Хельсинки возглавил рейтинг рынка недвижимости Скандинавии: новое исследование

Хельсинки признан самым привлекательным рынком недвижимости в мире для иностранных инвесторов. Узнайте, почему пять скандинавских столиц получили столь разные оценки в рейтинге IMI 2026

Заказывайте профессиональную консультацию юриста по недвижимости от Visit World, чтобы безопасно провести сделку, избежать рисков и защитить свои интересы в любой юрисдикции

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Венгерская компания IMI ежегодно публикует Глобальное табло показателей недвижимости (GPS) – инструмент, который оценивает, насколько комфортно иностранному инвестору покупать, удерживать и впоследствии продавать жильё в 150 городах мира. По состоянию на сентябрь 2026 года исследователи свели воедино 42 показателя по семи разделам: от качества институтов до структурного спроса.

Результат для Скандинавии разрушает привычное представление о регионе как об одном однородном блоке дорогого, высоконалогового жилья. Пять столиц имеют практически одинаковые институты – верховенство права, судебную систему, защиту прав собственности – но в итоговом рейтинге разбросаны от первого места в мире до 82-го. Хельсинки обошёл даже Лиму и Абу-Даби, тогда как Копенгаген оказался во второй сотне позиций. Причина этого разрыва – не качество государственного управления, а то, насколько далеко рынок откатился от ценового пика и насколько легко в него войти извне.

Подборка стран, где иностранцы могут купить недвижимость в 2026 году здесь.

Покупка недвижимости за рубежом – это не только выбор locations и цены, но и безопасное юридическое оформление сделки. Юрист по недвижимости проверяет право собственности, готовит и анализирует договоры, сопровождает расчёты с продавцом и защищает ваши интересы на каждом этапе. Воспользуйтесь сервисом подбора юриста по недвижимости на VisitWorld и получите специалиста, который работает именно с вашей страной гражданства и направлением.

Что измеряет Глобальное табло недвижимости IMI?

Методология GPS сознательно отдаёт предпочтение рынкам, где иностранец реально может провести сделку от начала до конца: 30% веса приходится на состояние недвижимости, 20% – на спрос, а остальное распределено между доступом, затратами, управлением, устойчивостью и макроэкономикой по 10% на каждый блок. Города, законодательно закрытые для иностранных покупателей, в рейтинг вообще не попадают – таких по состоянию на сентябрь 2026 года насчитывалось 17. А те рынки, где доступ ограничен, но не запрещён, получают штрафные баллы в зависимости от того, насколько сложна процедура входа.

Именно этот штраф и бьёт по Скандинавии сильнее, чем по большинству других регионов: два из пяти столичных рынков законодательно ограничивают покупку недвижимости иностранцами за пределами ЕЭЗ.

Читайте также, Латвия закрывает золотую визу за недвижимость с 15 сентября.

Хельсинки, Финляндия: столица самой глубокой ценовой коррекции

Финская столица возглавляет мировой рейтинг благодаря сочетанию, которое редко встречается одновременно: скандинавское качество институтов плюс низкая точка входа. После 2022 года, когда ставки Euribor резко пошли вверх, а к нему привязаны 95% финских ипотек, цены на жильё в стране упали более чем на 10% от пиковых значений. Статистика Финляндии зафиксировала снижение цен на вторичное жильё на 3,9% в годовом выражении во втором квартале 2026 года, хотя квартальные темпы падения уже замедлились до 0,1% – это признак того, что рынок приближается ко дну.

Доступ для иностранцев здесь максимально простой. Финские квартиры юридически оформлены как доли в жилищных компаниях, и купить такие акции можно без какого-либо разрешения – на тех же условиях, что и местный покупатель. Исключение касается только покупателей из-за пределов ЕС и ЕЭЗ, которым нужно разрешение Министерства обороны Финляндии, причём с июля 2025 года ведомство получило право отказывать заявителям из России и Беларуси.

Минус – низкая доходность: около 3% в центре Хельсинки и чуть больше на более широком рынке, тогда как доход от аренды и прирост капитала облагаются по ставкам 30–34%. Стоит также понимать, что покупатель не получает землю и здание напрямую – лишь долю в компании с правом проживания, а капитальный ремонт инженерных сетей в старых домах (linjasaneeraus) может стоить более тысячи евро за квадратный метр и существенно съесть арендный доход, если придётся на первые годы владения.

Сервисы Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гиды | Юридические консультации

Стокгольм, Швеция: дефицит предложения давит на доходность

Шведская столица управляется не хуже Хельсинки, но имеет другую структурную проблему – систему bruksvärdessystemet, которая держит арендные ставки искусственно ниже рыночных. Из-за этого среднее время ожидания квартиры в центре города выросло до 21 года в 2025 году, а доходность для инвесторов остаётся невысокой.

Цены на шведскую недвижимость просели примерно на 12% от пика 2022 года после серии повышений ставки Риксбанком, а строительство в этот период практически остановилось. Впрочем, в 2025-м застройщики начали закладывать на 11% больше квартир, чем годом ранее, и годы недостроя создают дефицит, способный поддержать цены в ближайшие годы. Крона тоже восстановилась: после ослабления, которое длилось с 2012-го до осени 2023-го, она укрепилась примерно на 14% к доллару и на 5% к евро в течение 2025 года.

Большинство квартир в Стокгольме продаются по схеме bostadsrätt – покупатель получает долю в жилищном кооперативе, а не прямое право собственности. Здесь стоит внимательно проверять долги самой ассоциации: значительная задолженность кооператива напрямую влияет на ежемесячные взносы и цену перепродажи квартиры.

Топ-5 рынков недвижимости для инвестиций в 2026 году здесь.

Рейкьявик, Исландия: самая высокая доходность, самый высокий порог входа

Исландская столица даёт лучшую доходность среди пяти городов – 4,88% по состоянию на второй квартал 2026 года, немного опережая Стокгольм. Поддерживает этот показатель туристический поток, который в 2025 году достиг 2,3 миллиона посетителей при населении страны менее 400 тысяч человек. Добавляет веса и то, что Рейкьявик возглавляет Глобальный индекс мира 2026 года, а энергосистема страны на 99,9% состоит из возобновляемых источников.

Однако вход сюда сложнее, чем в остальной части региона. Согласно закону № 19/1966, покупатели из-за пределов ЕЭЗ, как правило, нуждаются в разрешении Министерства юстиции – его выдают либо при наличии тесной связи с Исландией (с ограничением площади объекта до 3,5 гектара), либо для бизнеса, которому нужен более крупный участок. У граждан ЕЭЗ этого препятствия нет, но важно именно соответствие условиям соглашения о ЕЭЗ, а не только паспорт.

Ещё два фактора стоит закладывать в расчёт: историческую волатильность исландской кроны и геологическую активность на полуострове Рейкьянес. Международные перестраховщики уже исключили Гриндавик из своих программ, а государство выкупило там 938 объектов недвижимости. Впрочем, все оценки риска касаются зоны в 40 километрах от столицы и на сам Рейкьявик не распространяются.

Ищите аналитику по продаже жилья в Европе 2025–2026 здесь.

Осло, Норвегия: капитал в безопасности, доход под давлением

Столица Норвегии занимает лишь 78-е место – и это самый неожиданный результат региона, учитывая безупречную макроэкономику: суверенный фонд благосостояния страны оценивается в 22 683 миллиарда норвежских крон по состоянию на середину 2026 года. Ограничений по гражданству для покупателей здесь нет вообще.

Проблема – в том, что происходит уже после покупки. Валовая доходность не превышает 4,5%, а норвежский закон об аренде существенно ограничивает, насколько арендодатель может поднять плату при продлении договора. Добавляет риска и то, что десятилетие стабильного номинального роста цен превратило Осло скорее в рынок, где цена уже учла всё хорошее, чем в рынок с потенциалом переоценки – это зеркальная противоположность ситуации в Хельсинки. Крона за десятилетие до 2024 года потеряла около четверти стоимости к евро, и хотя в 2025–2026 годах она укрепилась, стабильной валютой её назвать сложно.

Копенгаген, Дания: комфортный город, сложный доступ

Датская столица второй год подряд признаётся самым комфортным для жизни городом мира по индексу EIU 2026 года, а привязка кроны к евро снимает валютный риск для инвесторов из еврозоны. Несмотря на это, Копенгаген замыкает скандинавскую пятёрку – 82-е место из 150 – по двум причинам.

Первая – доступ. Датское законодательство требует разрешения Министерства юстиции для любого покупателя, который не прожил в стране минимум пять лет подряд, и это правило затрагивает значительно более широкий круг людей, чем ограничения в соседних странах. Вторая причина – налогообложение: доход от аренды приравнивается к личному доходу, а на суммы свыше 777 900 датских крон действует налог на верхнюю ступень в 7,5%. При средней валовой доходности 2,87% это оставляет инвестору немного. Рынок при этом восстанавливается быстрее соседних – цены на жильё у собственников выросли на 10,7% по стране и на 14% в столичном регионе за 2025 год, так что пространства для дальнейшего циклического роста остаётся меньше, чем в Хельсинки.

Когда региональный город обходит столицу?

Самый полезный вывод табло показателей скрывается именно за пределами столиц. Гётеборг занимает 13-е место в мировом рейтинге – это второй по привлекательности скандинавский рынок после Хельсинки, который опережает даже Стокгольм. Берген занимает 46-е место, Орхус – 71-е, и оба обходят собственные столицы. В трёх из пяти скандинавских стран именно региональный город, а не столица, оказывается более сильным рынком для иностранного инвестора – и по той же логике, что и в Хельсинки: более глубокая коррекция плюс открытый доступ.

Доступ к недвижимости: что стоит знать заранее

Ни одна из скандинавских стран не предлагает «золотую визу» или право на проживание в обмен на покупку недвижимости – разрешение на проживание здесь получают через работу, учёбу или бизнес, а не через актив. Правила доступа к самой покупке отличаются:

- в Финляндии, Швеции и Норвегии граждане ЕС и ЕЭЗ покупают свободно, без дополнительных разрешений;

- в Дании проверяют не гражданство, а факт постоянного проживания – разрешение нужно почти любому нерезиденту;

- в Исландии исключений не делают вообще, кроме чёткого соответствия условиям соглашения о ЕЭЗ.

Для инвесторов вне ЕС практичный путь закрепиться в регионе – предпринимательские разрешения: Финляндия выдаёт разрешение для начинающих предпринимателей, Швеция – для самозанятых, Норвегия и Дания предлагают похожие варианты для стартапов. У Исландии такого инструмента нет вообще, что делает её самой закрытой страной региона по этому критерию. И в любом из этих сценариев стоит заранее просчитать, каким будет налоговое резидентство – оно в Скандинавии привязано именно к месту проживания, а не к факту владения недвижимостью.

Golden Visa и инвестиции в недвижимость: страны с доходностью более 6% в 2026 году здесь.

Какой рынок подходит под какую цель?

Табло показателей, по сути, фиксирует три вещи: насколько глубоко рынок скорректировался, насколько легко в него войти иностранцу и насколько сильный демографический спрос за ним стоит. Хельсинки возглавляет рейтинг потому, что сочетает все три фактора одновременно. Стокгольм подходит тем, кто готов ждать реализации дефицита предложения. Рейкьявик даёт самый высокий доход ценой более сложного доступа и валютного риска. Осло – это скорее сохранение капитала, чем заработок на аренде. Копенгаген вознаграждает терпение тех, кто уже преодолел барьер разрешения.

Рейтинг GPS стоит воспринимать как ориентир для принятия решения, а не как универсальную инструкцию к действию.

Где получить помощь при покупке недвижимости в Скандинавии?

Скандинавские рынки недвижимости выглядят простыми лишь на первый взгляд – за высоким качеством институтов скрываются разрешения Министерства юстиции в Дании и Исландии, специфическая структура собственности через кооперативы в Швеции и Финляндии, а также долги ассоциаций, которые могут существенно повлиять на стоимость квартиры уже после покупки. Самостоятельно разобраться во всех этих нюансах, особенно если вы покупаете недвижимость не для собственного проживания, а как инвестицию, довольно сложно.

Юрист по недвижимости поможет проверить документы жилищной компании или кооператива, оценить реальные расходы на будущий капитальный ремонт и подготовить сделку в соответствии с законодательством конкретной страны. Такое сопровождение особенно ценно, когда речь идёт о рынках с ограниченным доступом для иностранцев, где процедура получения разрешения требует точности в документах.

На сервисе VisitWorld можно быстро подобрать юриста по недвижимости по вашему гражданству и стране назначения. Сделайте первый шаг к безопасной сделке уже сейчас.

Напомним! В 2026 году цены на недвижимость в Европе продолжают меняться, однако на рынке всё ещё остаются страны с доступным жильём. Мы обновили данные и определили города, где квадратный метр стоит дешевле всего для иностранных покупателей. Мы уже рассказывали о самых выгодных странах Европы для покупки недвижимости в 2026 году.

Фото – сгенерировано Gemini

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.