Гельсінкі очолив рейтинг нерухомості Скандинавії: нові дослідження

Гельсінкі став найпривабливішим ринком нерухомості у світі для іноземних інвесторів. Дізнайтеся, чому п'ять скандинавських столиць так по-різному оцінюються в рейтингу IMI 2026

Замовляйте професійну консультацію юриста з нерухомості від Visit World, щоб безпечно провести угоду, уникнути ризиків і захистити свої інтереси в будь-якій юрисдикції

ЗАМОВИТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Угорська компанія IMI щороку публікує Глобальне табло показників нерухомості (GPS) – інструмент, який оцінює, наскільки комфортно іноземному інвестору купувати, утримувати й згодом продавати житло у 150 містах світу. Станом на вересень 2026 року дослідники звели воєдино 42 показники за сімома розділами: від якості інституцій до структурного попиту.

Результат для Скандинавії руйнує звичне уявлення про регіон як про один однорідний блок дорогого, високоподаткового житла. П'ять столиць мають практично однакові інституції – верховенство права, судову систему, захист прав власності – але в підсумковому рейтингу розкидані від першого місця у світі до 82-го. Гельсінкі обійшов навіть Ліму та Абу-Дабі, тоді як Копенгаген опинився у другій сотні позицій. Причина цього розриву – не якість державного управління, а те, наскільки далеко ринок відкотився від цінового піку і наскільки легко в нього зайти ззовні.

Добірка країн, де іноземці можуть купити нерухомість у 2026 році тут. 

Купівля нерухомості за кордоном – це не лише про вибір locations та ціни, а й про безпечне юридичне оформлення угоди. Юрист з нерухомості перевіряє право власності, готує та аналізує договори, супроводжує розрахунки з продавцем і захищає ваші інтереси на кожному етапі. Скористайтеся сервісом підбору юриста з нерухомості на VisitWorld і отримайте фахівця, який працює саме з вашою країною громадянства та напрямком.

Що вимірює Глобальне табло нерухомості IMI?

Методологія GPS свідомо надає перевагу ринкам, де іноземець реально може провести угоду від початку до кінця: 30% ваги припадає на стан нерухомості, 20% – на попит, а решта розподілена між доступом, витратами, управлінням, стійкістю та макроекономікою по 10% на кожен блок. Міста, законодавчо закриті для іноземних покупців, до рейтингу взагалі не потрапляють – таких у вересні 2026 року налічувалося 17. А ті ринки, де доступ обмежений, але не заборонений, отримують штрафні бали залежно від того, наскільки складна процедура входу.

Саме цей штраф і б'є по Скандинавії сильніше, ніж по більшості інших регіонів: дві з п'яти столиць законодавчо обмежують купівлю нерухомості іноземцями поза межами ЄЕЗ.

Читайте також, Латвія закриває золоту візу за нерухомість з 15 вересня. 

Гельсінкі, Фінляндія: столиця найглибшої цінової корекції

Фінська столиця очолює світовий рейтинг завдяки поєднанню, яке рідко зустрічається одночасно: скандинавська якість інституцій плюс низька точка входу. Після 2022 року, коли ставки Euribor різко пішли вгору, а до нього прив'язані 95% фінських іпотек, ціни на житло в країні впали більш ніж на 10% від пікових значень. Статистика Фінляндії зафіксувала зниження цін на вторинне житло на 3,9% у річному вимірі у другому кварталі 2026 року, хоча квартальні темпи падіння вже сповільнилися до 0,1% – це ознака того, що ринок наближається до дна.

Доступ для іноземців тут максимально простий. Фінські квартири юридично оформлені як частки в житлових компаніях, і купити такі акції можна без будь-якого дозволу – на тих самих умовах, що й місцевий покупець. Виняток стосується лише покупців із-за меж ЄС та ЄЕЗ, яким потрібен дозвіл Міністерства оборони Фінляндії, причому з липня 2025 року відомство отримало право відмовляти заявникам із Росії та Білорусі.

Мінус – низька дохідність: близько 3% у центрі Гельсінкі та трохи більше на ширшому ринку, тоді як дохід від оренди та приріст капіталу оподатковуються за ставками 30–34%. Варто також розуміти, що покупець не отримує землю й будівлю напряму – лише частку в компанії з правом проживання, а капітальний ремонт інженерних мереж у старих будинках (linjasaneeraus) може коштувати понад тисячу євро за квадратний метр і суттєво з'їсти орендний дохід, якщо припаде на перші роки володіння.

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

Стокгольм, Швеція: дефіцит пропозиції тисне на дохідність

Шведська столиця управляється не гірше за Гельсінкі, але має іншу структурну проблему – систему bruksvärdessystemet, яка тримає орендні ставки штучно нижче ринкових. Через це середній час очікування на квартиру в центрі міста зріс до 21 року у 2025 році, а дохідність для інвесторів залишається невисокою.

Ціни на шведську нерухомість просіли приблизно на 12% від піку 2022 року після серії підвищень ставки Ріксбанком, а будівництво в цей період практично зупинилося. Втім, у 2025-му забудовники почали закладати на 11% більше квартир, ніж роком раніше, і роки недобудови створюють дефіцит, який здатен підтримати ціни найближчими роками. Крона теж відновилася: після ослаблення, яке тривало з 2012-го до осені 2023-го, вона зміцнилася приблизно на 14% до долара і на 5% до євро протягом 2025 року.

Більшість квартир у Стокгольмі продаються за схемою bostadsrätt – покупець отримує частку в житловому кооперативі, а не пряме право власності. Тут варто уважно перевіряти борги самої асоціації: значна заборгованість кооперативу напряму впливає на щомісячні внески та ціну перепродажу квартири.

Топ-5 ринків нерухомості для інвестицій у 2026 році тут. 

Рейк'явік, Ісландія: найвища дохідність, найвищий поріг входу

Ісландська столиця дає найкращу дохідність серед п'яти міст – 4,88% станом на другий квартал 2026 року, трохи випереджаючи Стокгольм. Підтримує цей показник туристичний потік, який у 2025 році сягнув 2,3 мільйона відвідувачів при населенні країни менше 400 тисяч осіб. Додає ваги й те, що Рейк'явік очолює Глобальний індекс миру 2026 року, а енергосистема країни на 99,9% складається з відновлюваних джерел.

Проте вхід сюди складніший, ніж у решту регіону. Згідно із законом № 19/1966, покупці з-поза меж ЄЕЗ, як правило, потребують дозволу Міністерства юстиції – його видають або за наявності тісного зв'язку з Ісландією (з обмеженням площі об'єкта до 3,5 гектара), або для бізнесу, якому потрібна більша ділянка. Громадяни ЄЕЗ цієї перешкоди не мають, але важлива саме відповідність умовам угоди про ЄЕЗ, а не лише паспорт.

Ще два фактори варто закладати в розрахунок: історична волатильність ісландської крони та геологічна активність на півострові Рейк'янес. Міжнародні перестраховики вже виключили Гріндавік зі своїх програм, а держава викупила там 938 об'єктів нерухомості. Втім, усі оцінки ризику стосуються зони за 40 кілометрів від столиці й на сам Рейк'явік не поширюються.

Шукайте аналітику щодо продажу житла в Європі 2025–2026 тут. 

Осло, Норвегія: капітал у безпеці, дохід під тиском

Столиця Норвегії посідає лише 78-те місце – і це найнесподіваніший результат регіону, з огляду на бездоганну макроекономіку: суверенний фонд добробуту країни оцінюється у 22 683 мільярди норвезьких крон станом на середину 2026 року. Обмежень за громадянством для покупців тут немає взагалі.

Проблема – у тому, що відбувається вже після покупки. Валова дохідність не перевищує 4,5%, а норвезький закон про оренду суттєво обмежує, наскільки орендодавець може підняти плату при поновленні договору. Додає ризику й те, що десятиліття стабільного номінального зростання цін перетворило Осло радше на ринок, де ціна вже врахувала все хороше, ніж на ринок з потенціалом переоцінки – це дзеркальна протилежність ситуації в Гельсінкі. Крона за десятиліття до 2024 року втратила близько чверті вартості до євро, і хоча у 2025–2026 роках вона зміцнилася, стабільною валютою її назвати важко.

Копенгаген, Данія: комфортне місто, складний доступ

Данська столиця другий рік поспіль визнається найкомфортнішим для життя містом світу за індексом EIU 2026 року, а прив'язка крони до євро знімає валютний ризик для інвесторів із єврозони. Попри це Копенгаген замикає скандинавську п'ятірку – 82-ге місце зі 150 – з двох причин.

Перша – доступ. Данське законодавство вимагає дозволу Міністерства юстиції для будь-якого покупця, який не прожив у країні щонайменше п'ять років поспіль, і це правило зачіпає значно ширше коло людей, ніж обмеження в сусідніх країнах. Друга причина – оподаткування: дохід від оренди прирівнюється до особистого доходу, а на суми понад 777 900 данських крон діє податок на верхній щабель у 7,5%. При середній валовій дохідності 2,87% це залишає інвестору небагато. Ринок при цьому відновлюється швидше за сусідні – ціни на житло у власників зросли на 10,7% по країні та на 14% у столичному регіоні за 2025 рік, тож простору для подальшого циклічного зростання лишається менше, ніж у Гельсінкі.

Коли обласне місто випереджає столицю? 

Найкорисніший висновок табло показників ховається саме за межами столиць. Гетеборг посідає 13-те місце у світовому рейтингу – це другий за привабливістю скандинавський ринок після Гельсінкі, який випереджає навіть Стокгольм. Берген посідає 46-те місце, Орхус – 71-ше, і обидва обходять власні столиці. У трьох із п'яти скандинавських країн саме регіональне місто, а не столиця, виявляється сильнішим ринком для іноземного інвестора – і за тією ж логікою, що й у Гельсінкі: глибша корекція плюс відкритий доступ.

Доступ до нерухомості: що варто знати заздалегідь

Жодна зі скандинавських країн не пропонує «золоту візу» чи право на проживання в обмін на купівлю нерухомості – дозвіл на проживання тут отримують через роботу, навчання або бізнес, а не через актив. Правила доступу до самої купівлі відрізняються:

- у Фінляндії, Швеції та Норвегії громадяни ЄС і ЄЕЗ купують вільно, без додаткових дозволів;

- у Данії перевіряють не громадянство, а факт постійного проживання – дозвіл потрібен майже будь-якому нерезиденту;

- в Ісландії винятків не робиться взагалі, окрім чіткої відповідності умовам угоди про ЄЕЗ.

Для інвесторів поза ЄС практичний шлях закріпитися в регіоні – підприємницькі дозволи: Фінляндія видає дозвіл для підприємців-початківців, Швеція – для самозайнятих, Норвегія й Данія пропонують подібні варіанти для стартапів. Ісландія такого інструменту не має взагалі, що робить її найбільш закритою країною регіону за цим критерієм. І в будь-якому з цих сценаріїв варто заздалегідь порахувати, яким буде податкове резидентство – воно в Скандинавії прив'язане саме до місця проживання, а не до факту володіння нерухомістю.

Golden Visa та інвестиції у нерухомість: країни з дохідністю понад 6% у 2026 році тут. 

Який ринок підходить під яку мету? 

Табло показників, по суті, фіксує три речі: наскільки глибоко ринок скоригувався, наскільки легко в нього зайти іноземцю і наскільки сильний демографічний попит за ним стоїть. Гельсінкі очолює рейтинг тому, що поєднує всі три фактори одночасно. Стокгольм підходить тим, хто готовий чекати на реалізацію дефіциту пропозиції. Рейк'явік дає найвищий дохід ціною складнішого доступу й валютного ризику. Осло – це радше збереження капіталу, ніж заробіток на оренді. Копенгаген винагороджує терпіння тих, хто вже подолав бар'єр дозволу.

Рейтинг GPS варто сприймати як орієнтир для ухвалення рішення, а не як універсальну інструкцію до дії.

Де отримати допомоги при покупки нерухомості в Скандинавії? 

Скандинавські ринки нерухомості виглядають простими лише на перший погляд – за високою якістю інституцій ховаються дозволи Міністерства юстиції в Данії та Ісландії, специфічна структура власності через кооперативи у Швеції та Фінляндії, а також борги асоціацій, які можуть суттєво вплинути на вартість квартири вже після покупки. Самостійно розібратися в усіх цих нюансах, особливо якщо ви купуєте нерухомість не для власного проживання, а як інвестицію, доволі складно. 

Юрист з нерухомості допоможе перевірити документи житлової компанії чи кооперативу, оцінити реальні витрати на майбутній капітальний ремонт і підготувати угоду відповідно до законодавства конкретної країни. Такий супровід особливо цінний, коли йдеться про ринки з обмеженим доступом для іноземців, де процедура отримання дозволу вимагає точності в документах. 

На сервісі VisitWorld можна швидко підібрати юриста з нерухомості за вашим громадянством і країною призначення. Зробіть перший крок до безпечної угоди вже зараз.

Нагадаємо! У 2026 році ціни на нерухомість у Європі продовжують змінюватися, однак на ринку все ще залишаються країни з доступним житлом. Ми оновили дані та визначили міста, де квадратний метр коштує найдешевше для іноземних покупців. Ми вже розповідали про найвигідніші країни Європи для купівлі нерухомості у 2026 році.

Фото – згенеровано Gemini

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу;

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.