Cuba atrai turistas e investidores com o seu exotismo, o oceano e os preços relativamente acessíveis das habitações. No entanto, as regras para a compra de imóveis por estrangeiros são das mais rígidas da região das Caraíbas, e as possibilidades reais são bastante limitadas. Saiba mais sobre se os estrangeiros podem comprar imóveis legalmente em Cuba e quais são as nuances que terão de enfrentar

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A compra de imóveis em Cuba parece uma ideia atraente para muitos estrangeiros: clima quente, oceano, cultura única e preços que, à primeira vista, parecem significativamente mais baixos do que na Europa ou na América do Norte. Na Internet, é comum encontrar histórias sobre «casas baratas à beira-mar» e a possibilidade de investir lucrativamente em imóveis no Caribe.

No entanto, a realidade é muito mais complexa. Cuba continua a ser um país com um controlo estatal rigoroso sobre o mercado imobiliário, e as regras para estrangeiros têm muitas restrições legais e nuances práticas. Neste artigo, vamos analisar se os estrangeiros podem comprar imóveis em Cuba, quanto isso realmente custa, como é o processo de compra e quais são os riscos que os compradores enfrentam na prática.

No artigo anterior, informamos que a Geórgia aumentou o limite mínimo para o visto de investidor imobiliário para US$ 150.000.

Comprar ou vender imóveis não é apenas uma decisão financeira, mas também um processo legal complexo. Um advogado imobiliário da Visit World acompanha a transação em todas as fases: desde a verificação dos documentos até à proteção dos seus interesses na assinatura do contrato.

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Os estrangeiros podem comprar imóveis legalmente em Cuba?

Cuba continua a ser um dos poucos países da região do Caribe onde o mercado imobiliário residencial é rigidamente controlado pelo Estado. Ao contrário da maioria dos destinos turísticos populares, os estrangeiros não têm livre acesso à compra de apartamentos ou casas no mercado secundário. O simples facto de estar no país, ter fundos ou vontade de investir não confere ao estrangeiro o direito automático de se tornar proprietário de um imóvel.

A regra geral é que os cidadãos estrangeiros não podem comprar diretamente imóveis residenciais a cidadãos cubanos. A legislação cubana não prevê um mecanismo pelo qual um estrangeiro possa apresentar um pedido, obter uma autorização individual do Estado e adquirir qualquer apartamento ou casa. O direito dos estrangeiros à posse de imóveis é limitado a exceções restritas, que não formam um mercado aberto completo.

Na prática, os estrangeiros só têm acesso a alguns cenários de propriedade de imóveis. Em primeiro lugar, a aquisição de imóveis no âmbito de projetos especiais de investimento ou turísticos, que são inicialmente criados com a possibilidade de participação estrangeira e aprovados pelas autoridades estatais. Em segundo lugar, um estrangeiro pode adquirir imóveis de outro estrangeiro, se se tratar de um imóvel que já tinha estatuto legal para propriedade estrangeira. Essas ofertas são poucas e concentram-se principalmente em determinadas áreas de Havana ou em complexos turísticos.

As opções «alternativas» comuns na prática — registro da habitação em nome de um cidadão cubano, acordos informais ou verbais — não oferecem nenhuma garantia jurídica ao estrangeiro. Nesses casos, o estrangeiro não é, de facto, proprietário do imóvel e não tem proteção jurídica em caso de conflito, alteração das relações com o proprietário formal ou intervenção por parte das autoridades estatais.

Regulamentação legislativa e papel do Estado

O mercado imobiliário residencial em Cuba ainda está sob rígido controlo estatal, que se formou após a nacionalização da propriedade na segunda metade do século XX. Apesar das reformas parciais, o Estado continua a desempenhar um papel fundamental na determinação de quem e em que condições pode possuir uma habitação.

A legislação cubana permite a participação de estrangeiros no setor imobiliário apenas no âmbito de projetos de investimento ou turísticos específicos, aprovados pelas autoridades estatais. Isso não cria livre acesso dos estrangeiros ao mercado secundário de habitação e não permite a compra de apartamentos ou casas comuns de cidadãos cubanos.

Quaisquer transações imobiliárias passam por uma avaliação oficial do imóvel, reconhecimento notarial e registo nos órgãos estatais. Para os estrangeiros, isso significa verificações adicionais, procedimentos burocráticos e falta de flexibilidade, características da maioria dos mercados imobiliários abertos.

No artigo no link, analisamos as possibilidades de obtenção da cidadania por investimento nos países da Bacia do Caribe.

Quanto custará o imóvel em Cuba em 2026?

Os preços dos imóveis em Cuba para estrangeiros parecem atraentes em comparação com outros países turísticos da região do Caribe, mas a maioria das ofertas «baratas» do mercado local não está realmente disponível para compra legal por estrangeiros. Portanto, o orçamento real para um comprador estrangeiro é geralmente mais alto do que parece nos anúncios para os locais.

Preços indicativos de imóveis:

1. Um pequeno apartamento em Havana em condições habitáveis – aproximadamente entre 30 000 e 60 000 dólares americanos, dependendo da zona e do estado do edifício;

2. Apartamento nas zonas centrais de Havana ou perto do oceano – em média, entre 70 000 e 150 000 dólares americanos;

3. Apartamentos em complexos turísticos orientados para estrangeiros – aproximadamente entre 120 000 e 200 000 dólares americanos ou mais;

4. Villas ou casas em locais turísticos – de 200 000 a 300 000 dólares americanos, imóveis premium podem custar significativamente mais.

Além do custo da habitação em si, é necessário considerar despesas adicionais:

- Impostos e taxas estatais obrigatórias na compra;

- Despesas com o notário e o registo do contrato;

- Reparação e adaptação da habitação a condições adequadas, o que muitas vezes requer investimentos significativos devido ao desgaste dos edifícios e ao acesso limitado a materiais.

Como resultado, o orçamento real para a compra de imóveis em Cuba para um estrangeiro acaba por ser 20 a 40% superior ao preço inicial do imóvel, tendo em conta as despesas associadas e as reparações.

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Procedimento de compra de imóveis em Cuba para estrangeiros

O processo de compra de imóveis em Cuba para estrangeiros difere significativamente das transações padrão na maioria dos países europeus. A transação passa por órgãos governamentais e inclui várias etapas obrigatórias, sem as quais a transferência de propriedade não é reconhecida como válida.

As principais etapas do processo de compra são:

- Verificação do estatuto jurídico do imóvel e da possibilidade de sua alienação a um estrangeiro;

- Avaliação oficial do imóvel por órgãos governamentais autorizados;

- Elaboração e aprovação do contrato de compra e venda;

- Certificação notarial do contrato;

- Registo da transferência da propriedade nos registos estatais;

- Pagamento do valor do imóvel através de um banco cubano, de acordo com as regras estabelecidas.

O procedimento pode demorar mais tempo do que as transações imobiliárias habituais noutros países, devido às verificações, aprovações e formalidades burocráticas. Para os estrangeiros, isto significa a necessidade de planear antecipadamente os prazos da transação e estar preparado para despesas adicionais de tempo com a preparação dos documentos.

Impostos, cálculos e restrições para estrangeiros

A parte financeira da compra de imóveis em Cuba tem muitas particularidades que podem ser uma surpresa para os estrangeiros. Além do preço do imóvel, o comprador deve levar em consideração os impostos, o formato dos cálculos e as restrições cambiais.

Principais nuances financeiras na compra de imóveis:

1. Imposto sobre a transação para o comprador e o vendedor – geralmente cerca de 4% do valor estimado para cada parte;

2. Os cálculos são feitos através de bancos cubanos, programas hipotecários internacionais para estrangeiros não estão disponíveis;

3. A compra de imóveis ocorre, como regra, sem financiamento – o comprador deve ter o valor total de seus próprios recursos;

4. As transações cambiais são reguladas pelo Estado, podendo haver restrições à transferência de fundos e à conversão;

5. A transferência de fundos para o exterior após a venda do imóvel pode ser complicada e exigir aprovações adicionais.

Devido às restrições financeiras e cambiais, as transações imobiliárias em Cuba exigem um planeamento cuidadoso. Para os estrangeiros, isso significa não apenas preparar o orçamento para a compra, mas também pensar num mecanismo legal para transferir fundos e nas possíveis dificuldades para retirá-los do país posteriormente.

Restrições para cidadãos dos EUA e de outros países

Regras específicas e restrições práticas se aplicam aos cidadãos dos EUA devido à legislação sancionatória que regula as transações financeiras e imobiliárias com Cuba. Mesmo que, formalmente, o imóvel se enquadre nas categorias permitidas para estrangeiros, os cidadãos dos EUA enfrentam proibições adicionais para efetuar pagamentos, transferir fundos e celebrar contratos relacionados com a aquisição de bens na ilha. Na prática, isso significa que a compra de habitação em Cuba para uso pessoal por cidadãos dos EUA é extremamente complicada e muitas vezes impossível do ponto de vista do cumprimento da legislação dos EUA.

Para cidadãos de outros países, não existem proibições formais de sanções, mas eles também podem enfrentar restrições por parte dos bancos e sistemas de pagamento. Devido às sanções internacionais e restrições financeiras, nem todos os bancos estão dispostos a realizar transações relacionadas a Cuba, e algumas transações podem ser bloqueadas ou atrasadas. Isso complica tanto o processo de pagamento da compra quanto a posterior gestão do imóvel ou a retirada de fundos em caso de venda.

Além das restrições financeiras, os estrangeiros também devem levar em consideração os riscos políticos. As regras regulatórias em Cuba podem mudar, e as decisões dos órgãos governamentais nem sempre são previsíveis para os investidores estrangeiros. Portanto, a compra de imóveis na ilha requer não apenas preparação financeira, mas também a compreensão de que as condições de posse e disposição da propriedade podem mudar com o tempo.

Riscos da compra de imóveis em Cuba para estrangeiros

Apesar dos preços atraentes e da localização exótica, a compra de imóveis em Cuba para estrangeiros está associada a riscos elevados. O fator-chave continua a ser o estatuto jurídico limitado e instável da propriedade estrangeira, o que complica tanto a aquisição de habitação como a sua posterior alienação. Devido ao rigoroso controlo estatal, as regras podem ser interpretadas ou aplicadas de forma diferente, dependendo das circunstâncias e das decisões específicas das autoridades.

Um risco sério é a liquidez limitada do mercado. O círculo de potenciais compradores para imóveis acessíveis a estrangeiros é muito restrito, pelo que a revenda de imóveis pode demorar muito tempo ou só ser possível com um desconto significativo. A isso se soma a incerteza quanto à retirada de fundos para o exterior após a venda, o que reduz a atratividade de tais transações para os investidores.

É importante prestar atenção especial ao estado técnico das habitações. Grande parte dos edifícios em Cuba está deteriorada e precisa de reformas profundas, e o acesso a materiais e serviços é limitado. Isso significa custos adicionais e dificuldades com a manutenção do imóvel após a compra. O conjunto de riscos legais, financeiros e técnicos torna a compra de uma habitação em Cuba uma decisão mais atípica e de alto risco do que um investimento clássico em imóveis.

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