Helsínquia lidera o ranking imobiliário da Escandinávia: novo estudo

Helsínquia foi considerada o mercado imobiliário mais atrativo do mundo para investidores estrangeiros. Descubra por que as cinco capitais escandinavas obtiveram avaliações tão diferentes no ranking IMI 2026

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Todos os anos, a empresa húngara IMI publica o seu Global Property Scoreboard (GPS) – uma ferramenta que avalia o quão confortável é, para um investidor estrangeiro, comprar, manter e depois vender um imóvel em 150 cidades pelo mundo. Em setembro de 2026, os investigadores reuniram 42 indicadores distribuídos em sete categorias, da qualidade institucional à procura estrutural.

O resultado para a Escandinávia derruba a ideia comum de que a região é um bloco uniforme de habitação cara e fortemente tributada. As cinco capitais partilham instituições praticamente idênticas – Estado de direito, sistema judicial, proteção da propriedade –, mas surgem dispersas no ranking, do primeiro lugar mundial ao 82.º. Helsínquia supera até Lima e Abu Dhabi, enquanto Copenhaga fica na segunda centena. A diferença não está na qualidade da governação, mas em quão longe cada mercado já recuou do seu pico de preços e em quão fácil é para um estrangeiro entrar nele.

Uma seleção dos países onde estrangeiros podem comprar imóveis em 2026, aqui.

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O que mede, na prática, o Global Property Scoreboard da IMI?

A metodologia GPS favorece deliberadamente mercados onde um comprador estrangeiro consegue, de facto, concluir uma transação do início ao fim: 30% do peso vai para os fundamentos imobiliários, 20% para a procura, e o restante divide-se igualmente, 10% cada, entre acesso, custos, governação, resiliência e macroeconomia. As cidades legalmente fechadas a compradores estrangeiros nem sequer entram no ranking – eram 17 em setembro de 2026. Os mercados com acesso restrito, mas não proibido, recebem uma penalização proporcional à complexidade do processo de entrada.

Essa penalização atinge a Escandinávia com mais força do que a maioria das outras regiões: duas das cinco capitais restringem por lei a compra de imóveis a compradores de fora do EEE.

Leia também: a Letónia encerra o golden visa imobiliário a partir de 15 de setembro.

Helsínquia, Finlândia: a capital da correção de preços mais profunda

A capital finlandesa lidera o ranking mundial graças a uma combinação pouco comum: qualidade institucional escandinava aliada a um ponto de entrada baixo. Depois de 2022, quando as taxas Euribor subiram acentuadamente – e às quais estão indexadas 95% das hipotecas finlandesas –, os preços da habitação no país caíram mais de 10% face ao pico. A Statistics Finland registou uma queda de 3,9% homóloga nos preços de habitação usada no segundo trimestre de 2026, embora o ritmo trimestral já tenha abrandado para 0,1% – um sinal de que o mercado se aproxima do fundo.

O acesso para estrangeiros é aqui bastante simples. Os apartamentos finlandeses estão estruturados juridicamente como participações em empresas habitacionais, e comprar essas participações não exige qualquer autorização – um comprador estrangeiro transaciona nas mesmas condições que um comprador local. A única exceção aplica-se a compradores de fora da UE e do EEE, que precisam de aprovação do Ministério da Defesa finlandês, o qual, desde julho de 2025, passou também a poder recusar candidatos da Rússia e da Bielorrússia.

A desvantagem é a rentabilidade baixa: cerca de 3% no centro de Helsínquia e ligeiramente mais no mercado mais amplo, enquanto os rendimentos de arrendamento e as mais-valias são tributados entre 30% e 34%. Também vale a pena compreender a estrutura de propriedade – o comprador não adquire diretamente o terreno e o edifício, apenas uma participação na empresa com direito de habitação –, e a renovação das canalizações em edifícios antigos (linjasaneeraus) pode custar mais de mil euros por metro quadrado, o que pode consumir uma parte significativa do rendimento de arrendamento se a fatura chegar nos primeiros anos de posse.

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Estocolmo, Suécia: a escassez de oferta pressiona a rentabilidade

A capital sueca é tão bem governada quanto Helsínquia, mas enfrenta um problema estrutural diferente – o sistema bruksvärdessystemet, que mantém as rendas controladas bem abaixo do valor de mercado. Como resultado, o tempo médio de espera por um arrendamento no centro da cidade subiu para 21 anos em 2025, comprimindo o retorno disponível para investidores.

Os preços dos imóveis suecos caíram cerca de 12% face ao pico de 2022, após uma série de subidas de taxas do Riksbank, e a construção praticamente parou nesse período. Ainda assim, em 2025 os construtores iniciaram 11% mais apartamentos do que no ano anterior, e anos de subconstrução criaram uma escassez que deverá sustentar os preços a médio prazo. A coroa também recuperou: depois de um enfraquecimento contínuo entre 2012 e o outono de 2023, valorizou cerca de 14% face ao dólar e 5% face ao euro ao longo de 2025.

A maioria dos apartamentos em Estocolmo é vendida sob o regime bostadsrätt – o comprador adquire uma participação numa cooperativa habitacional, não a propriedade direta. Vale a pena examinar com atenção a dívida da própria associação: uma cooperativa fortemente endividada afeta diretamente as quotas mensais e o valor de revenda.

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Reiquiavique, Islândia: a maior rentabilidade, a barreira de entrada mais alta

A capital islandesa oferece a melhor rentabilidade das cinco cidades, 4,88% no segundo trimestre de 2026, superando ligeiramente Estocolmo. Este resultado assenta num fluxo turístico desproporcional face ao tamanho do país: 2,3 milhões de visitantes estrangeiros em 2025, para uma população inferior a 400 mil habitantes. Reiquiavique lidera ainda o Índice Global de Paz 2026, e a rede energética do país é composta em 99,9% por fontes renováveis.

Entrar neste mercado é, no entanto, mais difícil do que no resto da região. Segundo a Lei n.º 19/1966, compradores de fora do EEE precisam, em geral, de autorização do Ministério da Justiça – concedida com base numa ligação estreita à Islândia (limitada a um imóvel de até 3,5 hectares) ou para negócios que necessitem de uma área maior. Os cidadãos do EEE não enfrentam este obstáculo, mas o que importa é o cumprimento efetivo das condições do Acordo EEE, não apenas o passaporte.

Há ainda dois fatores de risco a considerar: a histórica volatilidade da coroa islandesa e a atividade geológica na península de Reykjanes. As resseguradoras internacionais já excluíram Grindavík das suas coberturas, e o Estado recomprou 938 imóveis na região. Ainda assim, todas as avaliações de risco atuais aplicam-se a uma zona cerca de 40 km da capital e não se estendem à própria Reiquiavique.

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Oslo, Noruega: capital protegido, rendimento sob pressão

A capital norueguesa ocupa apenas o 78.º lugar – o resultado mais surpreendente da região, considerando uma macroeconomia impecável: um fundo soberano avaliado em 22.683 mil milhões de coroas norueguesas em meados de 2026. Não existem restrições de nacionalidade para compradores.

O problema surge depois da compra. A rentabilidade bruta não ultrapassa os 4,5%, e a lei norueguesa sobre arrendamento limita significativamente quanto um senhorio pode aumentar a renda na renovação do contrato. Soma-se a isso o facto de uma década de crescimento nominal constante dos preços ter tornado Oslo mais um mercado onde o preço já reflete todas as boas notícias do que um mercado com potencial de reavaliação – o espelho exato da situação de Helsínquia. A coroa perdeu cerca de um quarto do seu valor face ao euro na década até 2024, e, embora se tenha valorizado em 2025–2026, é difícil chamar-lhe uma moeda estável.

Copenhaga, Dinamarca: a cidade mais habitável, a porta mais difícil

A capital dinamarquesa é reconhecida pelo segundo ano consecutivo como a cidade mais habitável do mundo pelo índice EIU 2026, e a paridade da coroa com o euro elimina o risco cambial para investidores da zona euro. Ainda assim, Copenhaga fecha a lista das cinco capitais escandinavas – 82.º lugar em 150 – por duas razões relacionadas.

A primeira é o acesso. A legislação dinamarquesa exige autorização do Ministério da Justiça para qualquer comprador que não tenha residido no país durante pelo menos cinco anos consecutivos, uma regra que abrange um grupo muito mais amplo do que as restrições dos países vizinhos. A segunda razão é a fiscalidade: o rendimento de arrendamento é tributado como rendimento pessoal, com um escalão superior de 7,5% acima de 777.900 coroas dinamarquesas. Com uma rentabilidade bruta média de 2,87%, sobra pouco para o investidor. Ainda assim, o mercado recupera mais depressa do que os vizinhos – os preços da habitação própria subiram 10,7% a nível nacional e 14% na região da capital em 2025, o que deixa menos espaço para o tipo de subida cíclica que Helsínquia ainda oferece.

Quando é que uma cidade regional ultrapassa a capital?

A conclusão mais útil do scoreboard está precisamente fora das capitais. Gotemburgo ocupa o 13.º lugar no ranking mundial – o segundo mercado escandinavo mais atrativo depois de Helsínquia, à frente do próprio Estocolmo. Bergen ocupa o 46.º lugar, Aarhus o 71.º, ambas superando as respetivas capitais. Em três dos cinco países escandinavos, é uma cidade regional, e não a capital, que se revela o mercado mais forte para um investidor estrangeiro – seguindo a mesma lógica de Helsínquia: correção mais profunda mais acesso aberto.

Acesso à propriedade: o que vale a pena saber antes de comprar

Nenhum dos cinco países escandinavos oferece um "golden visa" ou direito de residência em troca da compra de um imóvel – a residência aqui obtém-se através do trabalho, dos estudos ou do empreendedorismo, não da posse de um ativo. As regras de acesso à compra em si variam:

- na Finlândia, Suécia e Noruega, os cidadãos da UE e do EEE compram livremente, sem autorizações adicionais;

- a Dinamarca verifica não a nacionalidade, mas o tempo de residência – é exigida autorização a quase qualquer não residente;

- a Islândia não faz nenhuma exceção, além do cumprimento rigoroso das condições do Acordo EEE.

Para investidores de fora da UE, os vistos empreendedores são o caminho prático para se estabelecerem na região: a Finlândia oferece um visto para empreendedores em fase inicial, a Suécia um para trabalhadores independentes, e a Noruega e a Dinamarca opções semelhantes para startups. A Islândia não tem equivalente, o que a torna o país mais fechado da região neste critério. Em qualquer um destes cenários, vale a pena calcular antecipadamente a residência fiscal – na Escandinávia, esta está ligada ao local de residência efetivo, não à posse de um imóvel.

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Que mercado se ajusta a que objetivo?

No fundo, o scoreboard mede três coisas: quão profunda foi a correção do mercado, quão fácil é a entrada para um estrangeiro e quão forte é a procura demográfica subjacente. Helsínquia lidera o ranking porque combina os três fatores em simultâneo. Estocolmo é indicado para quem está disposto a esperar que a escassez de oferta se materialize em preços. Reiquiavique oferece o rendimento mais elevado, ao custo de um acesso mais difícil e de risco cambial. Oslo serve mais a preservação de capital do que o rendimento de arrendamento. Copenhaga recompensa a paciência de quem já ultrapassou a barreira da autorização.

O ranking GPS deve ser encarado como um ponto de referência para a tomada de decisão, não como um manual universal.

Onde obter ajuda para comprar imóveis na Escandinávia?

Os mercados imobiliários escandinavos só parecem simples à primeira vista – por trás da elevada qualidade institucional escondem-se autorizações do Ministério da Justiça na Dinamarca e na Islândia, estruturas de propriedade cooperativa na Suécia e na Finlândia, e dívidas de associações que podem afetar significativamente o valor de um imóvel depois da compra. Lidar sozinho com todos estes detalhes é difícil, sobretudo quando a compra é feita como investimento e não para residência própria.

Um advogado especializado em imobiliário pode verificar os documentos da empresa habitacional ou cooperativa, estimar o custo real de futuras obras de renovação de grande dimensão e preparar a transação em conformidade com a legislação do país específico. Este acompanhamento é especialmente valioso em mercados com acesso restrito a estrangeiros, onde o processo de autorização exige rigor documental.

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Um lembrete: em 2026, os preços da habitação na Europa continuam a mudar, mas ainda existem mercados acessíveis para compradores estrangeiros. Atualizámos os dados e identificámos as cidades onde o preço por metro quadrado é mais baixo para compradores internacionais. Já tínhamos também falado sobre os países europeus mais vantajosos para comprar imóveis em 2026.

Foto – gerada com Gemini