Cuba attire les touristes et les investisseurs par son exotisme, son océan et ses prix relativement abordables pour le logement. Cependant, les règles d'achat immobilier pour les étrangers y sont parmi les plus strictes de la région des Caraïbes, et les possibilités réelles sont très limitées. Découvrez si les étrangers peuvent légalement acheter un bien immobilier à Cuba et quelles sont les subtilités à prendre en compte

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L'achat d'un bien immobilier à Cuba semble être une idée séduisante pour de nombreux étrangers : climat chaud, océan, culture unique et prix qui, à première vue, semblent nettement inférieurs à ceux pratiqués en Europe ou en Amérique du Nord. On trouve souvent sur Internet des articles sur les « maisons bon marché en bord de mer » et la possibilité d'investir de manière rentable dans l'immobilier caribéen.

 Cependant, la réalité est beaucoup plus complexe. Cuba reste un pays où le marché immobilier est soumis à un contrôle étatique strict, et les règles applicables aux étrangers comportent de nombreuses restrictions juridiques et nuances pratiques. Dans cet article, nous allons examiner si les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Cuba, combien cela coûte réellement, comment se déroule la procédure d'achat et quels sont les risques auxquels les acheteurs sont confrontés dans la pratique.

Dans un article précédent, nous avons indiqué que la Géorgie relevait le seuil minimum pour obtenir un visa d'investisseur immobilier à 150 000 dollars.

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Les étrangers peuvent-ils acheter légalement un bien immobilier à Cuba?

Cuba reste l'un des rares pays de la région des Caraïbes où le marché immobilier résidentiel est strictement contrôlé par l'État. Contrairement à la plupart des destinations touristiques populaires, les étrangers n'ont pas librement accès à l'achat d'appartements ou de maisons sur le marché secondaire. Le simple fait de séjourner dans le pays, de disposer de fonds ou de vouloir investir ne donne pas automatiquement à un étranger le droit de devenir propriétaire d'un logement.

La règle générale est que les citoyens étrangers ne peuvent pas acheter directement des biens immobiliers résidentiels à des citoyens cubains. La législation cubaine ne prévoit pas de mécanisme permettant à un étranger de déposer une demande, d'obtenir une autorisation individuelle de l'État et d'acheter un appartement ou une maison. Le droit des étrangers à posséder des biens immobiliers est limité à des exceptions restreintes qui ne constituent pas un marché ouvert à part entière.

En fait, seuls certains scénarios de propriété immobilière sont accessibles aux étrangers. Premièrement, il s'agit de l'acquisition de biens dans le cadre de projets d'investissement ou touristiques spéciaux, qui sont initialement créés avec la possibilité d'une participation étrangère et approuvés par les autorités publiques. Deuxièmement, un étranger peut acheter un bien immobilier à un autre étranger s'il s'agit d'un bien qui avait déjà un statut légal pour la propriété étrangère. Ces offres sont peu nombreuses et se concentrent principalement dans certaines zones de La Havane ou dans des complexes touristiques.

Les solutions « de contournement » couramment utilisées dans la pratique – l'enregistrement du logement au nom d'un citoyen cubain, des accords informels ou des accords verbaux – n'offrent aucune garantie juridique à l'étranger. Dans de tels cas, l'étranger n'est en fait pas propriétaire du bien immobilier et ne bénéficie d'aucune protection juridique en cas de conflit, de changement dans les relations avec le propriétaire officiel ou d'intervention des autorités publiques.

Réglementation législative et rôle de l'État

Le marché immobilier résidentiel à Cuba est toujours soumis à un contrôle étatique strict, qui s'est mis en place après la nationalisation des biens dans la seconde moitié du XXe siècle. Malgré des réformes partielles, l'État conserve un rôle clé dans la détermination des personnes autorisées à posséder un logement et des conditions dans lesquelles elles peuvent le faire.

La législation cubaine n'autorise la participation des étrangers dans le secteur immobilier que dans le cadre de projets d'investissement ou touristiques spécifiques approuvés par les autorités publiques. Cela ne permet pas aux étrangers d'accéder librement au marché immobilier secondaire et ne leur permet pas d'acheter des appartements ou des maisons ordinaires à des citoyens cubains.

Toute transaction immobilière doit faire l'objet d'une évaluation officielle du bien, d'un acte notarié et d'un enregistrement auprès des autorités publiques. Pour les étrangers, cela signifie des contrôles supplémentaires, des procédures bureaucratiques et un manque de flexibilité, caractéristique de la plupart des marchés immobiliers ouverts.

Dans l'article accessible via le lien, nous avons examiné les possibilités d'obtenir la citoyenneté en échange d'investissements dans les pays des Caraïbes.

Combien coûtera l'immobilier à Cuba en 2026?

Les prix de l'immobilier à Cuba pour les étrangers semblent attractifs par rapport à ceux d'autres pays touristiques des Caraïbes, mais la plupart des offres « bon marché » du marché local ne sont en fait pas accessibles à l'achat légal par des étrangers. Par conséquent, le budget réel pour un acheteur étranger est généralement plus élevé qu'il n'y paraît dans les annonces destinées aux locaux.

Prix indicatifs de l'immobilier:

1. Petit appartement à La Havane en état habitable : environ 30 000 à 60 000 dollars américains selon le quartier et l'état du bâtiment ;

2. Appartement dans les quartiers centraux de La Havane ou près de l'océan : en moyenne entre 70 000 et 150 000 dollars américains ;

3. Appartements dans des complexes touristiques destinés aux étrangers : environ 120 000 à 200 000 dollars américains et plus ;

4. Villas ou maisons dans des stations balnéaires : entre 200 000 et 300 000 dollars américains, les biens haut de gamme pouvant coûter beaucoup plus cher.

Outre le coût du logement lui-même, il faut prévoir des frais supplémentaires:

- Taxes et frais publics obligatoires lors de l'achat ;

- Frais de notaire et d'enregistrement de la transaction ;

- Réparation et remise en état du logement, ce qui nécessite souvent des investissements importants en raison de la vétusté des bâtiments et de l'accès limité aux matériaux.

En fin de compte, le budget réel pour l'achat d'un bien immobilier à Cuba pour un étranger s'avère souvent supérieur de 20 à 40 % au prix de départ du bien, compte tenu des frais connexes et des réparations.

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Procédure d'achat d'un bien immobilier à Cuba pour un étranger

Le processus d'achat d'un bien immobilier à Cuba pour les étrangers diffère considérablement des transactions standard dans la plupart des pays européens. La transaction passe par les autorités publiques et comprend plusieurs étapes obligatoires, sans lesquelles le transfert de propriété n'est pas reconnu comme valide.

Les principales étapes de la procédure d'achat sont les suivantes:

- Vérification du statut juridique du bien et de la possibilité de le céder à un étranger ;

- Évaluation officielle du bien immobilier par les autorités publiques compétentes ;

- Préparation et approbation du contrat de vente ;

- Certification notariale de la transaction ;

- Enregistrement du transfert de propriété dans les registres publics ;

- Paiement du prix de l'objet par l'intermédiaire d'une banque cubaine conformément aux règles établies.

La procédure peut prendre plus de temps que les transactions immobilières habituelles dans d'autres pays, en raison des vérifications, des accords et des formalités administratives. Pour les étrangers, cela signifie qu'il faut planifier à l'avance les délais de la transaction et être prêt à consacrer plus de temps à la préparation des documents.

Impôts, paiements et restrictions pour les étrangers

L'aspect financier de l'achat d'un bien immobilier à Cuba présente de nombreuses particularités qui peuvent surprendre les étrangers. Outre le prix du bien, l'acheteur doit tenir compte des impôts, du mode de paiement et des restrictions monétaires.

Principales nuances financières lors de l'achat d'un bien immobilier:

1. Taxe sur la transaction pour l'acheteur et le vendeur – généralement environ 4 % de la valeur estimée pour chaque partie ;

2. Les paiements sont effectués par l'intermédiaire des banques cubaines, les programmes hypothécaires internationaux pour les étrangers ne sont pas disponibles ;

3. L'achat d'un bien immobilier se fait généralement sans crédit – l'acheteur doit disposer de la totalité du montant en fonds propres ;

4. Les opérations en devises sont réglementées par l'État, des restrictions sur les transferts de fonds et les conversions sont possibles ;

5. Le transfert de fonds à l'étranger après la vente d'un bien immobilier peut être compliqué et nécessiter des autorisations supplémentaires.

En raison des restrictions financières et monétaires, les transactions immobilières à Cuba nécessitent une planification minutieuse. Pour les étrangers, cela signifie non seulement préparer un budget pour l'achat, mais aussi réfléchir à un mécanisme de transfert légal des fonds et aux difficultés éventuelles liées à leur retrait ultérieur du pays.

Restrictions pour les citoyens américains et d'autres pays

Des règles et restrictions pratiques distinctes s'appliquent aux citoyens américains en raison de la législation sur les sanctions qui régit les opérations financières et immobilières avec Cuba. Même si, formellement, un bien immobilier entre dans la catégorie des biens autorisés pour les étrangers, les citoyens américains sont soumis à des interdictions supplémentaires concernant les paiements, les transferts de fonds et la conclusion d'accords liés à l'acquisition de biens immobiliers sur l'île. Dans la pratique, cela signifie que l'achat d'un logement à Cuba pour un usage personnel est extrêmement compliqué, voire souvent impossible, pour les citoyens américains en raison de la législation américaine.

Il n'existe pas de sanctions formelles pour les citoyens d'autres pays, mais ceux-ci peuvent également être confrontés à des restrictions de la part des banques et des systèmes de paiement. En raison des sanctions internationales et des restrictions financières, toutes les banques ne sont pas disposées à effectuer des opérations liées à Cuba, et certaines transactions peuvent être bloquées ou retardées. Cela complique à la fois le processus de paiement de l'achat et la gestion ultérieure du bien immobilier ou le retrait des fonds en cas de vente.

Outre les restrictions financières, les étrangers doivent également tenir compte des risques politiques. Les règles réglementaires à Cuba peuvent changer et les décisions des autorités publiques ne sont pas toujours prévisibles pour les investisseurs étrangers. Par conséquent, l'achat d'un bien immobilier sur l'île nécessite non seulement une préparation financière, mais aussi la compréhension du fait que les conditions de propriété et de disposition des biens peuvent changer avec le temps.

Risques liés à l'achat d'un bien immobilier à Cuba pour les étrangers

Malgré des prix attractifs et un emplacement exotique, l'achat d'un bien immobilier à Cuba pour les étrangers comporte des risques accrus. Le facteur clé reste le statut juridique limité et instable de la propriété étrangère, qui complique à la fois l'acquisition d'un logement et sa disposition ultérieure. En raison du contrôle strict de l'État, les règles peuvent être interprétées ou appliquées de différentes manières selon les circonstances et les décisions spécifiques des autorités.

La liquidité limitée du marché constitue un risque important. Le cercle des acheteurs potentiels pour les biens accessibles aux étrangers est très restreint, de sorte que la revente d'un bien immobilier peut prendre beaucoup de temps ou n'être possible qu'avec une remise importante. À cela s'ajoute l'incertitude liée au transfert des fonds à l'étranger après la vente, ce qui réduit l'attrait de ces transactions pour les investisseurs.

Une attention particulière doit être accordée à l'état technique des logements. Une grande partie des bâtiments à Cuba sont vétustes et nécessitent des réparations importantes, tandis que l'accès aux matériaux et aux services est limité. Cela signifie des coûts supplémentaires et des difficultés pour entretenir le bien immobilier après l'achat. L'ensemble des risques juridiques, financiers et techniques fait de l'achat d'un logement à Cuba une décision plutôt atypique et très risquée, plutôt qu'un investissement immobilier classique.

Investir dans l'immobilier dans le cadre du programme Golden Visa peut s'avérer complexe, car les transactions dans une autre juridiction sont soumises à des normes juridiques, des conditions immobilières et des exigences réglementaires différentes. Des erreurs contractuelles, des problèmes de propriété, des dettes ou des violations des conditions du programme peuvent coûter à l'investisseur non seulement de l'argent, mais aussi son statut de résident permanent.

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