sur les résidences secondaires de luxe : la surtaxe pied-à-terre. La gouverneure Katie Hochul a signé le budget correspondant fin mai 2026, et à compter du 1er juillet, les propriétaires d’appartements et de maisons de luxe pour qui New York n’est qu’une résidence secondaire devront s’acquitter de cette taxe.

Pied-à-terre : en quoi consiste cette taxe ?

L’expression française « pied-à-terre » est depuis longtemps devenue un euphémisme new-yorkais pour désigner les penthouses et les appartements valant des centaines de millions de dollars, que leurs propriétaires occupent quelques semaines par an. Désormais, il ne s’agit plus d’un simple caprice, mais d’un impôt à part entière.

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Pourquoi New York a-t-il instauré une taxe sur l'immobilier de luxe et pourquoi maintenant ?

Cette taxe a été adoptée dans le cadre du budget de l'État et entrera en vigueur le 1er juillet 2026. Selon le gouverneur Hochul, environ 10 000 biens immobiliers seront concernés par cette nouvelle taxe.

L'accord budgétaire de 268 milliards de dollars incluait cette taxe sur les résidences secondaires dans un ensemble de mesures à l'échelle de l'État, ainsi qu'une aide supplémentaire de 1,5 milliard de dollars à la ville.

Cette mesure a été prise face à un besoin budgétaire urgent. Le maire de New York, Zoran Mamdani, socialiste démocrate, cherchait de nouvelles sources de revenus pour combler le déficit budgétaire de 5,4 milliards de dollars de la ville et financer un programme de logements abordables. Hochul, qui s'était auparavant publiquement opposé à toute augmentation d'impôts sur les plus riches, a finalement soutenu le compromis.

De manière symbolique, le maire a personnellement cité l'exemple du penthouse de 238 millions de dollars de Ken Griffin, surplombant Central Park, comme illustration parfaite des personnes qui seraient touchées par la nouvelle réglementation.

Ce symbolisme n'est pas anodin. Griffin est l'un des plus fervents détracteurs de cette nouvelle taxe, mais il a déménagé à Miami il y a longtemps, notamment pour échapper aux impôts new-yorkais, tout en conservant son penthouse de 238 millions de dollars au-dessus de Central Park. Le maire l'a tout simplement désigné du doigt : voilà un homme qui crie « c'est injuste ! » et qui est la cible idéale de cette nouvelle norme. Quitter la ville tout en y conservant les biens immobiliers les plus chers : c'est précisément le stratagème que la loi cherche à démanteler.

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Qui paiera la taxe foncière à New York et à quel montant ?

Le barème de la taxe est progressif et dépend du type de bien et de sa valeur marchande.

Pour les deux premières années (2026-2027 et 2027-2028), les taux suivants s’appliquent aux appartements en copropriété et aux appartements coopératifs d’une valeur supérieure à 1 million de dollars :

- De 1 à 3 millions de dollars : 4 %

- De 3 à 5 millions de dollars : 5,25 %

- Plus de 5 millions de dollars : 6,5 %

Pour les maisons individuelles, un barème dégressif s’applique :

- De 5 à 15 millions de dollars : 0,8 %

- De 15 à 25 millions de dollars : 1,05 %

- Plus de 25 millions de dollars : 1,3 %

À partir de l’exercice fiscal 2028, les taux d’imposition des appartements seront alignés sur ceux des maisons.

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Quel sera l'impact de ces augmentations sur les propriétaires ?

Il est essentiel de bien comprendre les conséquences financières réelles pour les propriétaires. Le propriétaire d'un appartement de 10 millions de dollars à Manhattan paie déjà entre 80 000 et 120 000 dollars par an de taxe foncière, auxquels s'ajoutent des charges d'entretien comprises entre 80 000 et 150 000 dollars. Le coût supplémentaire d'un pied-à-terre s'élèvera à 60 000 à 80 000 dollars par an.

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Qui est exempté de la taxe sur les propriétés de luxe à New York ?

La loi définit clairement la distinction entre résidence principale et résidence secondaire. Un bien immobilier est considéré comme une résidence principale et n'est pas soumis à la surtaxe s'il est occupé par son propriétaire ou sa famille proche : conjoint, parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents et petits-enfants. Les biens mis en location de façon régulière sont également exemptés.

La nouvelle taxe s'applique aux appartements en copropriété, aux coopératives et aux maisons individuelles ou triplex d'une valeur marchande supérieure à 5 millions de dollars si la résidence principale du propriétaire se situe hors des cinq arrondissements de New York.

New York n'est pas un cas isolé : une tendance panaméricaine

Le concept de pied-à-terre à New York n'est pas un cas isolé, mais s'inscrit dans un mouvement plus large de la politique fiscale américaine. En 2025, le Rhode Island a adopté une loi similaire, la « taxe Taylor Swift », une taxe annuelle sur les propriétés d'une valeur supérieure à 1 million de dollars qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire, applicable à partir de juillet 2026. Le Montana a également instauré un taux d'imposition plus élevé sur les résidences secondaires et de vacances, à compter de 2026.

Le raisonnement est le même partout : les propriétés de luxe qui restent inoccupées la majeure partie de l'année sont indûment peu imposées, tandis que les villes sont confrontées à des déficits budgétaires et à une crise du logement abordable.

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Réaction du marché et prévisions

Malgré les critiques de milliardaires – dont Ken Griffin, Bill Ackman et Kevin O'Leary – les analystes dressent un bilan mesuré, quoique mitigé, des conséquences. Certains prévoient que les recettes réelles pourraient avoisiner les 350 millions de dollars par an, au lieu des 500 millions annoncés.

Certains acheteurs réorientent déjà leurs recherches. Les marchés immobiliers de Staten Island et de Brooklyn Heights connaissent un regain d'intérêt pour les biens dont les prix ne sont pas encore soumis à la nouvelle surtaxe. Certains envisagent d'acquérir des propriétés via des SARL ou des fiducies, même si les avocats mettent en garde : la loi n'exempte pas explicitement la propriété par des personnes morales de cette nouvelle taxe, et ces montages font l'objet d'un examen attentif de la part des autorités de régulation.

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Pour les investisseurs internationaux et les non-résidents fortunés qui considèrent un penthouse à Manhattan comme un actif incontestable, l'année 2026 marque un tournant décisif. La Commission du budget de la ville de New York a d'ailleurs été chargée de revoir et d'ajuster l'évaluation de tous les biens immobiliers de la ville, car les évaluations actuelles à des fins fiscales sont largement sous-estimées par rapport aux prix réels du marché.

La nouvelle taxe sur les résidences secondaires à New York illustre parfaitement la rapidité avec laquelle les règles du jeu peuvent changer pour les propriétaires immobiliers à l'étranger. Ce qui semblait être un investissement rentable peut se transformer de manière inattendue en frais supplémentaires importants si vous ne disposez pas d'un accompagnement juridique compétent à proximité.

Les avocats spécialisés en immobilier de Visit World sont précisément experts dans ce type de situations : ils analysent la législation en vigueur dans le pays, vérifient la conformité juridique du bien, évaluent tous les risques de la transaction et vous protègent contre d'éventuelles fraudes. Que vous achetiez un appartement à New York, Dubaï ou Lisbonne, une vérification juridique professionnelle est indispensable. Ne signez aucun document sans l'assistance d'un avocat. Faites appel à un accompagnement juridique pour votre transaction immobilière.

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Photo : Gemini

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