Kuba zieht Touristen und Investoren mit seiner Exotik, dem Meer und den relativ günstigen Immobilienpreisen an. Allerdings gehören die Regeln für den Kauf von Immobilien für Ausländer hier zu den strengsten in der Karibik, und die tatsächlichen Möglichkeiten sind stark eingeschränkt. Erfahren Sie mehr darüber, ob Ausländer legal Immobilien in Kuba kaufen können und mit welchen Nuancen sie dabei konfrontiert werden

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Der Kauf von Immobilien in Kuba scheint für viele Ausländer eine attraktive Idee zu sein: warmes Klima, Meer, einzigartige Kultur und Preise, die auf den ersten Blick deutlich niedriger erscheinen als in Europa oder Nordamerika. Im Internet findet man oft Geschichten über „günstige Häuser am Meer” und die Möglichkeit, gewinnbringend in karibische Immobilien zu investieren.

Die Realität ist jedoch viel komplexer. Kuba ist nach wie vor ein Land mit strenger staatlicher Kontrolle über den Wohnungsmarkt, und die Vorschriften für Ausländer unterliegen vielen rechtlichen Einschränkungen und praktischen Nuancen. In diesem Artikel werden wir uns damit befassen, ob Ausländer Immobilien in Kuba kaufen können, wie viel das tatsächlich kostet, wie der Kaufablauf aussieht und mit welchen Risiken Käufer in der Praxis konfrontiert sind.

In einem früheren Artikel haben wir berichtet, dass Georgien die Mindestschwelle für ein Investorenvisum für Immobilien auf 150.000 Dollar erhöht.

Der Kauf oder Verkauf von Immobilien ist nicht nur eine finanzielle Entscheidung, sondern auch ein komplexer rechtlicher Prozess. Ein Immobilienanwalt von Visit World begleitet Sie in allen Phasen der Transaktion: von der Dokumentenprüfung bis hin zur Wahrung Ihrer Interessen beim Vertragsabschluss.

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Können Ausländer legal Immobilien in Kuba kaufen?

Kuba ist nach wie vor eines der wenigen Länder in der Karibik, in denen der Wohnimmobilienmarkt streng staatlich kontrolliert wird. Im Gegensatz zu den meisten beliebten Reisezielen haben Ausländer hier keinen freien Zugang zum Kauf von Wohnungen oder Häusern auf dem Sekundärmarkt. Die bloße Tatsache, dass man sich im Land aufhält, über finanzielle Mittel verfügt oder investieren möchte, gibt einem Ausländer nicht automatisch das Recht, Eigentümer einer Immobilie zu werden.

Die allgemeine Regel lautet, dass ausländische Staatsbürger keine Wohnimmobilien direkt von kubanischen Staatsbürgern kaufen können. Die kubanische Gesetzgebung sieht keinen Mechanismus vor, nach dem ein Ausländer einen Antrag stellen, eine individuelle Genehmigung vom Staat erhalten und eine Wohnung oder ein Haus erwerben könnte. Das Recht von Ausländern auf Immobilienbesitz ist auf wenige Ausnahmen beschränkt, die keinen vollwertigen offenen Markt bilden.

Tatsächlich stehen Ausländern nur bestimmte Szenarien für den Besitz von Immobilien zur Verfügung. Erstens ist dies der Erwerb von Objekten im Rahmen spezieller Investitions- oder Tourismusprojekte, die ursprünglich mit der Möglichkeit einer ausländischen Beteiligung geschaffen und von staatlichen Stellen genehmigt wurden. Zweitens kann ein Ausländer Immobilien von einem anderen Ausländer erwerben, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die bereits einen legalen Status für ausländischen Besitz hatte. Es gibt nicht viele solcher Angebote, und sie konzentrieren sich hauptsächlich auf bestimmte Stadtteile von Havanna oder Touristenkomplexe.

In der Praxis verbreitete „Umgehungsmöglichkeiten” – die Registrierung der Wohnung auf einen kubanischen Staatsbürger, informelle Vereinbarungen oder mündliche Absprachen – bieten dem Ausländer keinerlei rechtliche Garantien. In solchen Fällen ist der Ausländer faktisch nicht Eigentümer der Immobilie und hat keinen Rechtsschutz im Falle eines Konflikts, einer Änderung der Beziehungen zum formellen Eigentümer oder einer Einmischung seitens staatlicher Stellen.

Gesetzliche Regulierung und Rolle des Staates

Der Wohnimmobilienmarkt in Kuba unterliegt nach wie vor einer strengen staatlichen Kontrolle, die nach der Verstaatlichung des Eigentums in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstanden ist. Trotz teilweiser Reformen spielt der Staat weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Entscheidung, wer unter welchen Bedingungen Wohnraum besitzen darf.

Die kubanische Gesetzgebung erlaubt die Beteiligung von Ausländern am Immobilienmarkt nur im Rahmen bestimmter Investitions- oder Tourismusprojekte, die von staatlichen Stellen genehmigt wurden. Dies schafft keinen freien Zugang für Ausländer zum Sekundärmarkt für Wohnimmobilien und erlaubt es ihnen nicht, normale Wohnungen oder Häuser von kubanischen Staatsbürgern zu kaufen.

Alle Immobilientransaktionen werden einer offiziellen Bewertung des Objekts, einer notariellen Beglaubigung und einer Registrierung bei den staatlichen Behörden unterzogen. Für Ausländer bedeutet dies zusätzliche Kontrollen, bürokratische Verfahren und einen Mangel an Flexibilität, wie sie für die meisten offenen Immobilienmärkte charakteristisch ist.

In dem Artikel unter dem Link haben wir die Möglichkeiten der Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen in den Ländern der Karibik untersucht.

Wie viel kostet Immobilien in Kuba im Jahr 2026?

Die Immobilienpreise in Kuba sind für Ausländer im Vergleich zu anderen Urlaubsländern in der Karibik attraktiv, jedoch sind die meisten „günstigen” Angebote auf dem lokalen Markt für Ausländer faktisch nicht legal erhältlich. Daher ist das tatsächliche Budget für einen ausländischen Käufer in der Regel höher, als es aus den Anzeigen für Einheimische hervorgeht.

Richtpreise für Immobilien:

1. Kleine Wohnung in Havanna in bewohnbarem Zustand – ca. 30.000 bis 60.000 US-Dollar, je nach Lage und Zustand des Gebäudes;

2. Wohnung in den zentralen Stadtteilen von Havanna oder in Meeresnähe – durchschnittlich 70.000 bis 150.000 US-Dollar;

3. Apartments in auf Ausländer ausgerichteten Touristenkomplexen – etwa 120.000 bis 200.000 US-Dollar und mehr;

4. Villen oder Häuser in Urlaubsorten – zwischen 200.000 und 300.000 US-Dollar, Premium-Objekte können deutlich teurer sein.

Neben den Kosten für die Immobilie selbst sollten zusätzliche Ausgaben einkalkuliert werden:

- Steuern und obligatorische staatliche Abgaben beim Kauf;

- Kosten für den Notar und die Registrierung des Vertrags;

- Renovierung und Instandsetzung der Immobilie, was aufgrund der Abnutzung der Gebäude und des begrenzten Zugangs zu Materialien oft erhebliche Investitionen erfordert.

Letztendlich liegt das tatsächliche Budget für den Kauf einer Immobilie in Kuba für Ausländer aufgrund der damit verbundenen Kosten und Reparaturen oft um 20 bis 40 % über dem Startpreis der Immobilie.

Wir haben bereits darüber berichtet, welche Golden-Visa-Programme im Jahr 2025 den Investoren die höchsten Renditen gebracht haben.

Das Verfahren zum Kauf von Immobilien in Kuba für Ausländer

Der Kauf von Immobilien in Kuba für Ausländer unterscheidet sich erheblich von den üblichen Transaktionen in den meisten europäischen Ländern. Die Transaktion wird über staatliche Stellen abgewickelt und umfasst mehrere obligatorische Schritte, ohne die die Übertragung des Eigentumsrechts nicht als gültig anerkannt wird.

Die wichtigsten Schritte des Kaufvorgangs:

- Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie und der Möglichkeit ihrer Veräußerung an einen Ausländer;

- Offizielle Bewertung der Immobilie durch die zuständigen staatlichen Behörden;

- Vorbereitung und Abstimmung des Kaufvertrags;

- Notarielle Beglaubigung der Transaktion;

- Eintragung der Eigentumsübertragung in die staatlichen Register;

- Bezahlung des Kaufpreises über eine kubanische Bank gemäß den geltenden Vorschriften.

Das Verfahren kann aufgrund von Überprüfungen, Abstimmungen und bürokratischen Formalitäten länger dauern als übliche Immobiliengeschäfte in anderen Ländern. Für Ausländer bedeutet dies, dass sie die Fristen für die Transaktion im Voraus planen und sich auf zusätzlichen Zeitaufwand für die Bearbeitung der Dokumente einstellen müssen.

Steuern, Zahlungen und Beschränkungen für Ausländer

Die finanzielle Seite des Immobilienkaufs in Kuba weist einige Besonderheiten auf, die für Ausländer überraschend sein können. Neben dem Preis der Immobilie muss der Käufer Steuern, Zahlungsmodalitäten und Währungsbeschränkungen berücksichtigen.

Die wichtigsten finanziellen Nuancen beim Kauf einer Immobilie:

1. Transaktionssteuer für Käufer und Verkäufer – in der Regel etwa 4 % des Schätzwertes für jede Partei;

2. Die Zahlungen erfolgen über kubanische Banken, internationale Hypothekenprogramme für Ausländer sind nicht verfügbar;

3. Der Kauf von Immobilien erfolgt in der Regel ohne Kredit – der Käufer muss über den gesamten Betrag aus eigenen Mitteln verfügen;

4. Devisengeschäfte werden vom Staat reguliert, es kann zu Beschränkungen bei Überweisungen und Umrechnungen kommen;

5. Die Ausfuhr von Geldern ins Ausland nach dem Verkauf von Immobilien kann erschwert sein und zusätzliche Genehmigungen erfordern.

Aufgrund finanzieller und devisenrechtlicher Beschränkungen erfordern Immobilientransaktionen in Kuba eine sorgfältige Planung. Für Ausländer bedeutet dies nicht nur die Vorbereitung eines Budgets für den Kauf, sondern auch die Überlegung eines Mechanismus für den legalen Transfer von Geldern und mögliche Schwierigkeiten bei deren anschließender Ausfuhr aus dem Land.

Beschränkungen für Bürger der USA und anderer Länder

Für Bürger der USA gelten aufgrund der Sanktionsgesetze, die Finanz- und Immobilientransaktionen mit Kuba regeln, besondere Vorschriften und praktische Beschränkungen. Selbst wenn eine Immobilie formal unter die für Ausländer zulässigen Kategorien fällt, sehen sich US-Bürger mit zusätzlichen Verboten für Zahlungen, Geldtransfers und den Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien auf der Insel konfrontiert. In der Praxis bedeutet dies, dass der Kauf von Wohnraum in Kuba für US-Bürger zum persönlichen Gebrauch äußerst schwierig und unter Einhaltung der US-Gesetze oft unmöglich ist.

Für Bürger anderer Länder gibt es keine formellen Sanktionsverbote, jedoch können auch sie mit Einschränkungen seitens der Banken und Zahlungssysteme konfrontiert sein. Aufgrund internationaler Sanktionen und finanzieller Beschränkungen sind nicht alle Banken bereit, Transaktionen im Zusammenhang mit Kuba durchzuführen, und einzelne Transaktionen können blockiert oder verzögert werden. Dies erschwert sowohl den Kaufvorgang als auch die spätere Verwaltung der Immobilie oder die Auszahlung der Gelder im Falle eines Verkaufs.

Neben finanziellen Beschränkungen sollten Ausländer auch politische Risiken berücksichtigen. Die regulatorischen Vorschriften in Kuba können sich ändern, und die Entscheidungen der staatlichen Behörden sind für ausländische Investoren nicht immer vorhersehbar. Daher erfordert der Kauf von Immobilien auf der Insel nicht nur finanzielle Bereitschaft, sondern auch das Verständnis, dass sich die Bedingungen für den Besitz und die Verfügung über Immobilien im Laufe der Zeit ändern können.

Risiken beim Kauf von Immobilien in Kuba für Ausländer

Trotz attraktiver Preise und einer exotischen Lage ist der Kauf von Immobilien in Kuba für Ausländer mit erhöhten Risiken verbunden. Ein entscheidender Faktor bleibt der begrenzte und instabile rechtliche Status ausländischen Eigentums, der sowohl den Erwerb als auch die spätere Verfügung über Immobilien erschwert. Aufgrund der strengen staatlichen Kontrolle können die Vorschriften je nach den Umständen und den konkreten Entscheidungen der Behörden unterschiedlich ausgelegt oder angewendet werden.

Ein ernstes Risiko ist die begrenzte Liquidität des Marktes. Der Kreis der potenziellen Käufer für Objekte, die Ausländern zugänglich sind, ist sehr klein, sodass der Wiederverkauf von Immobilien viel Zeit in Anspruch nehmen oder nur mit einem erheblichen Preisnachlass möglich sein kann. Hinzu kommt die Unsicherheit hinsichtlich der Ausfuhr von Geldern ins Ausland nach dem Verkauf, was die Attraktivität solcher Transaktionen für Investoren mindert.

Besondere Aufmerksamkeit sollte dem technischen Zustand der Immobilien gewidmet werden. Ein Großteil der Gebäude in Kuba ist baufällig und muss grundlegend renoviert werden, wobei der Zugang zu Materialien und Dienstleistungen eingeschränkt ist. Dies bedeutet zusätzliche Kosten und Schwierigkeiten bei der Instandhaltung der Immobilie nach dem Kauf. Die Kombination aus rechtlichen, finanziellen und technischen Risiken macht den Kauf einer Immobilie in Kuba eher zu einer ungewöhnlichen und risikoreichen Entscheidung als zu einer klassischen Immobilieninvestition.

Bei Immobilieninvestitionen im Rahmen des Goldenen Visums sieht sich der Kunde oft mit einer Reihe komplexer Probleme konfrontiert, da Transaktionen in einer anderen Jurisdiktion mit anderen Rechtsnormen, Immobilienbedingungen und regulatorischen Anforderungen verbunden sind. Fehler in Verträgen, Eigentumsprobleme, Schulden oder Verstöße gegen die Programmbedingungen können den Investor nicht nur Geld, sondern auch seinen Aufenthaltsstatus kosten.

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Zur Erinnerung! Andorra hat die Regeln für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung für Investoren im Jahr 2026 aktualisiert. Lesen Sie mehr darüber, wie sich die Investitionsschwelle geändert hat, warum Einlagen nun unwiderruflich sind und für wen die Alternative über den Housing Fund ab 400.000 € geeignet ist.