Przeprowadzka do Aten w 2026 roku: Wynajem, Złota Wiza i Podatki

Ateny są coraz częściej porównywane do Dubaju. Odkryj ceny wynajmu, wymagania dotyczące Złotej Wizy, wizy dla pracowników zdalnych oraz korzyści podatkowe

Zamów przewodnik imigracyjny i uzyskaj jasne instrukcje dotyczące swojej legalnej przeprowadzki za granicę

ZAMÓW PRZEWODNIK

Kilka lat temu porównanie greckiej stolicy do miasta nad Zatoką Perską brzmiałoby jak żart. Teraz pomysł ten jest poważnie omawiany w brytyjskiej prasie: Ateny, jak zauważa Daily Mail, przyciągają zamożnych obcokrajowców z nadmorskimi wieżowcami, zachętami podatkowymi i łagodnym klimatem. Za tym obrazem kryją się bardzo konkretne rzeczy: nadmorska dzielnica Ellinikon, nowe zasady dla inwestorów i finansistów oraz czynsze, które rosną szybciej, niż by chcieli miejscowi.

Przyjrzyjmy się, co tak naprawdę będzie się działo w 2026 roku i ile kosztuje życie w Atenach.

Przeprowadzka do innego kraju wiąże się z dużą ilością papierkowej roboty, a pozwolenia na pobyt, stałe rezydencje i obywatelstwo mają różne wymagania. Przewodnik po imigracji Visit World może pomóc Ci znaleźć drogę: wpisz swoje obywatelstwo i kraj docelowy, a PDF z aktualnymi informacjami trafi do Twojej skrzynki w ciągu kilku minut. Wybierz swój przewodnik po imigracji na Visit World.

Ellinikon: jak były port lotniczy staje się nowym centrum Aten

Lotnisko w mieście na południowym krańcu stolicy działało przez około sześć dekad i zamknięto je w 2001 roku. Dziś w jego miejscu budowana jest dzielnica Ellinikon, a najbardziej uderzającą cechą krajobrazu jest 50-piętrowa Riviera Tower. Cały projekt obejmuje około 9 000 mieszkań, hoteli, biur, klinik, szkół i mariny dla jachtów. Pierwsi mieszkańcy mają się pojawić latem 2027 roku, pierwsza faza budowy ma być zakończona w latach 2027–2028, a cała dzielnica zajmie prawie dekadę, aby ją ukończyć.

Zakupy również nie zostały zapomniane. Ellinikon Mall będzie miał około 340 sklepów na powierzchni około 100 000 metrów kwadratowych, podczas gdy Riviera Galleria połączy międzynarodowe i greckie marki, restauracje i miejsca rekreacyjne. We wrześniu otwarto również park sportowy z boiskami, kortami, stadionem i jeziorem. Na ceremonii premier Kyriakos Mitsotakis opisał projekt jako symbol przejścia od lat stagnacji do wzrostu.

Kto więc kupuje tutaj mieszkania? Według The Sunday Times około połowa nabywców to Grecy, kolejne 20% pochodzi z diaspory, a 30% to obcokrajowcy. Typowy brytyjski nabywca, mówi Andreas Kambanellas, dyrektor handlowy ds. nieruchomości mieszkalnych, pracuje w finansach lub chce mieć miejsce, w którym możliwa jest praca zdalna. Niektórzy, mówi, patrzą na Hiszpanię, Portugalię lub Włochy najpierw, a dopiero potem myślą o Grecji.

Przeczytaj także: Grecja podniesie podatek od nieruchomości dla obcokrajowców pięciokrotnie.

Usługi Visit World dla turystów, migrantów i ekspatów: Ubezpieczenie | Przewodniki | Porady prawne

Dlaczego zamożni ekspaci i finansyści zwracają uwagę na Ateny

Dziesięć lat temu pomysł przeniesienia funduszy hedgingowych do Aten wydawałby się absurdalny: kraj ledwo wyszedł z kryzysu zadłużenia. Dziś sytuacja jest inna. Według prognozy Ministerstwa Gospodarki i Finansów Grecji, cytowanej przez The Sunday Times, wzrost realnego PKB w tym roku wyniesie około 2,0%, z nadwyżką budżetową wynoszącą około 0,2% PKB.

Znane nazwiska zyskały na znaczeniu. Według Bloomberga Chris Rokos, założyciel Rokos Capital Management, przenosi swoją rezydencję podatkową do Grecji i otworzy biuro w Atenach, chociaż ani on, ani przedstawiciele funduszu nie skomentowali tej sprawy. Millennium Management z Nowego Jorku, według The Sunday Times, również przygotowuje się do obecności w greckiej stolicy. A ramy podatkowe dla sektora finansowego są naprawdę atrakcyjne: menedżerowie funduszy, którzy przenoszą się do Grecji, płacą 5% od tzw. carried interest (udziału w zyskach funduszu otrzymywanym jako nagroda za wyniki), pod warunkiem, że grecka jednostka wydaje co najmniej 3 miliony euro rocznie w kraju.

Jest też druga strona. Krytycy twierdzą, że napływ finansistów niewiele wnosi do szerszej gospodarki, podczas gdy sami Grecy płacą nieproporcjonalnie dużą część dochodu na mieszkanie. Według badania diaNEOsis sześć na dziesięć wynajmujących gospodarstw domowych wydaje więcej niż 40% swojego dochodu na to. Warto o tym pamiętać, czytając entuzjastyczne nagłówki.

Ważne! Grecja oferuje jeden z najbardziej stabilnych systemów podatkowych dla zamożnych inwestorów w UE: stały podatek w wysokości 100 000 euro. Więcej szczegółów znajdziesz w naszym poprzednim artykule.

Wynajem w Atenach: ile to kosztuje w 2026 roku?

Liczby zależą od źródła, ponieważ niektóre platformy liczą ceny ofertowe, a inne rzeczywiste transakcje. Według Spitogatos średnie ceny ofertowe czynszów w Attyce wzrosły o 4,5% w skali roku w drugim kwartale 2026 roku. W centralnych Atenach średnia stawka wynosi około 11,8 euro za metr kwadratowy miesięcznie. RE/MAX Grecja, która śledzi rzeczywiste transakcje, pokazuje niższe wartości: średnio 9,2 euro za metr w całej Attyce (wzrost o 4,3% w skali roku), 9,8 euro w Atenach i okolicach, 10,3 euro na północnych przedmieściach i 11,1 euro na południowych.

Różnice między dzielnicami są znaczne. Najdroższa jest Vouliagmeni, gdzie ceny ofertowe wynoszą około 22 euro za metr, podczas gdy Kolonaki i Vari-Varkiza wynoszą 13–14 euro za metr. Najtańsze części Attyki, takie jak Agios Stefanos, utrzymują się na poziomie około 7,5 euro, a zachodnie przedmieścia odnotowały najszybszy wzrost czynszów. W codziennych terminach, kawalerka o powierzchni 35 metrów kwadratowych w centrum kosztuje około 440 euro, około 420 euro w Zografou i 400 euro w Kallithea. Mieszkanie z jedną sypialnią w Atenach zazwyczaj kosztuje od 500 do 900 euro, w zależności od obszaru i stanu budynku.

Standardowa umowa najmu lub wynajem średnioterminowy

Tradycyjna grecka umowa najmu trwa trzy lata, co nie zawsze jest wygodne dla osób, które przyjeżdżają, aby „przetestować kraj”. Platformy wynajmu średnioterminowego oferują umeblowane umowy od 3 do 11 miesięcy. Według Spotahome całe mieszkanie w Atenach kosztowało średnio około 1 110 euro miesięcznie w lipcu 2026 roku, przy czym połowa ofert dotyczyła mieszkań z dwiema sypialniami. Dla pary oznacza to około 555 euro na osobę.

Koszty życia: co jeszcze dolicza się do czynszu?

Czynsz to tylko część budżetu. Miesięczne rachunki za energię elektryczną, wodę, gaz lub ogrzewanie, internet i telefon za całe mieszkanie zazwyczaj wynoszą 150–350 euro, a mniej w dzielonym domu. Latem klimatyzacja wyraźnie zwiększa rachunek za energię elektryczną; zimą wiele budynków z centralnym ogrzewaniem włącza je tylko na kilka godzin dziennie.

Inne typowe wydatki wyglądają następująco:

- transport publiczny: bilet jednorazowy kosztuje 1,20 euro i jest ważny przez 90 minut, podczas gdy miesięczny karnet na cały transport miejski kosztuje około 30 euro;

- artykuły spożywcze: główne sieci, takie jak Sklavenitis, AB Vasilopoulos i Lidl, utrzymują konkurencyjne ceny;

- kawiarnie i restauracje: zwykły posiłek w średniej klasy miejscu z napojami kosztuje 20–30 € na osobę;<\u002Fspan><\u002Fp>

- usługi i telefonia komórkowa: plany telefoniczne dla dwóch osób mogą kosztować zaledwie kilka dziesiątek euro miesięcznie.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Podsumowując, jedna osoba w Atenach potrzebuje około 1,200–2,000 € miesięcznie, w tym czynsz, w zależności od obszaru i stylu życia. Dla rodziny te kwoty są oczywiście inne, szczególnie jeśli dzieci uczęszczają do międzynarodowej szkoły.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fb>Złota Wiza Grecji: kwoty, zasady i ograniczenia<\u002Fb><\u002Fspan><\u002Fh2>

<\u002Fp>

Czasy, kiedy „złotą wizę” można było uzyskać za mieszkanie za 250,000 €, minęły. Od 1 września 2024 roku obowiązuje system z trzema progami:<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

- 800,000 € w Attyce, Salonikach, Mykonos, Santorini i na wyspach z populacją powyżej 3,100;<\u002Fspan><\u002Fp>

- 400,000 € we wszystkich innych regionach kraju;<\u002Fspan><\u002Fp>

- 250,000 € tylko w wąskich przypadkach: przekształcenie nieruchomości komercyjnej na mieszkalną lub przywracanie budynków zabytkowych.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Istnieje również osobna droga przez inwestycje w start-upy zarejestrowane w Elevate Greece, również od 250,000 €.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Standardowy zakup wiąże się z kilkoma surowymi warunkami. Inwestycja musi dotyczyć jednej nieruchomości, a dla progów 400,000 € i 800,000 € musi mieć co najmniej 120 metrów kwadratowych; nie można osiągnąć wymaganej kwoty, łącząc kilka mniejszych mieszkań. Taka nieruchomość nie może być wynajmowana krótkoterminowo, a naruszenia wiążą się z karami i cofnięciem zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest na pięć lat i jest odnawialne. Nie wymaga minimalnej liczby dni spędzonych w kraju, ale nie daje również prawa do pracy w Grecji. Tak więc dla Aten, gdzie obowiązuje najwyższy próg, cena wejścia wynosi co najmniej 800,000 €.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Zasadniczo, po pięciu latach legalnego pobytu otwiera się droga do długoterminowego zezwolenia na pobyt w UE, a po siedmiu latach do wniosku o obywatelstwo, z dodatkowymi wymaganiami.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002F<\u002Fp>

Dowiedz się więcej <\u002Fspan>o warunkach greckiej Złotej Wizy<\u002Fspan><\u002Fa> tutaj.<\u002Fspan><\u002Fi><\u002Fp>

<\u002Fb>Inne drogi do uzyskania zezwolenia na pobyt: nomadzi, emeryci, osoby finansowo niezależne<\u002Fb><\u002Fspan><\u002Fh2>

<\u002Fp>

Nie każdy potrzebuje nieruchomości za milion euro. Pracownicy zdalni mogą skorzystać z wizy dla cyfrowych nomadów: wymaga to udokumentowanego dochodu w wysokości co najmniej 3,500 € miesięcznie od klientów lub pracodawcy spoza Grecji, z dodatkiem dla członków rodziny. Zezwolenie wydawane jest najpierw na rok i może być przedłużone na dwa. Ważna zmiana w 2026 roku: na mocy ustawy 5275\u002F2026 nie można już składać wniosków będąc już w Grecji. Najpierw potrzebujesz krajowej wizy typu D z konsulatu, a dopiero po wjeździe jest ona przekształcana w zezwolenie na pobyt.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Drugą opcją jest program dla Osób Finansowo Niezależnych (FIP), zaprojektowany dla emerytów i osób żyjących z dochodów pasywnych. Wymaga stabilnego dochodu z zagranicy w wysokości co najmniej 3,500 € miesięcznie, co wyklucza wynagrodzenie i pracę zdalną, oraz prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego. Zezwolenie wydawane jest na trzy lata i jest odnawialne, ale nie pozwala na pracę w Grecji.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Podatki zasługują na osobne spojrzenie, ponieważ tutaj najłatwiej można się pomylić:<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

- emeryci, którzy przenoszą tutaj swoje miejsce zamieszkania, mogą płacić stałą stawkę 7% od dochodów zagranicznych przez maksymalnie 15 lat;<\u002Fspan><\u002Fp>

- na mocy artykułu 5A ustawy podatkowej można płacić stałą kwotę 100,000 € rocznie od wszystkich dochodów zagranicznych, ale tylko przy inwestycji wynoszącej co najmniej 500,000 €, i przez maksymalnie 15 lat;<\u002Fspan><\u002Fp>

- nowi rezydenci podatkowi mogą ubiegać się o 50% obniżkę podatku od dochodów z lokalnego zatrudnienia lub działalności gospodarczej przez siedem lat (artykuł 5C).<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Ostatnia obniżka nie jest przyznawana automatycznie z wizą i dotyczy dochodów z greckich źródeł, więc nomadzi, którzy żyją z zagranicznych opłat, powinni sprawdzić swoją kwalifikowalność u doradcy podatkowego.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fb>Przeprowadzka do Aten: od czego zacząć i czego unikać<\u002Fb><\u002Fspan><\u002Fh2>

<\u002Fp>

Zacznij od wizy, a nie od poszukiwania mieszkania: w przypadku większości programów dokumenty składa się w konsulacie przed wyjazdem. Następnie potrzebujesz greckiego numeru podatkowego (AFM), bez którego trudno podpisać umowę najmu, otworzyć konto bankowe lub podłączyć media. Prywatne ubezpieczenie zdrowotne i dowód dochodu lub inwestycji są prawie zawsze wymagane.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Oblicz z wyprzedzeniem konsekwencje podatkowe. Zwykle stajesz się greckim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w kraju więcej niż 183 dni w roku lub masz tutaj centrum swoich interesów życiowych, a lokalne stawki wynoszą od 9% do 44%. Ponadto, nie kupuj mieszkania „na Złotą Wizę” tylko na podstawie ogłoszenia: sprawdź jego status prawny, jego wielkość i zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Życie tutaj jest przyjemne nawet bez luksusu, nawiasem mówiąc. Ateny mają wysoki poziom angielskiego, wiele międzynarodowych szkół, przyjazne dla pieszych dzielnice i żywą scenę kulturalną. W dzielnicy Neos Kosmos przestrzenie artystyczne, teatry i niezależne restauracje nadały tej okolicy nowe życie w ostatnich latach.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fb>Czy Ateny naprawdę stały się nowym Dubajem?<\u002Fb><\u002Fspan><\u002Fh2>

<\u002Fp>

Dubaj oferuje zerowy podatek dochodowy i pionowe miasta; Ateny oferują starożytne ruiny za oknem, morze i śródziemnomorski rytm. Porównanie lepiej wypada w kontekście polityki: Grecja celowo buduje nową reputację i konkuruje o te same mobilne rodziny, które rozważają Mediolan lub Dubaj. Jednocześnie rosnące czynsze, ograniczenia Złotej Wizy i lokalna krytyka pokazują, że historia sukcesu ma swoją drugą stronę.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Dla tych, którzy są gotowi żyć w historycznym europejskim mieście, a nie w nowej metropolii, <\u002Fspan>Ateny<\u002Fspan><\u002Fa> są poważnym kandydatem. Ale plan najlepiej sporządzić z kalkulatorem i prawnikiem, a nie na podstawie nagłówków.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Ateny są atrakcyjne, ale droga do greckiego zezwolenia na pobyt zależy od twojej sytuacji: Złota Wiza, wiza dla cyfrowych nomadów lub program dla osób finansowo niezależnych. Każdy z nich ma swoje wymagania dotyczące dochodu i dokumentów, a błąd na początku może kosztować miesiące oczekiwania. <\u002Fspan>Przewodnik po imigracji Visit World<\u002Fspan><\u002Fa> gromadzi aktualne informacje na temat uzyskania zezwolenia na pobyt lub obywatelstwa w wybranym kraju w jednym pliku PDF, który przychodzi na twoją skrzynkę w ciągu kilku minut.<\u002Fspan><\u002Fb><\u002Fp>

Zamów Przewodnik po Imigracji i zaplanuj swoją przeprowadzkę bez zbędnego stresu.<\u002Fb><\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

<
<\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

<\u002Fp>

Przypomnienie:<\u002Fb><\u002Fspan> <\u002Fb>złote wizy otwierają nowe możliwości przeprowadzki z całą rodziną<\u002Fspan><\u002Fa>. Już omówiliśmy, które kraje pozwalają na uwzględnienie rodziców, dorosłych dzieci i krewnych oraz jakie warunki oferują inwestorom w 2026 roku.<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Zdjęcie – wygenerowane przez Gemini<\u002Fi><\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

---

<\u002Fp>

Produkty z Visit World na komfortową podróż:<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fp>

Przewodnik podróżniczy <\u002Fa>dla 200 krajów;<\u002Fp>

Porady prawne<\u002Fa> od lokalnego specjalisty w sprawach wizowych i migracyjnych;<\u002Fp>

Ubezpieczenie podróżne<\u002Fa> na całym świecie (proszę wybrać kraj zainteresowania i obywatelstwo, aby otrzymać usługi);<\u002Fp>

Ubezpieczenie zdrowotne<\u002Fa> na całym świecie.<\u002Fp>

<\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

<\u002Fspan><\u002Fp>

---

<\u002Fspan><\u002Fp>

Monitorujemy dokładność i istotność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub niespójności, proszę skontaktuj się z naszą infolinią.