Куба приваблює туристів та інвесторів екзотикою, океаном і відносно доступними цінами на житло. Проте правила купівлі нерухомості для іноземців тут одні з найжорсткіших у Карибському регіоні, а реальні можливості значно обмежені. Дізнайтеся більше про те, чи можуть іноземці легально купувати нерухомість на Кубі та з якими нюансами доведеться зіткнутися

Замовляйте професійну консультацію юриста з нерухомості від Visit World, щоб безпечно провести угоду, уникнути ризиків і захистити свої інтереси в будь-якій юрисдикції

ОТРИМАТИ

Купівля нерухомості на Кубі здається привабливою ідеєю для багатьох іноземців: теплий клімат, океан, унікальна культура та ціни, які на перший погляд виглядають значно нижчими, ніж у Європі чи Північній Америці. В інтернеті часто трапляються історії про «дешеві будинки біля моря» та можливість вигідно інвестувати в карибську нерухомість.

Проте реальність значно складніша. Куба залишається країною з жорстким державним контролем над ринком житла, а правила для іноземців мають багато юридичних обмежень і практичних нюансів. У цій статті розберемося, чи можуть іноземці купувати нерухомість на Кубі, скільки це реально коштує, як виглядає процедура купівлі та з якими ризиками стикаються покупці на практиці.

У попередньому матеріалі ми розповідали, що Грузія підвищує мінімальний поріг для візи інвестора в нерухомість до $150 000.

Купівля або продаж нерухомості – це не лише фінансове рішення, а й складний юридичний процес. Юрист з нерухомості від Visit World супроводжує угоду на всіх етапах: від перевірки документів до захисту ваших інтересів при підписанні договору.

Співпраця з фахівцем допоможе:

- Заощадити час і кошти;

- Уникнути типових помилок та прихованих ризиків;

- Захиститися від шахрайських схем;

- Впевнено укласти угоду в будь-якій країні світу.

Дізнайтесь більше про послугу консультація “Юриста з нерухомості” на порталі Visit World.

Чи можуть іноземці легально купувати нерухомість на Кубі?

Куба залишається однією з небагатьох країн Карибського регіону, де ринок житлової нерухомості жорстко контролюється державою. На відміну від більшості популярних туристичних напрямків, іноземці тут не мають вільного доступу до купівлі квартир або будинків на вторинному ринку. Сам факт перебування в країні, наявність коштів або бажання інвестувати не надає іноземцю автоматичного права стати власником житла.

Загальне правило полягає в тому, що іноземні громадяни не можуть напряму купувати житлову нерухомість у громадян Куби. Кубинське законодавство не передбачає механізму, за яким іноземець міг би подати заяву, отримати індивідуальний дозвіл від держави та придбати будь-яку квартиру або будинок. Право іноземців на володіння нерухомістю обмежене вузькими винятками, які не формують повноцінного відкритого ринку.

Фактично іноземцям доступні лише окремі сценарії володіння нерухомістю. По-перше, це придбання об’єктів у межах спеціальних інвестиційних або туристичних проєктів, які спочатку створюються з можливістю іноземної участі та затверджуються державними органами. По-друге, іноземець може придбати нерухомість в іншого іноземця, якщо йдеться про об’єкт, який вже мав легальний статус для іноземної власності. Таких пропозицій небагато, і вони здебільшого зосереджені в окремих районах Гавани або туристичних комплексах.

Поширені на практиці «обхідні» варіанти – оформлення житла на громадянина Куби, неформальні домовленості або усні угоди – не надають іноземцю жодних юридичних гарантій. У таких випадках іноземець фактично не є власником нерухомості та не має правового захисту у разі конфлікту, зміни відносин із формальним власником або втручання з боку державних органів.

Законодавче регулювання та роль держави

Ринок житлової нерухомості на Кубі досі перебуває під жорстким державним контролем, який сформувався після націоналізації майна у другій половині ХХ століття. Попри часткові реформи, держава зберігає ключову роль у визначенні того, хто і за яких умов може володіти житлом.

Кубинське законодавство допускає участь іноземців у сфері нерухомості лише в межах окремих інвестиційних або туристичних проєктів, затверджених державними органами. Це не створює вільного доступу іноземців до вторинного ринку житла та не дозволяє купувати звичайні квартири чи будинки у громадян Куби.

Будь-які операції з нерухомістю проходять через офіційну оцінку об’єкта, нотаріальне оформлення та реєстрацію в державних органах. Для іноземців це означає додаткові перевірки, бюрократичні процедури та відсутність гнучкості, притаманної більшості відкритих ринків нерухомості.

У статті за посиланням ми розглянули можливості отримання громадянства за інвестиції у країнах Карибського басейну.

Скільки коштує нерухомість на Кубі у 2026 році?

Ціни на нерухомість на Кубі для іноземців виглядають привабливо на тлі інших курортних країн Карибського басейну, однак більшість «дешевих» пропозицій із локального ринку фактично не доступні для легальної купівлі іноземцями. Тому реальний бюджет для іноземного покупця зазвичай вищий, ніж здається з оголошень для місцевих.

Орієнтовні ціни на нерухомість:

1. Невелика квартира в Гавані в житловому стані – приблизно від 30 000–60 000 доларів США залежно від району та стану будівлі;

2. Квартира в центральних районах Гавани або поблизу океану – в середньому від 70 000 до 150 000 доларів США;

3. Апартаменти в туристичних комплексах, орієнтованих на іноземців – приблизно від 120 000–200 000 доларів США і вище;

4. Вілли або будинки в курортних локаціях – від 200 000–300 000 доларів США, преміальні об’єкти можуть коштувати значно дорожче.

Окрім вартості самого житла, слід закладати додаткові витрати:

- Податки та обов’язкові державні збори при купівлі;

- Витрати на нотаріуса та реєстрацію угоди;

- Ремонт і приведення житла до придатного стану, що часто потребує значних вкладень через зношеність будівель та обмежений доступ до матеріалів.

У підсумку фактичний бюджет на купівлю нерухомості на Кубі для іноземця часто виявляється на 20–40% вищим за стартову ціну об’єкта з огляду на супутні витрати та ремонт.

Раніше ми розповідали, які програми Golden Visa у 2025 році принесли найвищу дохідність інвесторам.

Процедура купівлі нерухомості на Кубі для іноземця

Процес купівлі нерухомості на Кубі для іноземців суттєво відрізняється від стандартних угод у більшості європейських країн. Угода проходить через державні органи та включає кілька обов’язкових етапів, без яких перехід права власності не визнається дійсним.

Основні етапи процедури купівлі:

- Перевірка правового статусу об’єкта та можливості його відчуження іноземцю;

- Офіційна оцінка нерухомості уповноваженими державними органами;

- Підготовка та погодження договору купівлі-продажу;

- Нотаріальне посвідчення угоди;

- Реєстрація переходу права власності в державних реєстрах;

- Оплата вартості об’єкта через кубинський банк відповідно до встановлених правил.

Процедура може тривати довше, ніж звичайні угоди з нерухомістю в інших країнах, через перевірки, погодження та бюрократичні формальності. Для іноземців це означає необхідність заздалегідь планувати строки угоди та бути готовими до додаткових витрат часу на оформлення документів.

Податки, розрахунки та обмеження для іноземців

Фінансова сторона купівлі нерухомості на Кубі має чимало особливостей, які можуть стати несподіванкою для іноземців. Окрім ціни об’єкта, покупцеві потрібно враховувати податки, формат розрахунків та валютні обмеження.

Основні фінансові нюанси при купівлі нерухомості:

1. Податок на угоду для покупця та продавця – зазвичай близько 4% від оціночної вартості кожна сторона;

2. Розрахунки здійснюються через кубинські банки, міжнародні іпотечні програми для іноземців недоступні;

3. Купівля нерухомості відбувається, як правило, без кредитування — покупець має мати повну суму власних коштів;

4. Валютні операції регулюються державою, можливі обмеження на переказ коштів та конвертацію;

5. Виведення коштів за кордон після продажу нерухомості може бути ускладненим і потребує додаткових погоджень.

Через фінансові та валютні обмеження угоди з нерухомістю на Кубі вимагають ретельного планування. Для іноземців це означає не лише підготовку бюджету на купівлю, а й продумування механізму легального переказу коштів та можливих труднощів з їх подальшим виведенням з країни.

Обмеження для громадян США та інших країн

Окремі правила та практичні обмеження діють для громадян США через санкційне законодавство, яке регулює фінансові та майнові операції з Кубою. Навіть якщо формально об’єкт нерухомості підпадає під дозволені для іноземців категорії, громадяни США стикаються з додатковими заборонами на здійснення платежів, переказ коштів і укладення угод, пов’язаних із придбанням майна на острові. На практиці це означає, що купівля житла на Кубі для громадян США для особистого користування є вкрай ускладненою та часто неможливою з точки зору дотримання законодавства США.

Для громадян інших країн формальних санкційних заборон немає, однак вони також можуть стикатися з обмеженнями з боку банків та платіжних систем. Через міжнародні санкції та фінансові обмеження не всі банки готові проводити операції, пов’язані з Кубою, а окремі транзакції можуть блокуватися або затримуватися. Це ускладнює як процес оплати покупки, так і подальше управління нерухомістю або виведення коштів у разі продажу.

Крім фінансових обмежень, іноземцям варто враховувати й політичні ризики. Регуляторні правила на Кубі можуть змінюватися, а рішення державних органів не завжди є прогнозованими для іноземних інвесторів. Тому купівля нерухомості на острові потребує не лише фінансової готовності, а й розуміння того, що умови володіння та розпорядження майном можуть змінюватися з часом.

Ризики купівлі нерухомості на Кубі для іноземців

Попри привабливі ціни та екзотичну локацію, купівля нерухомості на Кубі для іноземців пов’язана з підвищеними ризиками. Ключовим фактором залишається обмежений і нестабільний правовий статус іноземної власності, що ускладнює як саме придбання житла, так і подальше розпорядження ним. Через жорсткий державний контроль правила можуть тлумачитися або застосовуватися по-різному залежно від обставин і конкретних рішень органів влади.

Серйозним ризиком є обмежена ліквідність ринку. Коло потенційних покупців для об’єктів, доступних іноземцям, дуже вузьке, тому перепродаж нерухомості може займати багато часу або бути можливим лише зі значним дисконтом. До цього додається невизначеність із виведенням коштів за кордон після продажу, що знижує інвестиційну привабливість таких угод.

Окрему увагу варто приділити технічному стану житла. Значна частина будівель на Кубі зношена та потребує капітального ремонту, а доступ до матеріалів і сервісів обмежений. Це означає додаткові витрати та труднощі з обслуговуванням нерухомості після купівлі. Сукупність правових, фінансових і технічних ризиків робить купівлю житла на Кубі радше нестандартним і високоризиковим рішенням, ніж класичною інвестицією в нерухомість.

Інвестуючи в нерухомість за програмою Golden Visa замовник часто зустрічається з рядом складних питань, адже операції в іншій юрисдикції повʼязані з різними правовими нормами, умовами власності та регуляторними вимогами. Помилки в договорах, проблеми з правом власності, борги чи порушення умов програми можуть коштувати інвестору не лише грошей, а й міграційного статусу.

Юрист з нерухомості Visit World допоможе:

- врегулювати спори між сторонами угоди;

- перевірити законність об’єкта та історію власності;

- захистити інвестора у разі конфліктів або претензій;

- мінімізувати ризики при купівлі нерухомості для Golden Visa.

Звертайтесь до фахівців Visit World, щоб інвестувати спокійно, безпечно та з юридичними гарантіями.

Нагадаємо! Андорра оновила правила інвестиційної посвідки на проживання у 2026 році. Читайте детальніше, як змінився поріг інвестицій, чому депозити стали безповоротними та кому підійде альтернатива через Housing Fund від €400 000.