Cómo alquilar una vivienda en Dinamarca: guía práctica para extranjeros

Alquilar una vivienda en Dinamarca requiere un presupuesto inicial considerable y un análisis minucioso del contrato. Obtén más información sobre los precios, las fianzas, la búsqueda de piso y las normas de mudanza

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Los extranjeros pueden alquilar una vivienda en Dinamarca sin necesidad de un permiso especial; sin embargo, encontrar una opción adecuada en Copenhague o Aarhus no siempre es fácil. No existe un registro único de pisos privados disponibles en el país, por lo que hay que buscar anuncios simultáneamente en varias plataformas, a través de agencias, organizaciones de vivienda y contactos personales.

La principal característica del mercado danés son los elevados gastos iniciales. El arrendador puede exigir una fianza de hasta tres meses de alquiler y hasta tres meses de alquiler por adelantado. Junto con el pago del primer mes, el importe inicial a veces equivale a siete meses de alquiler, sin contar los gastos de suministros. En este artículo analizamos dónde buscar vivienda en Dinamarca, cuánto cuesta el alquiler, cómo revisar el contrato y cómo evitar perder la fianza.

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¿Está pensando en comprar una propiedad en el extranjero? Antes de cerrar el trato, es importante tener en cuenta no solo el precio por metro cuadrado, sino también las obligaciones fiscales, las restricciones para los extranjeros, la verificación de la titularidad y los gastos adicionales. Los abogados inmobiliarios de Visit World le ayudarán a analizar el objeto, evaluar los riesgos legales y acompañarle en todas las etapas de la transacción: desde la consulta inicial hasta la firma del contrato. Obtenga apoyo profesional y confianza en cada paso.

¿Qué tipo de vivienda se puede alquilar en Dinamarca?

El mercado de alquiler danés abarca pisos y casas particulares, habitaciones individuales, residencias de estudiantes y viviendas sociales. Para muchos extranjeros, la primera vivienda suele ser una habitación en un piso compartido o un subalquiler a corto plazo: estas opciones suelen ser más fáciles de encontrar y requieren un menor desembolso inicial.

Principales modalidades de alquiler en Dinamarca:

1. Piso o casa privada. Las viviendas las alquilan propietarios, empresas o agencias. La oferta es amplia, pero en Copenhague y Aarhus la demanda de pisos asequibles sigue siendo elevada.

2. Habitación en un piso compartido. Una de las opciones más asequibles para los recién llegados, los estudiantes y quienes aún no han decidido en qué zona quieren establecerse de forma permanente.

3. Subalquiler. En Dinamarca es habitual el alquiler temporal de una vivienda por parte del inquilino actual. Antes de mudarse, hay que comprobar si este cuenta con la autorización por escrito del propietario para subarrendar el piso o la habitación.

4. Alojamiento para estudiantes. Los estudiantes extranjeros pueden solicitar habitaciones en residencias universitarias a través de la universidad, el centro de estudios o organizaciones especializadas en vivienda.

5. Vivienda social, o «almen bolig». Estos pisos pertenecen a asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro y suelen ser más baratos que los alquileres privados. Los solicitantes deben registrarse directamente en la organización y esperar su turno.

Según datos del portal oficial Life in Denmark, el catálogo de DanmarkBolig cuenta con más de 550 000 viviendas sociales en alquiler. Sin embargo, en la práctica resulta complicado conseguir una de estas viviendas rápidamente: en las grandes ciudades, las listas de espera pueden ser largas. Por ello, al mudarse, es recomendable buscar primero un alojamiento privado o temporal, sin dejar de buscar una opción a largo plazo.

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¿Dónde pueden buscar vivienda los extranjeros en Dinamarca?

En Dinamarca no existe una base de datos única de pisos privados disponibles. Los propietarios eligen por su cuenta dónde publicar los anuncios y a quién alquilar la vivienda, por lo que conviene buscar simultáneamente en varias páginas web. También resulta útil configurar alertas: las opciones disponibles en las grandes ciudades pueden desaparecer en poco tiempo.

Las plataformas más populares para buscar vivienda:

1. BoligPortal – uno de los mayores portales daneses de pisos, casas, habitaciones y alojamiento para estudiantes. Los usuarios pueden configurar notificaciones automáticas sobre nuevos anuncios.

2. Lejebolig.dk – ofrece pisos privados, casas, habitaciones, pisos compartidos y subalquileres. Para contactar con algunos de los arrendadores es necesaria una suscripción de pago.

3. Housing Denmark – agencia orientada especialmente a trabajadores extranjeros y empresas. Las ofertas abarcan Copenhague y otras regiones del país.

4. Findbolig.nu – plataforma con pisos de alquiler, alojamientos para jóvenes y estudiantes.

5. Findroommate.dk – servicio especializado en la búsqueda de habitaciones, compañeros de piso y alquileres compartidos.

6. DanmarkBolig.dk – catálogo nacional de viviendas sociales. Para solicitar un piso, hay que dirigirse a la organización de vivienda correspondiente e inscribirse en la lista de espera.

A la hora de buscar en páginas web en danés, te resultarán útiles algunos términos básicos: «lejebolig» significa vivienda de alquiler, «værelse» – habitación, «lejlighed» – piso, «møbleret» – vivienda amueblada y «almen bolig» – vivienda social.

Los anuncios también se publican en grupos de Facebook, periódicos locales y comunidades de expatriados. Sin embargo, las redes sociales conllevan un mayor riesgo de estafa. El Ayuntamiento de Copenhague recomienda no transferir dinero antes de visitar la vivienda y firmar un contrato legal. Buscar a través de compañeros de trabajo, conocidos o la universidad también puede dar resultados, sobre todo si se trata de una habitación o de un subalquiler a corto plazo.

En un artículo anterior explicamos cómo alquilar un piso en Alemania: contrato, fianza y derechos del inquilino.

¿Cuánto cuesta alquilar una vivienda en Dinamarca?

El precio del alquiler depende de la ciudad, el barrio, la superficie, el estado y el tipo de vivienda. Copenhague sigue siendo la ciudad más cara, donde los estudios económicos y los pisos pequeños tienen una demanda especialmente alta. En Aarhus también es más difícil encontrar una opción asequible que en las ciudades pequeñas y en el campo.

El Ayuntamiento de Copenhague ofrece los siguientes precios orientativos para el centro de la ciudad:

- Habitación individual en un piso compartido: entre 4 000 y 6 000 DKK al mes

- Estudio o piso de una o dos habitaciones: entre 8 000 y 10 000 DKK

- Piso de dos o tres habitaciones: entre 13 000 y 15 000 DKK

- Piso grande de cuatro a seis habitaciones: a partir de 16 000 DKK

Estas cantidades no son valores medios para todo el país y no garantizan que se pueda encontrar un piso al precio indicado. En zonas populares, edificios de nueva construcción y complejos amueblados, el precio real puede ser más elevado. Para encontrar ofertas más económicas, conviene buscar fuera del centro o en los barrios periféricos bien comunicados.

A menudo, el alquiler mensual no incluye la electricidad, el agua, la calefacción, el gas ni Internet. En el contrato debe indicarse qué servicios están incluidos y cuáles debe pagar el inquilino por separado. Por lo tanto, no basta con comparar los anuncios solo por el precio base: antes de firmar el contrato, es necesario calcular el importe total de los gastos fijos.

Anteriormente hablamos sobre las particularidades del alquiler de viviendas en Bélgica en 2026: precios, fianza, documentación y normas para extranjeros.

¿Qué importe hay que preparar antes de la entrada en la vivienda?

El primer pago en Dinamarca puede superar considerablemente la cuota mensual, ya que el arrendador tiene derecho a exigir no solo el pago del mes en curso, sino también una fianza y el alquiler por adelantado. Los importes máximos se calculan sobre la base del alquiler básico, sin incluir los gastos de suministros.

Antes de la mudanza, el inquilino puede abonar:

- Una fianza de hasta tres meses de alquiler: cubre posibles deudas, daños en la vivienda y los gastos de restauración del piso tras la salida

- Hasta tres meses de alquiler por adelantado: este dinero se contabiliza como pago de los últimos meses de estancia antes de la finalización del contrato

- El alquiler del primer mes

- Los gastos de suministros o un anticipo por determinados servicios, si no están incluidos en la cuota básica

Por ejemplo, si un piso cuesta 10 000 DKK al mes, la cantidad inicial máxima puede ascender a 70 000 DKK: 30 000 DKK de fianza, 30 000 DKK de alquiler anticipado y 10 000 DKK del primer mes. Los gastos de suministros no se incluyen en este cálculo. En el caso del alquiler de una habitación individual, la fianza suele ascender, en la práctica, a una mensualidad, pero hay que comprobar la cantidad exacta en el contrato.

La fianza y el alquiler anticipado tienen fines distintos. El pago anticipado se utiliza para cubrir los últimos meses de estancia, mientras que el arrendador devuelve la fianza tras la salida, una vez deducidos los gastos confirmados. Este dinero solo debe transferirse tras inspeccionar la vivienda y firmar el contrato.

En un artículo anterior hablamos sobre las nuevas normas de alquiler de viviendas en Polonia: qué requisitos deben cumplir los propietarios de pisos.

¿Cuánto cuesta el alquiler en las diferentes ciudades de Dinamarca?

Copenhague sigue siendo el mercado más caro y competitivo del país. Le sigue Aarhus en cuanto a precios y demanda, mientras que en Odense y Aalborg, con un presupuesto similar, suele ser posible alquilar una vivienda más espaciosa. El precio depende no solo de la ciudad, sino también del barrio, la superficie, el año de construcción, el mobiliario y la distancia al centro.

Las tarifas medias que se indican a continuación reflejan anuncios actuales con diferentes tipos y superficies de vivienda, por lo que deben utilizarse como referencia y no como un precio de mercado fijo.

Copenhague

El alquiler medio anunciado en Copenhague es de unos 15 077 DKK al mes, y la demanda de vivienda se considera muy alta.

En el centro de la ciudad, una habitación en un piso compartido cuesta entre 4 000 y 6 000 DKK aproximadamente; un estudio o un piso pequeño, entre 8 000 y 10 000 DKK; y un piso de dos o tres habitaciones, entre 13 000 y 15 000 DKK. Los pisos grandes tienen un precio inicial de aproximadamente 16 000 DKK.

Las ofertas más caras se concentran en las zonas céntricas y en las populares zonas costeras. Se puede ampliar la selección extendiendo la búsqueda a los suburbios y a toda la región del Gran Copenhague.

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Aarhus

El alquiler medio anunciado en Aarhus alcanza aproximadamente los 9 651 DKK al mes. La demanda sigue siendo alta, especialmente de pisos pequeños y habitaciones cerca del centro, la universidad y los principales nodos de transporte.

Las autoridades municipales advierten de que los pisos privados disponibles en Aarhus son escasos. Los estudiantes suelen optar por residencias universitarias, pisos compartidos o viviendas situadas a entre 30 y 40 minutos en transporte público del campus. En las zonas más alejadas, los precios son más bajos, pero hay que añadir los gastos de transporte al presupuesto.

Odense

El precio medio de las ofertas de alquiler activas en Odense es de unos 8 634 DKK al mes. El nivel general de precios es más bajo que en Copenhague y Aarhus, aunque los pisos en el centro, cerca de la universidad y de buenas conexiones de transporte, pueden resultar notablemente más caros.

Odense es ideal para quienes buscan un equilibrio entre el tamaño de la ciudad, la accesibilidad en transporte y los gastos. Con el mismo presupuesto, aquí suele haber más superficie disponible que en las dos ciudades más grandes del país.

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Aalborg

Aalborg sigue siendo la más asequible de las cuatro ciudades más grandes de Dinamarca. El alquiler medio anunciado es de unos 7 579 DKK al mes, y la demanda se considera moderada.

La diferencia entre los barrios céntricos y las afueras puede ser considerable. Según datos de BoligPortal correspondientes al primer semestre de 2025, un piso medio de dos habitaciones en el municipio de Aalborg costaba unos 5 500 DKK al mes, y uno de tres habitaciones, aproximadamente 7 500 DKK. Las zonas más alejadas permiten reducir aún más los gastos.

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¿Qué hay que comprobar en el contrato de alquiler?

En Dinamarca, para los alquileres privados se utiliza el contrato estándar «Typeformular A, 10. udgave», disponible en danés y en inglés en la página web del Ministerio de Asuntos Sociales y Legislación sobre la Vivienda. El documento establece los derechos y obligaciones de las partes; sin embargo, antes de firmarlo hay que comprobar no solo los pagos principales, sino también las condiciones adicionales añadidas por el arrendador.

En el contrato deben figurar claramente:

- La dirección completa y la superficie de la vivienda

- El importe del alquiler, la fianza y el pago anticipado

- Los servicios comunitarios incluidos en el pago mensual

- La fecha de inicio y la duración del alquiler

- El procedimiento de aumento del alquiler

- Las obligaciones de las partes en relación con el mantenimiento corriente

- El plazo de preaviso de desocupación

- Las normas sobre subalquiler, tenencia de animales y uso de las zonas comunes

- Lista de mobiliario y electrodomésticos, si el piso se alquila amueblado

- Posibilidad de dar de alta el CPR en esta dirección

Hay que leer con especial atención el apartado de condiciones adicionales. Es ahí donde el arrendador puede establecer un procedimiento específico para las reparaciones, restricciones respecto a la rescisión anticipada o la exigencia de devolver la vivienda en un estado determinado. Si alguna cláusula del contrato no está clara, conviene solicitar una explicación por escrito o consultar al arrendador antes de firmar.

En los contratos de duración indefinida, el plazo habitual de preaviso para la desocupación es de hasta tres meses, pero para las habitaciones y los alquileres a plazo fijo pueden aplicarse otras condiciones. Las promesas verbales relativas a reparaciones, mobiliario, pagos de suministros o devolución de la fianza deben quedar registradas por escrito. De lo contrario, será difícil demostrar el acuerdo en caso de disputa.

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¿Cómo recibir el piso y conservar la fianza?

El estado de la vivienda en el momento de la entrada influye directamente en la cantidad que el inquilino recibirá tras la salida. Si no se documentan los daños existentes, el arrendador puede deducir posteriormente el coste de su reparación de la fianza.

Antes de recibir las llaves o inmediatamente después de la entrada en la vivienda, conviene:

- Hacer fotos de las paredes, el suelo, el techo, las ventanas y las puertas

- Revisar los muebles, los electrodomésticos, los sanitarios y la iluminación

- Anotar las lecturas de los contadores

- Grabar en vídeo el estado general de cada habitación

- Guardar el acta de entrega de la vivienda, el contrato y la correspondencia con el propietario

Los arañazos, manchas, electrodomésticos averiados, humedad u otros defectos deben comunicarse al arrendador por escrito a más tardar 14 días después de la entrega de la vivienda. Es recomendable enviar la notificación por correo electrónico junto con fotografías, para que quede constancia de la fecha y se pueda confirmar el envío.

Antes de marcharse, también conviene realizar una inspección conjunta del piso y obtener una lista por escrito de las observaciones. El arrendador puede retener del depósito el importe correspondiente al alquiler pendiente de pago, a las facturas de servicios públicos o a las reparaciones de las que sea responsable el inquilino. No obstante, el desgaste normal de la vivienda no debe equipararse automáticamente a daños.

Tras la liquidación final, el propietario debe devolver el saldo no utilizado de la fianza. Si la cantidad retenida parece injustificada, hay que solicitar por escrito un desglose detallado de los gastos y conservar todos los documentos para una posible reclamación ante la comisión local de alquileres.

Anteriormente informamos de que los precios de la vivienda en la UE han aumentado un 65 % en 10 años.

¿Qué hay que hacer tras la mudanza?

Tras instalarse en la vivienda, el extranjero debe registrar su nuevo domicilio en el sistema CPR. El cambio de dirección puede notificarse como muy pronto cuatro semanas antes de la mudanza, pero debe hacerse a más tardar cinco días después de la mudanza efectiva. El registro en línea está disponible mediante MitID; si no se dispone de un identificador digital, hay que acudir al Citizen Service local.

Es necesario comprobar la posibilidad de registrarse en el CPR con la dirección del alquiler antes de firmar el contrato. El número de registro es necesario para acceder al seguro médico público, abrir una cuenta bancaria y utilizar otros servicios. Las ofertas de vivienda que no permiten registrar la dirección no son adecuadas para una residencia plena a largo plazo.

Algunos inquilinos pueden tener derecho a la ayuda para la vivienda (boligstøtte). Por lo general, para ello es necesario residir de forma permanente en la vivienda alquilada, estar empadronado en esa dirección y disponer de una cocina independiente o una zona de cocina.

El importe de la ayuda depende del alquiler (sin gastos de comunidad), la superficie de la vivienda, los ingresos y los bienes de los ocupantes, así como del número de adultos y niños. La solicitud puede presentarse a través de Udbetaling Danmark.

Si surge una disputa sobre el alquiler, la fianza, las reparaciones o las facturas de servicios públicos, el inquilino puede acudir a la comisión local Huslejenævn. A la solicitud conviene adjuntar el contrato, fotografías, facturas, extractos bancarios y la correspondencia con el propietario. Las cuestiones que no son competencia de la comisión, en particular algunas disputas relativas a la rescisión del contrato, son tramitadas por el tribunal de vivienda.

Comprar una vivienda en otro país no es solo una inversión, sino también un procedimiento legal serio. Los errores en los documentos, los impuestos no contabilizados o las restricciones para los extranjeros pueden provocar pérdidas económicas. El asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario de Visit World le ayudará a formalizar la operación de forma segura, comprobar la solvencia del vendedor y evitar riesgos ocultos. Póngase en contacto con nuestros especialistas para que la compra de una propiedad en el extranjero sea lo más transparente y segura posible.

¡Recuerde! El Parlamento chipriota está examinando proyectos de ley que podrían cambiar significativamente las condiciones de compra de inmuebles para los ciudadanos de países fuera de la Unión Europea. Las iniciativas prevén límites cuantitativos para los inmuebles, prohibiciones geográficas y requisitos de transparencia en las transacciones. Lea más sobre las restricciones propuestas, las estadísticas de compras extranjeras y cómo prepararse para los posibles cambios en el mercado inmobiliario de Chipre.