Cuba atrae a turistas e inversores por su exotismo, el océano y los precios relativamente asequibles de la vivienda. Sin embargo, las normas para la compra de inmuebles por parte de extranjeros son unas de las más estrictas de la región del Caribe, y las posibilidades reales son muy limitadas. Obtenga más información sobre si los extranjeros pueden comprar legalmente inmuebles en Cuba y con qué matices se encontrarán

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Comprar una propiedad en Cuba parece una idea atractiva para muchos extranjeros: clima cálido, océano, cultura única y precios que, a primera vista, parecen mucho más bajos que en Europa o América del Norte. En Internet suelen aparecer historias sobre «casas baratas junto al mar» y la posibilidad de invertir de forma rentable en propiedades inmobiliarias en el Caribe.

 Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. Cuba sigue siendo un país con un estricto control estatal sobre el mercado inmobiliario, y las normas para los extranjeros tienen muchas restricciones legales y matices prácticos. En este artículo analizaremos si los extranjeros pueden comprar inmuebles en Cuba, cuánto cuesta realmente, cómo es el procedimiento de compra y a qué riesgos se enfrentan los compradores en la práctica.

En el artículo anterior, informamos de que Georgia aumenta el umbral mínimo para obtener un visado de inversor inmobiliario a 150 000 dólares.

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¿Pueden los extranjeros comprar legalmente inmuebles en Cuba?

Cuba sigue siendo uno de los pocos países de la región del Caribe donde el mercado inmobiliario residencial está estrictamente controlado por el Estado. A diferencia de la mayoría de los destinos turísticos populares, los extranjeros no tienen libre acceso a la compra de apartamentos o casas en el mercado secundario. El mero hecho de estar en el país, disponer de fondos o desear invertir no otorga al extranjero el derecho automático a convertirse en propietario de una vivienda.

La regla general es que los ciudadanos extranjeros no pueden comprar directamente inmuebles residenciales a ciudadanos cubanos. La legislación cubana no prevé ningún mecanismo por el que un extranjero pueda presentar una solicitud, obtener un permiso individual del Estado y adquirir cualquier apartamento o casa. El derecho de los extranjeros a poseer bienes inmuebles está limitado a excepciones muy específicas, que no conforman un mercado abierto en toda regla.

De hecho, los extranjeros solo tienen acceso a determinados escenarios de propiedad inmobiliaria. En primer lugar, la adquisición de inmuebles en el marco de proyectos especiales de inversión o turísticos, que se crean inicialmente con la posibilidad de participación extranjera y son aprobados por los organismos estatales. En segundo lugar, un extranjero puede adquirir un inmueble a otro extranjero si se trata de un inmueble que ya tenía estatus legal para la propiedad extranjera. Estas ofertas son escasas y se concentran principalmente en determinadas zonas de La Habana o en complejos turísticos.

Las opciones «alternativas» más comunes en la práctica —la formalización de la vivienda a nombre de un ciudadano cubano, acuerdos informales o acuerdos verbales— no ofrecen ninguna garantía legal al extranjero. En estos casos, el extranjero no es realmente el propietario del inmueble y no tiene protección legal en caso de conflicto, cambio en la relación con el propietario formal o intervención de las autoridades estatales.

Regulación legislativa y papel del Estado

El mercado inmobiliario residencial en Cuba sigue estando bajo un estricto control estatal, que se formó tras la nacionalización de la propiedad en la segunda mitad del siglo XX. A pesar de las reformas parciales, el Estado sigue desempeñando un papel clave a la hora de determinar quién y en qué condiciones puede poseer una vivienda.

La legislación cubana solo permite la participación de extranjeros en el sector inmobiliario en el marco de proyectos de inversión o turísticos específicos aprobados por los organismos estatales. Esto no da a los extranjeros libre acceso al mercado secundario de la vivienda y no les permite comprar apartamentos o casas normales a ciudadanos cubanos.

Cualquier operación inmobiliaria pasa por una tasación oficial del inmueble, la formalización notarial y el registro en los organismos estatales. Para los extranjeros, esto supone controles adicionales, trámites burocráticos y la falta de flexibilidad propia de la mayoría de los mercados inmobiliarios abiertos.

En el artículo del enlace hemos analizado las posibilidades de obtener la ciudadanía por inversión en los países del Caribe.

¿Cuánto costará el inmueble en Cuba en 2026?

Los precios de los inmuebles en Cuba para los extranjeros parecen atractivos en comparación con otros países turísticos del Caribe, pero la mayoría de las ofertas «baratas» del mercado local no están realmente disponibles para la compra legal por parte de extranjeros. Por lo tanto, el presupuesto real para un comprador extranjero suele ser más alto de lo que parece en los anuncios para los locales.

Precios orientativos de los inmuebles:

1. Un pequeño apartamento en La Habana en condiciones habitables: entre 30 000 y 60 000 dólares estadounidenses, dependiendo de la zona y el estado del edificio.

2. Apartamento en las zonas céntricas de La Habana o cerca del océano: entre 70 000 y 150 000 dólares estadounidenses de media.

3. Apartamentos en complejos turísticos orientados a extranjeros: entre 120 000 y 200 000 dólares estadounidenses aproximadamente, y más.

4. Villas o casas en zonas turísticas: entre 200 000 y 300 000 dólares estadounidenses; las propiedades de lujo pueden ser mucho más caras.

Además del coste de la vivienda en sí, hay que tener en cuenta los gastos adicionales:

- Impuestos y tasas estatales obligatorias en el momento de la compra.

- Gastos de notario y registro de la transacción.

- Reparación y acondicionamiento de la vivienda, lo que a menudo requiere una inversión considerable debido al deterioro de los edificios y al acceso limitado a los materiales.

Como resultado, el presupuesto real para la compra de una propiedad en Cuba para un extranjero suele ser entre un 20 % y un 40 % superior al precio inicial de la propiedad, teniendo en cuenta los gastos adicionales y las reparaciones.

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Procedimiento de compra de inmuebles en Cuba para extranjeros

El proceso de compra de inmuebles en Cuba para extranjeros difiere considerablemente de las transacciones habituales en la mayoría de los países europeos. La transacción se realiza a través de los organismos estatales e incluye varias etapas obligatorias, sin las cuales la transferencia de la propiedad no se considera válida.

Las etapas principales del procedimiento de compra son las siguientes:

- Verificación del estatus legal del objeto y de la posibilidad de su enajenación a un extranjero.

- Evaluación oficial de la propiedad por parte de los organismos estatales autorizados.

- Preparación y aprobación del contrato de compraventa.

- Certificación notarial del acuerdo.

- Registro de la transferencia de la propiedad en los registros estatales;

- Pago del valor del inmueble a través de un banco cubano de acuerdo con las normas establecidas.

El procedimiento puede durar más que las transacciones inmobiliarias habituales en otros países, debido a las verificaciones, aprobaciones y trámites burocráticos. Para los extranjeros, esto significa que deben planificar con antelación los plazos de la transacción y estar preparados para dedicar más tiempo a la tramitación de los documentos.

Impuestos, pagos y restricciones para los extranjeros

La parte financiera de la compra de una propiedad en Cuba tiene muchas características que pueden sorprender a los extranjeros. Además del precio de la propiedad, el comprador debe tener en cuenta los impuestos, la forma de pago y las restricciones monetarias.

Principales aspectos financieros a tener en cuenta al comprar una propiedad:

1. Impuesto sobre la transacción para el comprador y el vendedor: normalmente alrededor del 4 % del valor estimado para cada parte.

2. Los pagos se realizan a través de bancos cubanos, los programas hipotecarios internacionales para extranjeros no están disponibles.

3. La compra de inmuebles se realiza, por regla general, sin financiación: el comprador debe disponer del importe total de sus propios fondos.

4. Las operaciones con divisas están reguladas por el Estado, por lo que pueden existir restricciones a la transferencia y conversión de fondos.

5. La transferencia de fondos al extranjero tras la venta de un inmueble puede resultar complicada y requerir autorizaciones adicionales.

Debido a las restricciones financieras y monetarias, las transacciones inmobiliarias en Cuba requieren una planificación minuciosa. Para los extranjeros, esto significa no solo preparar el presupuesto para la compra, sino también pensar en un mecanismo para transferir fondos de forma legal y en las posibles dificultades para sacarlos del país.

Restricciones para los ciudadanos de EE. UU. y otros países

Existen normas y restricciones prácticas específicas para los ciudadanos de EE. UU. debido a la legislación sancionadora que regula las operaciones financieras y patrimoniales con Cuba. Incluso si, formalmente, el inmueble entra dentro de las categorías permitidas para los extranjeros, los ciudadanos estadounidenses se enfrentan a prohibiciones adicionales en cuanto a la realización de pagos, la transferencia de fondos y la celebración de acuerdos relacionados con la adquisición de propiedades en la isla. En la práctica, esto significa que la compra de una vivienda en Cuba para uso personal por parte de ciudadanos estadounidenses es extremadamente complicada y, a menudo, imposible desde el punto de vista del cumplimiento de la legislación estadounidense.

Para los ciudadanos de otros países no existen prohibiciones formales por sanciones, pero también pueden enfrentarse a restricciones por parte de los bancos y los sistemas de pago. Debido a las sanciones internacionales y las restricciones financieras, no todos los bancos están dispuestos a realizar operaciones relacionadas con Cuba, y algunas transacciones pueden bloquearse o retrasarse. Esto complica tanto el proceso de pago de la compra como la posterior gestión de la propiedad o la retirada de fondos en caso de venta.

Además de las restricciones financieras, los extranjeros deben tener en cuenta los riesgos políticos. Las normas reguladoras en Cuba pueden cambiar y las decisiones de los organismos estatales no siempre son predecibles para los inversores extranjeros. Por lo tanto, la compra de inmuebles en la isla requiere no solo preparación financiera, sino también comprender que las condiciones de propiedad y disposición de los bienes pueden cambiar con el tiempo.

Riesgos de la compra de inmuebles en Cuba para los extranjeros

A pesar de los precios atractivos y la ubicación exótica, la compra de inmuebles en Cuba para extranjeros conlleva riesgos elevados. El factor clave sigue siendo el estatus legal limitado e inestable de la propiedad extranjera, lo que complica tanto la adquisición de la vivienda como su posterior disposición. Debido al estricto control estatal, las normas pueden interpretarse o aplicarse de manera diferente según las circunstancias y las decisiones concretas de las autoridades.

La limitada liquidez del mercado supone un riesgo importante. El círculo de compradores potenciales para los inmuebles accesibles a los extranjeros es muy reducido, por lo que la reventa de inmuebles puede llevar mucho tiempo o solo ser posible con un descuento significativo. A esto se suma la incertidumbre sobre la salida de fondos al extranjero después de la venta, lo que reduce el atractivo de estas transacciones para los inversores.

Cabe prestar especial atención al estado técnico de las viviendas. Una gran parte de los edificios de Cuba están deteriorados y necesitan una renovación profunda, y el acceso a los materiales y servicios es limitado. Esto supone gastos adicionales y dificultades para el mantenimiento de la propiedad después de la compra. La combinación de riesgos legales, financieros y técnicos hace que la compra de una vivienda en Cuba sea más una decisión poco habitual y de alto riesgo que una inversión inmobiliaria clásica.

Al invertir en bienes raíces bajo el programa Golden Visa, el cliente suele enfrentarse a una serie de problemas complejos, ya que las transacciones en otra jurisdicción están asociadas a diferentes normas legales, condiciones de propiedad y requisitos regulatorios. Errores en los contratos, problemas con la propiedad, deudas o incumplimientos de los términos del programa pueden costarle al inversor no solo dinero, sino también la situación migratoria.

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