Top 5 rynków nieruchomości do inwestycji w 2026 roku: Ceny, zwroty i ryzyka

Próg wejścia na obiecujące zagraniczne rynki nieruchomości zaczyna się od 70 000 €, a prognozowany zwrot z wynajmu osiąga 18% rocznie. Dowiedz się więcej o cenach, kosztach, zwrotach i ryzykach związanych z inwestowaniem w Hiszpanii, Turcji, Rumunii, Zanzibarze i Malediwach

Zamów profesjonalną poradę prawnika nieruchomości z Visit World, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję, uniknąć ryzyk i chronić swoje interesy w każdej jurysdykcji

ZAREZERWUJ KONSULTACJĘ

Hiszpania, Turcja, Rumunia, Zanzibar i Malediwy oferują różne modele inwestycji w nieruchomości: od mieszkań mieszkalnych w cenie 70 000 € do nieruchomości hotelowych z deklarowanym rocznym zwrotem do 18%. Jednak wysoki procent nie zawsze oznacza wyższy zysk netto. Podatki, koszty zarządzania, sezonowe przestoje, wahania walutowe i regulacje dotyczące własności mogą znacząco wpłynąć na ostateczny wynik.

Oleksandr Hrushetskyi, ekspert w dziedzinie międzynarodowych nieruchomości, porównał pięć rynków podczas Invest Fest na podstawie barier wejścia, rentowności wynajmu i kosztów transakcji. Przyjrzyjmy się każdemu rynkowi osobno i zobaczmy, w jakim stopniu te atrakcyjne liczby odpowiadają rzeczywistym warunkom rynkowym.

W poprzednim artykule informowaliśmy o najdroższych miastach na świecie do życia w 2026 roku, według Numbeo.

Czy planujesz kupić nieruchomość za granicą? Przed zawarciem umowy ważne jest, aby wziąć pod uwagę nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale także zobowiązania podatkowe, ograniczenia dla cudzoziemców, kontrole tytułu własności i dodatkowe koszty. Prawnicy nieruchomości Visit World pomogą Ci przeanalizować nieruchomość, ocenić ryzyko prawne i towarzyszyć Ci na wszystkich etapach transakcji: od wstępnej konsultacji po podpisanie umowy. Uzyskaj profesjonalne wsparcie i pewność na każdym kroku.

Hiszpania: Wyższe koszty wejścia i stabilny popyt

Hiszpański rynek charakteryzuje się wysoką płynnością, stabilnym popytem na wynajem i szybkim wzrostem cen. Jednocześnie jest to najdroższy z rozważanych rynków europejskich: nawet na początkową inwestycję wymagany jest budżet wynoszący co najmniej 150 000 €, a koszty nabycia mogą przekroczyć 12% wartości nowo wybudowanej nieruchomości.

Ile kosztuje inwestycja w Hiszpanii?

Według Oleksandra Hrushetskyiego typowy próg wejścia wynosi 150 000–250 000 €. Jako przykład nieruchomości inwestycyjnej ekspert wskazał mieszkanie z widokiem na morze w Finestrat, w pobliżu Benidormu. Koszt tej konkretnej nieruchomości wynosił 312 900 €, a szacowany roczny dochód wahał się od 21 900 € do 31 300 €, czyli około 1 825–2 608 € miesięcznie.

Musisz dodać koszty zamknięcia do swojego początkowego budżetu. Na zakup nowego domu nałożony jest podatek VAT w wysokości 10%, a opłaty notarialne i rejestracyjne mogą wynosić dodatkowe 2,5% lub więcej. Tak więc zakup nieruchomości nowobudowanej za 200 000 € może wymagać co najmniej 225 000 €, nie licząc mebli, usług prawnych i innych opłat.

Kluczowe wskaźniki rynkowe:

- Szacowany próg wejścia – 150 000–250 000 €

- Deklarowana brutto rentowność wynajmu – 6–8% rocznie

- Potencjalna kapitalizacja w trakcie budowy – do 30%

- VAT na nowe domy – 10%

- Opłaty notarialne i rejestracyjne – około 2,5%

Potencjalny wzrost wartości o 30% nie może być uważany za średnią wartość dla całej Hiszpanii. Taki wynik jest przede wszystkim możliwy dla konkretnych projektów nabywanych na wczesnym etapie budowy i zależy od lokalizacji, popytu oraz przestrzegania terminów przez dewelopera.

Rentowności, ceny i kluczowe ryzyka

Popyt na hiszpańskie mieszkania nadal rośnie.

Według danych Hiszpańskiego Krajowego Instytutu Statystycznego ceny wzrosły o 12,9% w pierwszym kwartale 2026 roku w porównaniu z tym samym okresem w 2025 roku. Ceny nowych mieszkań wzrosły o 9,1%, podczas gdy istniejące mieszkania wzrosły o 13,5%. W ciągu jednego kwartału ogólny wskaźnik cen wzrósł o 3,5%.

Podana rentowność 6–8% jest brutto. Na przykład, dla mieszkania w cenie 200 000 €, rentowność na poziomie 7% oznacza 14 000 € rocznego dochodu z wynajmu przed odliczeniem podatków, ubezpieczeń, kosztów utrzymania, napraw, opłat dla firmy zarządzającej i okresów bez najemców. Po tych wydatkach zysk netto będzie niższy.

Osobno należy uwzględnić zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Różnią się one w zależności od wspólnoty autonomicznej i gminy, a w niektórych miastach turystycznych liczba licencji jest ograniczona. Dlatego nieruchomość bez zezwolenia na wynajem turystyczny może generować znacznie mniejsze dochody niż wskazano w reklamowanym modelu finansowym.

W naszym poprzednim artykule informowaliśmy, że Hiszpania została po raz pierwszy uznana za najlepszy kraj do inwestycji w nieruchomości w Europie.

Zanzibar, Tanzania: Wysokie zwroty i bardziej złożone ryzyka

Zanzibar oferuje znacznie niższą barierę wejścia niż Hiszpania, ale inwestorzy stają w obliczu mniej przewidywalnego rynku. Dochody tutaj zależą od turystyki międzynarodowej, sezonowości, jakości zarządzania i struktury prawnej projektu. Potencjalne roczne zwroty na poziomie 8–15% rekompensują ryzyka typowe dla rynku wschodzącego.

Ile kosztuje nieruchomość w Zanzibarze?

Według szacunków eksperta, mieszkania inwestycyjne można kupić za 80 000–100 000 $. Dodatkowe koszty związane z opłatami rządowymi, rejestracją i usługami prawnymi wynoszą około 3–7% wartości nieruchomości. Dlatego dla nieruchomości wycenionej na 90 000 $ powinieneś przeznaczyć dodatkowe 2 700 do 6 300 $.

Większość kompleksów wypoczynkowych sprzedawana jest w pełni wyremontowana, ale bez pełnego zestawu mebli i sprzętu. Według Oleksandra Hrushetskyiego, umeblowanie mieszkania do wynajmu może kosztować około 5 000 $. Całkowity budżet na taki zakup, w tym rejestracja i umeblowanie, wyniesie około 97 700–101 300 $.

Kluczowe parametry inwestycyjne:

- Próg wejścia – 80 000–100 000 $

- Prognozowana brutto rentowność – 8–15% rocznie

- Usługi rejestracyjne i prawne – 3–7%

- Umeblowanie mieszkań – około 5 000 $

- Główny segment – apartamenty nadmorskie

Według szacunków eksperta, nieruchomości nadmorskie w Zanzibarze wzrosły w cenie o 60–70% w ciągu ostatnich pięciu lat. Nieruchomość, która kosztowała 100 000 $ w 2019 roku, może teraz być wyceniana na 160 000–170 000 $. Jednak nie jest to oficjalny wskaźnik cen dla całego rynku, lecz ocena konkretnego segmentu. Nie należy go używać jako gwarantowanej prognozy przyszłego wzrostu.

Popyt turystyczny i rzeczywista rentowność

Rynek wynajmu w Zanzibarze jest bezpośrednio uzależniony od napływu zagranicznych turystów. W lipcu 2025 roku archipelag przyjął 98 370 międzynarodowych gości – to wzrost o 44,2% w porównaniu z tym samym miesiącem w 2024 roku. W czerwcu 2026 roku liczba przyjazdów osiągnęła 69 605, co oznacza wzrost o kolejne 3,1% w skali roku, według danych Biura Głównego Statystyka Zanzibar.

Podana rentowność 8–15% dotyczy głównie nieruchomości wypoczynkowych z wynajmem krótkoterminowym. Dla mieszkania kosztującego 90 000 $ odpowiada to rocznemu dochodowi brutto w przedziale od 7 200 do 13 500 $. Jednak od tej kwoty należy odliczyć opłaty zarządzające, koszty sprzątania, rutynowe utrzymanie, rachunki za media, ubezpieczenie i straty z powodu sezonowych przestojów.

Obliczenia dewelopera należy szczególnie dokładnie sprawdzić. Ekspert podaje prognozowany roczny dochód w wysokości 13 750–14 580 € dla nieruchomości wycenionej na około 83 300 €. Odpowiada to około 16,5–17,5% i przekracza zakres 8–15% podany dla Zanzibar. Bez szczegółowego wyjaśnienia metodologii, wskaźników obłożenia i uwzględnionych kosztów, taka prognoza nie może być uznana za wystarczająco uzasadnioną.

Co powinien wiedzieć zagraniczny nabywca?

Ramowy prawny w Zanzibarze różni się znacznie od tego w Europie. Zgodnie z Ustawą o Użytkowaniu Ziemi nr 12 z 1992 roku, ziemia na archipelagu ma specjalny status. Zagraniczny nabywca nie nabywa jej jako klasycznej, wieczystej własności prywatnej.

Jedną z opcji prawnych nabycia jest zakup indywidualnego mieszkania lub willi w oficjalnie zarejestrowanym kondominium. Ten model przewiduje Ustawa o Kondominiach Zanzibar nr 10 z 2010 roku. Inne projekty mogą działać na podstawie długoterminowych dzierżaw gruntów i zatwierdzenia przez Zanzibar Investment Promotion Authority.

Przed dokonaniem jakichkolwiek płatności ważne jest, aby zweryfikować prawa dewelopera do działki, pozwolenia rządowe, czas trwania dzierżawy gruntów, możliwość rejestracji konkretnej nieruchomości oraz warunki odsprzedaży. Dla Zanzibar taka kontrola due diligence prawnej jest ważniejsza niż obiecana stopa zwrotu: błąd w strukturze własności może sprawić, że aktywa staną się illikwidne, niezależnie od popytu turystycznego.

W naszym poprzednim artykule omówiliśmy gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej, ile kosztuje mieszkanie w różnych miastach na Węgrzech i czego można się spodziewać po rynku.

Turcja: Niska bariera wejścia i wysokie ryzyko walutowe

Turecki rynek przechodzi mieszany okres. Liczba transakcji stopniowo się odbudowuje, deweloperzy oferują plany ratalne, a nieruchomości pozostają bardziej przystępne niż w Hiszpanii. Jednocześnie inflacja, wahania liry i szybki nominalny wzrost cen utrudniają ocenę rzeczywistych zwrotów.

Próg wejścia i koszty nabywcy

Według Oleksandra Grushetskyiego podstawowy budżet na inwestycję wynosi 70 000–100 000 €.

Za tę kwotę można rozważyć małe mieszkania w Alanyi, Mersin i innych miastach wypoczynkowych. W Stambule, Bodrum i centralnych dzielnicach Antalyi podobna nieruchomość zazwyczaj kosztuje więcej.

Ekspert podaje przykład pokoju w pięciogwiazdkowym hotelu nadmorskim w Alanyi. Jego cena wynosi 129 000 €, a szacowany roczny dochód to 14 835 € i miesięczny dochód wynoszący około 1 235 €. Odpowiada to brutto rentowności na poziomie około 11,5%, co jest bardziej typowe dla nieruchomości hotelowej niż standardowej mieszkalnej.

Następujące koszty transakcyjne należy dodać do ceny nieruchomości:

- Podatek przy rejestracji nieruchomości TAPU—4%

- Opłaty notarialne, tłumaczenie, procedury rejestracyjne i ubezpieczenie DASK—dodatkowe 1–2%

- Ogólne koszty związane—około 5–6% wartości nieruchomości

- Prognozowana rentowność wynajmu—6–8%

- Zwrot z nieruchomości hotelowych – 10–12%

Formalnie podatek 4% od przeniesienia własności można podzielić między sprzedawcę a nabywcę, ale w praktyce warunki zależą od umowy. Zagraniczny inwestor powinien wcześniej wyjaśnić, która część płatności jest odpowiedzialnością każdej ze stron.

Na przykład, jeśli mieszkanie kosztuje 90 000 €, koszty zakupu mogą wynieść dodatkowe 4 500–5 400 €. Tak więc rzeczywisty początkowy budżet wzrasta do około 94 500–95 400 €, nie licząc mebli, remontów i prowizji pośrednika.

Co się dzieje z sprzedażą i cenami

W czerwcu 2026 roku w Turcji sprzedano 129 979 nieruchomości mieszkalnych—prawie 16% więcej niż rok wcześniej. Cudzoziemcy zakupili 2 015 nieruchomości, co było o 20,1% wyższe niż w czerwcu 2025 roku. Był to pierwszy roczny wzrost sprzedaży dla zagranicznych nabywców od grudnia, chociaż ich udział pozostał niewielki—około 1,6% wszystkich transakcji.

Jednak nominalny wzrost cen nieruchomości nie oznacza odpowiedniego wzrostu rzeczywistej wartości aktywów. Według Centralnego Banku Turcji, w lipcu 2026 roku ceny mieszkań wzrosły o 25% w skali roku w lirze, ale po uwzględnieniu inflacji ich rzeczywista wartość spadła o 5,1%.

W największych miastach nominalne trendy były następujące:

- Stambuł – wzrost cen o 27,7% w skali roku

- Ankara – 26,6%

- Izmire – 23,1%

- Region Antalyi, Burdur i Isparta – 22,6%

Ceny wynajmu nowych umów wzrosły średnio o 28,4% w lirze w lipcu. W Stambule wzrost osiągnął 32,4%, w Ankarze – 28,6%, a w Izmire – 26,3%. Jednocześnie, po uwzględnieniu inflacji, krajowy nowy wskaźnik wynajmu spadł o 2,6%.

Roczna inflacja w Turcji w lipcu 2026 roku wyniosła 31,75%, według danych TURKSTAT. Dlatego dla inwestora nie wystarczy po prostu obserwować wzrost cen lub czynszów w tureckiej lirze. Należy przeliczyć dochody na euro lub dolary i uwzględnić wahania kursów walutowych przez cały okres posiadania.

Format mieszkalny lub hotelowy

Standardowe mieszkanie może generować przewidywalny zwrot brutto na poziomie 6–8% rocznie. Ten model jest prostszy, ale właściciel musi samodzielnie znaleźć najemców, płacić za naprawy i ponosić ryzyko pustostanów. W przypadku wynajmu długoterminowego ważna jest dostępność transportu, stały popyt oraz bliskość do uniwersytetów lub dzielnic biznesowych.

Pokoje hotelowe i apartamenty serwisowane oferują do 10–12%, ale zwrot zależy od operatora. Przed podpisaniem umowy należy zweryfikować stawkę prowizji operatora, prognozy obłożenia, zasady podziału przychodów, koszty remontu pokoi oraz warunki wcześniejszego rozwiązania umowy. Obiecany zwrot może być ustalony tylko na ograniczony czas i może później zależeć od rzeczywistej wydajności hotelu.

Czy zakup nieruchomości daje prawa do pobytu?

Zakup nieruchomości może stanowić podstawę do uzyskania krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, ale sam zakup nie gwarantuje zatwierdzenia. Wymagania dotyczące wartości nieruchomości i jej przydatności muszą być weryfikowane osobno dla każdego konkretnego regionu i rodzaju zezwolenia.

Próg uzyskania obywatelstwa poprzez inwestycję jest znacznie wyższy. Zgodnie z danymi Tureckiego Biura Inwestycyjnego, cudzoziemiec musi zakupić nieruchomość wartą co najmniej 400 000 $ i nie sprzedać jej przez trzy lata. Dlatego mieszkanie w cenie 70 000–100 000 € może być inwestycją na wynajem, ale nie spełnia wymogów finansowych programu obywatelskiego.

W naszym poprzednim artykule omówiliśmy szczegóły tureckiego rynku nieruchomości w 2026 roku: gdzie kupić dom i na co inwestorzy powinni zwracać uwagę.

Rumunia: Umiarkowany punkt wejścia i wybór między dwoma modelami

Rumunia łączy ceny niższe niż w Europie Zachodniej z dynamicznym rynkiem mieszkaniowym. Inwestor może wybrać standardowe mieszkanie do wynajmu długoterminowego lub jednostkę w kompleksie hotelowym zarządzanym przez operatora. Ta druga opcja obiecuje wyższe zwroty, ale stwarza dodatkową zależność od wskaźników obłożenia i warunków umowy.

Ile kosztuje zakup nieruchomości?

Przybliżony próg wejścia na rynek rumuński wynosi 100 000–150 000 €. Dodatkowe 2–3% wartości nieruchomości należy przeznaczyć na opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne. Dla nieruchomości wycenionej na 120 000 € te dodatkowe koszty mogą wynieść 2 400–3 600 €, co podnosi całkowity budżet transakcji do 122 400–123 600 €.

Kluczowe parametry inwestycyjne:

- Początkowy budżet: 100 000–150 000 €

- Brutto zwrot z nieruchomości mieszkalnej – 6–8% rocznie

- Deklarowany zwrot z kondomiów hotelowych – 10–15%

- Opłaty za przetwarzanie i rejestrację – około 2–3%

- Kluczowe rynki – Bukareszt, Cluj-Napoca, Brașov i regiony turystyczne

Dolna granica odpowiada rentowności na poziomie 6%, podczas gdy górna granica przekracza 18%. To więcej niż zakres 10–15% podany dla kondomiów hotelowych, więc inwestorzy powinni zażądać pełnego modelu finansowego. Powinien on wyjaśniać prognozowany wskaźnik obłożenia, średnią stawkę za pokój, prowizję operatora, koszty operacyjne i warunki podziału zysków.

Nieruchomość mieszkalna czy pokój hotelowy

Standardowe mieszkanie z prognozowaną brutto rentownością na poziomie 6–8% jest prostszą inwestycją. Może być wynajmowane długoterminowo, mieć zmienioną firmę zarządzającą lub być używane osobiście. Popyt napędzają głównie pracownicy, studenci, rodziny i zagraniczni profesjonaliści, więc zwrot jest mniej uzależniony od sezonu turystycznego.

Dla mieszkania kosztującego 120 000 €, rentowność na poziomie 7% przekłada się na 8 400 € rocznego dochodu brutto, czyli 700 € miesięcznie. Po odliczeniu podatków, napraw, ubezpieczeń, kosztów utrzymania i przestojów, kwota netto będzie niższa. Dodatkowo należy uwzględnić walutę płatności czynszu: cena nieruchomości może być ustalona w euro, podczas gdy najemca faktycznie płaci w lei rumuńskich.

Kondominium hotelowe działa inaczej. Właściciel kupuje pojedynczy pokój lub mieszkanie i przekazuje je operatorowi, który zajmuje się rezerwacjami, obsługą i marketingiem. Zwrot na poziomie 10–15% jest możliwy tylko przy wystarczającym obłożeniu i kontrolowanych wydatkach.

Należy szczególnie zwrócić uwagę na słowo „gwarantowane”. Trzyletnia gwarancja jest wartościowa tylko wtedy, gdy umowa precyzuje dokładną kwotę płatności, warunki, walutę, odpowiedzialność operatora i zabezpieczenie finansowe dla jego zobowiązań. Jeśli firma wypłacająca zwroty nie ma wystarczających aktywów, podana gwarancja nie chroni inwestora przed niewypłacalnością.

Jak zmieniają się ceny i gospodarka?

W pierwszym kwartale 2026 roku ceny mieszkań w Rumunii wzrosły o 7,8% w porównaniu z tym samym okresem w 2025 roku i o 3,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem. To więcej niż średnie w UE, gdzie roczny wzrost wyniósł 5,1%, a kwartalny wzrost 1,2%, według danych Eurostatu.

Jednocześnie szybki wzrost cen mieszkań nie odzwierciedla w pełni stanu gospodarki.

Według wstępnej oceny Narodowego Instytutu Statystycznego Rumunii, rzeczywisty PKB kraju skurczył się o 0,2% w pierwszym kwartale 2026 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału. Dlatego twierdzenia o wzroście gospodarczym, który rzekomo jest dwukrotnie wyższy od średniej UE, powinny być postrzegane w długoterminowym kontekście historycznym, a nie jako charakterystyka obecnej sytuacji.

Dla inwestorów oznacza to, że potencjał Rumunii jest przede wszystkim związany z relatywnie przystępnymi cenami, urbanizacją i rozwojem dużych miast. Jednak nie należy liczyć wyłącznie na szybki wzrost PKB ani automatyczny wzrost wartości nieruchomości.

Rozważania prawne dla cudzoziemców

Prawo do zakupu mieszkania i prawo do posiadania ziemi w Rumunii są regulowane oddzielnie. Warunki dotyczące ziemi zależą od obywatelstwa nabywcy, umów międzynarodowych oraz struktury transakcji. W przypadku inwestorów z krajów spoza UE, w niektórych przypadkach wykorzystuje się rumuńską firmę do nabycia nieruchomości i związanej z nią ziemi.

Przed zakupem konieczne jest zweryfikowanie księgi wieczystej, tytułu sprzedawcy do nieruchomości, pozwoleń na budowę oraz braku obciążeń i sporów prawnych. W przypadku kondominiów hotelowych analizowane są również umowa zarządzająca, prawo do zmiany operatora oraz warunki odsprzedaży jednostki. Te postanowienia decydują o tym, czy aktywa pozostaną płynne po zakończeniu okresu gwarantowanej płatności.

Dowiedz się więcej o